Das chilenische Immobilienregister: Ein umfassender Leitfaden

Das chilenische Registersystem

Das chilenische Registersystem wird vom Conservador de Bienes Raíces (Grundbuchamt) verwaltet. Die grundlegenden Bestimmungen hierzu finden sich in den Artikeln 686 ff. des Zivilgesetzbuches und in der Verordnung des Grundbuchamtes vom 24.06.1957, die das Gesetz durch ein DFL-Mandat des Artikels 695 (delegiertes Recht) ergänzt. Organisation und Arbeitsweise sind primär durch diese Verordnung geregelt.

Merkmale des Systems

1. Organisation nach Provinzen

Das System fungiert als ein Büro in jeder Provinz. Das Büro in Santiago wird von drei Beamten geleitet.

2. Die geführten Bücher

Es werden drei Hauptbücher geführt: das Codebuch, das Register und der Generalindex.

Das Codebuch

Das Codebuch (Art. 21-30 der Verordnung) dient als eine Art Eingangsbuch. Hier werden alle dem Conservador vorgelegten Titel in chronologischer Reihenfolge des Eingangs vermerkt, unabhängig von ihrer Art (Art. 21, 27). Die Einträge erfolgen jährlich (Art. 30, 38).

Die Anmerkung im Codebuch muss gemäß Artikel 24 der Verordnung schriftliche Anweisungen enthalten. Jede Seite des Codebuchs ist in fünf Spalten unterteilt, um folgende Angaben aufzunehmen:

1. Der vollständige Name der Person, die den Titel vorlegt.
2. Die Art der Handlung oder des Vertrages, der die Eintragung enthält.
3. Die Art der beantragten Eintragung, z.B. Eigentum, Hypothek, etc.
4. Datum, Tag und Monat der Einreichung.
5. Der partielle Vermerk, der gemäß Artikel 32 der Verordnung vorgenommen werden muss, und die zugehörige Nummer.

Das Register

Das Register besteht aus drei Büchern oder Teilregistern, die vom Conservador geführt werden (Art. 31 der Verordnung):

• Das Grundbuch
• Das Hypotheken- und Lastenregister
• Das Verbots- und Verfügungsbeschränkungsregister

Alle Einträge beginnen und enden im jeweiligen Jahr (Art. 36).

• Im Grundbuch werden Eigentumsübertragungen, Hypotheken und Pfandrechte, Zensus, Nießbrauchs-, Nutzungs- und Wohnrechte, Trusts, Dienstbarkeiten und ähnliche Belastungen eingetragen.
• Im Verbots- und Verfügungsbeschränkungsregister werden Verfügungsverbote und -beschränkungen sowie andere Hindernisse gemäß Artikel 53 Nr. 3 und Artikel 32 eingetragen.

Der Generalindex

Der Generalindex ermöglicht die Verknüpfung der Systemleistung, da durch ihn die Eintragungen gefunden und die Geschichte der Immobilien rekonstruiert werden können.

3. Öffentlichkeit des Registers und Pflichten des Conservador

Das Register ist öffentlich. Der Conservador ist verpflichtet, auf Anfrage beglaubigte Kopien auszustellen (Art. 49-51).

4. Haftung des Conservador

Bei Fahrlässigkeit, Betrug oder Missbrauch in der Ausübung seiner Aufgaben haftet der Conservador für Schäden gemäß den allgemeinen Vorschriften der deliktischen Haftung (Art. 2314 ff.). Die amtliche Aufgabe wird durch das COT (Código Orgánico de Tribunales - Gerichtsverfassungsgesetz) geregelt.

Registrierungspflichtige und registrierbare Titel

Titel, die registriert werden müssen

Der Begriff „registrierungspflichtige Titel“ wird als Voraussetzung für die Wirksamkeit des Rechtsakts verstanden, nicht als eine Klarstellung im Titel oder in den offiziellen Dokumenten. Dies bedeutet, dass die Beteiligten grundsätzlich frei sind, eine Registrierung vorzunehmen oder nicht. Wenn jedoch die grundlegende rechtliche Wirkung des Titels erreicht werden soll, ist eine Registrierung erforderlich. Ein Beispiel hierfür ist der Verkauf einer Immobilie, bei dem die Übertragung des Eigentums (Tradition) vollzogen werden soll.

Titel, die registriert werden können

Dies bezieht sich auf Titel, deren Hauptzweck nicht die Registrierung ist, für die aber – anstatt eines Registrierungsverbots – die Registrierung erlaubt ist, um die Vorteile der Registrierung zu nutzen, einschließlich der Durchsetzbarkeit gegenüber Dritten, die sich aus der Öffentlichkeit der Registrierung ergibt.

Registrierungspflichtige Dokumente (Art. 52 der Verordnung)

Gemäß Artikel 52 der Verordnung müssen folgende Dokumente registriert werden:

1. Titel zur Eigentumsübertragung von Immobilien.
2. Akten über Nießbrauch, Nutzung, Wohnrecht und Hypothekenzensus an Immobilien.
3. Gerichtliche Entscheidungen, die die Ersitzung des Eigentums oder eines der vorgenannten Rechte an einer Immobilie rechtskräftig erklären.
4. Die Bestellung von Trusts für Gebäude.
5. Die Bestellung von Nießbrauchsrechten an Immobilien unter Lebenden.
6. Die Bestellung von Nutzungs- und Wohnrechten an Immobilien unter Lebenden.
7. Die Bestellung, Teilung, Reduzierung und Ablösung des Zensus.
8. Die Bestellung des Leibrentenzensus.
9. Die Bestellung der Hypothek.
10. Der Verzicht auf eines der vorgenannten Rechte.
11. Einstweilige Verfügungen und endgültige Urteile.
12. Endgültige Sanierung von Verschuldung und Geisteskrankheit.
13. Erlasse zur Übertragung des Besitzes an verschwundenen Endliegenschaften.

Registrierbare Dokumente (Art. 53 der Verordnung)

Gemäß Artikel 53 der Verordnung können folgende Dokumente registriert werden:

1. Jede auflösende Bedingung des Eigentums oder der Domäne.
2. Jede auflösende Bedingung oder andere Rechte an Eigentum.
3. Jede Belastung, die auf unbeweglichem Vermögen lastet, außer den in Artikel 52 genannten, wie z.B. Dienstbarkeiten.
4. Der Mietvertrag im Falle des Artikels 1962.
5. Jede andere Handlung oder jeder andere Vertrag, für den die Eintragung gesetzlich vorgesehen ist.
6. Jede Beschränkung oder jedes Verbot der Veräußerung von Immobilien, sei es konventionell, rechtlich oder gerichtlich, die die freie Ausübung des Veräußerungsrechts beeinträchtigen oder einschränken.

Die Anmerkung im Codebuch

Die Anmerkung im Codebuch ist der Vermerk oder Hinweis, der in diesem Buch über die Vorlage und den Empfang eines Dokuments zur Eintragung gemacht wird. Diese Einträge erfolgen in strenger Reihenfolge der Vorlage beim Conservador und müssen die in den Artikeln 24, 65 und 66 genannten Angaben enthalten. Der Conservador prüft nicht die Rechtmäßigkeit der Dokumente, kann aber in bestimmten Fällen die Eintragung ablehnen. In jedem Fall muss der Titel im Codebuch vermerkt werden (Art. 15, 67).

Registrierungspflicht und Ablehnungsgründe

Die allgemeine Regel besagt, dass der Conservador verpflichtet ist, die ihm vorgelegten Dokumente unverzüglich zu registrieren (Art. 12, 13, 14, 25, 70). In Ausnahmefällen kann er die Registrierung aus einem der in Artikel 13 und 14 genannten Gründe ablehnen. Im Falle einer Ablehnung vermerkt der Conservador den Grund auf dem Titel (Art. 14) und im Register (Art. 25). Gegen die Ablehnung des Conservador kann der Betroffene beim Gericht erster Instanz Klage erheben (Art. 18-20).

Der Richter fordert den Conservador zur Stellungnahme auf und entscheidet schriftlich, gegebenenfalls ohne weitere Formalitäten (Art. 18). Wird die Registrierung angeordnet, wird dieser Beschluss des Conservador in die Eintragung aufgenommen (Art. 19). Lehnt der Richter den Registrierungsantrag ab, kann der Betroffene auf dem ordentlichen Rechtsweg Beschwerde einlegen.

Die Gründe für die Ablehnung der Eintragung sind in den Artikeln 13 und 14 aufgeführt. Aus der Gesamtheit der Ablehnungsgründe lässt sich schließen, dass die Prüfungsbefugnisse des Conservador begrenzt sind und sich primär auf formale Aspekte der vorgelegten Dokumente sowie auf die Ordnung und den Betrieb des Registers beziehen, mit der möglichen Ausnahme des bereits erwähnten Artikels 13. In der Regel hat der Conservador keine Kontrolle über materielle oder inhaltliche Mängel der in den Titeln enthaltenen Handlungen; diese Kontrolle obliegt dem Richter. Folglich prüft das bestehende Registrierungssystem nicht die Gültigkeit und Wirksamkeit der zugrunde liegenden Rechtsakte, was die Rechtssicherheit mindert und zu häufigen Rechtsstreitigkeiten führen kann.

Fristen für die Registrierung

Die Verordnung legt keine expliziten Fristen für die Registrierung fest. Es gelten jedoch einige allgemeine Grundsätze:

1. Die Registrierung ist eine Folge des Titels und sollte dort vorgenommen werden, wo dieser abgeschlossen und berücksichtigt wird.
2. Bei der Prüfung der Wirksamkeit über die Zeit wird empfohlen, die Registrierung vorzunehmen. Zum Beispiel ist beim Verkauf von Eigentum eine Registrierung erforderlich, da die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung (Tradition) in der Regel mit der Perfektionierung des Vertrages entsteht.

Erstregistrierung von Immobilien

Für Immobilien, die noch nicht registriert sind, gibt es ein spezielles Verfahren zur Aufnahme in das Registersystem (Art. 693 CC und Art. 58 der Verordnung). Voraussetzungen hierfür sind:

1. Bekanntmachung an Dritte über die Übertragung durch drei Anzeigen in einer Zeitung der Gemeinde, oder der Provinzhauptstadt, falls keine Gemeindepresse existiert, oder der Regionalhauptstadt, falls auch dort keine existiert.
2. Anbringung eines Aushangs für mindestens 15 Tage im Büro des Conservador, mit Angabe der zu übertragenden Personen, der Grenzen und des Namens der betreffenden Immobilie.

Der Conservador nimmt den Aushang formell auf und bescheinigt die Einhaltung der Anforderungen. Die Eintragung kann innerhalb von 30 Tagen nach Ausstellung dieser Bescheinigung durch den Conservador erfolgen.

Vorbereitung und Inhalt der Eintragungen

Die Formvorschriften für Eintragungen sind in den Artikeln 73, 75, 76 und 77 geregelt. Inhaltlich ist die Eintragung im Wesentlichen ein Auszug oder eine Zusammenfassung des betreffenden Titels, wobei die genauen Anforderungen je nach Art des Titels variieren (Art. 690 ff. CC und Art. 78 ff. der Verordnung).

Sub-Eintragungen (Subinscripciones)

Fehler, Auslassungen oder andere Änderungen, die nach der ursprünglichen Eintragung vorgenommen werden, werden durch Sub-Eintragungen am Rande der Hauptregistrierung vermerkt (Art. 88, 89, 91). Basiert eine Sub-Eintragung auf einem neuen Titel, ist eine neue Eintragung erforderlich, wenn die vorhergehende ein Satz war. Dies ist immer die Praxis bei Sub-Eintragungen (Art. 89, letzter Absatz).

Stornierungen

Eine Stornierung der Eintragung bedeutet, dass diese keine Wirkung mehr entfaltet. Stornierungen erfolgen durch Sub-Eintragungen, d.h. Randbemerkungen. Hierbei ist Artikel 728 zu beachten.

Wiedereintragungen (Reinscripciones)

In der Praxis gibt es einen Mechanismus namens Wiedereintragung, der es ermöglicht, bereits registrierte Immobilien erneut einzutragen, ohne dass der Eigentümer diese erneut vorlegen muss.

Übertragung von Anteilen (Tradition Quota)

Es ist zu unterscheiden, ob es sich um einen Anteil an einer einzelnen Sache oder an einer universellen Sache handelt.

1. Anteil an einer einzelnen Sache

Lehre und Rechtsprechung gehen davon aus, dass der Anteil an einer ungeteilten Sache beweglicher oder unbeweglicher Natur sein kann. Handelt es sich um die Übertragung eines Anteils an beweglichen körperlichen Gegenständen, erfolgt dies nach einer der in Artikel 684 genannten Methoden. Handelt es sich um die Übertragung eines Anteils an einer unbeweglichen Sache, muss dies durch eine Eintragung gemäß Artikel 686 erfolgen. Artikel 580 ist hier anwendbar.

2. Anteil an einer universellen Sache

Hierzu gibt es in der Literatur Kontroversen:

Ansicht 1: Gemeinschaft über die rechtliche Universalität

Diese Ansicht verneint eine Verbindung zwischen dem Anteil und der Art des Vermögens aus der Universalität. Sie geht davon aus, dass die Übertragung von Anteilen auch in symbolischer Form gemäß Artikel 684 erfolgen kann und keiner Registrierung bedarf.

Ansicht 2: Ablehnung der vorherigen Vorgehensweise

Ein anderer Teil der Lehre lehnt die vorherige Vorgehensweise ab, da bei einer Erbschaft – einem klassischen Beispiel für eine rechtliche Universalität – gemeinsame Aktiva und Passiva vorliegen, die nicht in der Gemeinschaft auftreten. Hier werden die Schulden von Rechts wegen unter den Erben im Verhältnis zu ihrem Erbteil aufgeteilt.

Registrierungen infolge des Todes (Erbschaft)

Die Eintragung dient primär der Übertragung von Immobilienrechten. Sie hat aber auch andere Zwecke, wie die Publizität von Immobilien. Dies ist der Fall bei Eintragungen, die im Rahmen der Erbfolge und des Besitzes erforderlich sind. Dies ist der allgemeine Zweck, der mit der Kennzeichnung des Artikels 688 angestrebt wird. Gemäß Artikel 588 ist die Erbfolge ein Erwerbsgrund.

Übertragung des Vermögens

Die Übertragung des Vermögens des Verstorbenen auf die Erben erfolgt von Rechts wegen zum Zeitpunkt des Todes der Person, deren Erbe es ist (Art. 955, 956). Ab diesem Zeitpunkt wird das Erbe auch angetreten, auch wenn die Erben dies ignorieren (Art. 722). Jeder Gläubiger gilt als sofort und ausschließlich auf den Verstorbenen übergegangen (Art. 1344). Aus der harmonischen Auslegung dieser Bestimmungen ergibt sich, dass die Erben das Eigentum und den rechtmäßigen Besitz der Immobilie durch Erbfolge zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers erwerben. Daher ist für den Erben keine Tradition (Eigentumsübertragung) erforderlich, da Dinge nicht auf zwei Arten erworben werden können.

Rechtlicher Besitz und Registrierungspflicht

Obwohl der Besitz des Erbes zum Zeitpunkt des Todes auf den Erben kraft Gesetzes übergeht, verleiht dieser rechtliche Besitz – gemäß Artikel 688 Absatz 1 – dem Erben nicht die Befugnis, in irgendeiner Weise über eine Erbschaftsimmobilie zu verfügen. Damit dies geschehen kann, sind die Registrierungen gemäß Gesetz 19.903 und Artikel 688 erforderlich. Erben dürfen ohne diese Registrierungen nicht über den Erbhof verfügen.

Die erforderlichen Registrierungen sind:

1. Die gerichtliche oder behördliche Verfügung, die den tatsächlichen Besitz des Nachlasses feststellt (Art. 688 Nr. 1).
2. Wenn die Erbfolge gerichtlich festgestellt wird, muss auch der Beschluss über den Besitz im Grundbuch des Conservador de Bienes Raíces eingetragen werden. Nach der Eintragung der Verordnung, die den tatsächlichen Besitz gewährt, und des Testaments können die Erben über die Immobilie verfügen.
3. Die spezielle Registrierung der Erbschaft (Art. 688 Nr. 2). Diese erfolgt nach der vorherigen Anmeldung. Das Eigentum des Nachlasses wird im Namen aller Erben beim Grundbuchamt des Conservador der Gemeinde oder der Gruppe von Gemeinden, in dem sich die unbewegliche Sache befindet, eingetragen. Befindet sich die Immobilie im Hoheitsgebiet von zwei oder mehr Conservadores, muss die Registrierung bei allen erfolgen. Im Rahmen dieser Registrierung können die Erben das geerbte Gebäude gemeinsam verwalten.
4. Die spezielle Registrierung des Teilungsaktes (Art. 688 Nr. 3). Hierbei wird einem Erben die gesamte oder ein Teil einer Immobilie zugeschrieben. Die Eintragung erfolgt in dem Register, in dem die spezielle Registrierung der Erbschaft geprüft oder vorgenommen wurde. Ohne diese Registrierung kann der Erbe nicht über das ihm durch die Teilung zugeschriebene Erbgut verfügen.

Registrierung durch Ersitzung (Prescripción Adquisitiva)

Neben der Erbfolge durch Tod ist die Ersitzung (Prescripción Adquisitiva) eine weitere Art des Erwerbs, die eine Registrierung erfordert. Die Registrierung ist hierbei aus dreifachem Grund notwendig:

1. Das Eigentum unter das Regime des eingetragenen Eigentums zu stellen.
2. Die Geschichte der Immobilie zu pflegen.
3. Die Anerkennung gegenüber Dritten zu gewährleisten.