Eigentumsrecht: Gemeinschaft und Enteignung

Grenzfestlegung und Eigentumsverhältnisse

Die Grenzfestlegung muss Verfahren folgen, die mit den Eigentumstiteln der jeweiligen Eigentümer übereinstimmen. In deren Abwesenheit gelten andere Regelungen, je nachdem, was den Besitz der angrenzenden Grundstücke betrifft.

Sollte eine dieser Abgrenzungen vorgenommen werden, wird das Feld gleichmäßig verteilt. Wenn der Titel des angrenzenden Nachbarn eine Abweichung aufweist, die mehr oder weniger Raum als das tatsächliche Eigentum bedeutet, sollte die Zu- oder Abnahme proportional verteilt werden. Nach neuem Gesetz erfordert dieses Verfahren bei einem Immobilienwert von über 3.000 € ein ordentliches Gerichtsverfahren.

Gemeinschaft und Eigentumswohnungen

Die Artikel 392 bis 406 regeln die Gütergemeinschaft. Artikel 392 besagt: „Wenn gemeinschaftliches Eigentum an einer Sache oder einem Recht besteht, gehört dies einer Situation von mehreren Personen ungeteilt an.“ In Ermangelung eines Vertrages oder grundlegender Prinzipien wird eine Eigentumsgemeinschaft durch die Bestimmungen dieses Titels geregelt. Dabei ist zwischen dem Eigentum an Sachen und dem Eigentum an Rechten zu unterscheiden.

Eine Gemeinschaft liegt vor, wenn ein Recht eine gemeinsame Basis für mehrere Subjekte bildet. Dies kann durch Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolge geschehen, wie es bei Erbschaften oder bestimmten Wegerechten der Fall ist.

• Konventionell oder beiläufig: Freiwillig durch Anteilinhaber gebildet oder durch Überweisung (z. B. Erbfolge) entstanden.
• Regelmäßig oder erzwungen: Gekennzeichnet durch die Notwendigkeit einer späteren Teilung.

Gebühren für Gemeinschaften

Man unterscheidet zwischen der römischen Gemeinschaft und der germanischen Gemeinschaft.

• Römische Gemeinschaft: Die Miteigentümer sind durch die Einheit der Sache verbunden; es besteht eine persönliche Bindung zwischen den Partnern.
• Germanische Gemeinschaft: Die Beziehung ist untergeordnet; der freie Austausch von Anteilen ist oft ausgeschlossen, um die Existenz der Gemeinschaft zu wahren.

Rechte in Bezug auf die gemeinsame Sache

Zu den Rechten gehören der Gebrauch, die Nutzung, die Erhaltung, die Verwaltung, die Verteidigung sowie der gesetzliche Anspruch auf Umbau und Entsorgung.

Artikel 394 lautet: „Jeder Teilhaber kann die gemeinsamen Dinge nutzen, vorausgesetzt, er tut dies gemäß ihrem Bestimmungsort, ohne die Interessen der Gemeinschaft zu beeinträchtigen oder andere Teilhaber an ihrem Recht zu hindern.“ Da das Recht jedes Eigentümers auf einen Miteigentumsanteil begrenzt ist, kann kein Eigentümer eine prekäre Lage in Bezug auf die gemeinsame Sache einnehmen. Artikel 393 legt fest, dass Nutzen und Lasten im Verhältnis zu den Quoten zu tragen sind. Es wird vermutet, dass diese Anteile gleich sind, sofern das Gegenteil nicht bewiesen ist.

Verwaltung der gemeinsamen Sache

Für die Verwaltung gelten die Mehrheitsbeschlüsse gemäß Artikel 398 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Entscheidungen werden von den Teilnehmern getroffen, die den größten Anteil an der Gemeinschaft halten.

Rechte der Anleger nach ihrem Anteil

Gemäß Artikel 399 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat jeder Eigentümer das uneingeschränkte Eigentum an seinem Teil sowie an den daraus resultierenden Früchten. Er kann seinen Anteil entfremden, abtreten, verpfänden oder durch einen anderen ersetzen, sofern es sich nicht um Persönlichkeitsrechte handelt.

Eminent Domain (Enteignung)

Dies ist ein Akt des öffentlichen Rechts, bei dem der Staat oder eine berechtigte Person ein Grundstück gegen Entschädigung erwirbt.

Eine Enteignung erfordert:

• a) Eine Erklärung des öffentlichen Nutzens oder Interesses.
• b) Eine Vereinbarung zwischen der Verwaltung und dem Bürger.
• c) Einen fairen Preis.
• d) Die Zahlung der Entschädigung.

Die Verarbeitung und Unterlagen für eine solche Aufnahme erfordern ein Basisprojekt, das von einer zuständigen Behörde und einem Facharzt erstellt wurde. Das Projekt muss enthalten:

1. Einen deskriptiven Speicher des Objekts, den Standort, eine Analyse möglicher Alternativen, die Begründung der Wahl sowie eine Beschreibung der Teile und unterstützende Berechnungen.