Vorkaufsrechte, Rücktrittsrechte und Grundlagen des Kaufvertrags

Formelle Elemente und Verpflichtungen

Die formellen Elemente erfordern, dass die Schriftstücke, die im Austausch oder im Handelsverkehr intervenieren, veröffentlicht werden. Der Inhalt umfasst:

Verpflichtungen des Schuldners/Verwahrers:

1. Die Verpflichtung zur Pflege der Güter, die als Sicherheit dienen, unter Berücksichtigung der Stellung des Verwahrers, der das Recht auf Wertersatz genießen kann.
2. Die Güter dürfen ohne Zustimmung des Gläubigers weder veräußert noch hypothekarisch belastet oder verpfändet werden.
3. Es darf keine neue Garantie oder Belastung auf Güter etabliert werden, die bereits hypothekarisch belastet sind.
4. Güter, auf denen bereits Rechte Dritter lasten, können nicht als Garantieobjekt dienen.

Rechte des Gläubigers:

1. Nach Fälligkeit der Hauptverpflichtung kann der Gläubiger die Verwertung des wirtschaftlichen Wertes der hypothekarisch belasteten Sache gemäß den gesetzlichen Bestimmungen veranlassen.
2. Die Sicherung erstreckt sich auf die Hauptforderung und die Zinsen der letzten zwei Jahre.
3. Der Gläubiger kann seinen Kredit oder die entsprechenden Rechte veräußern oder abtreten.
4. Die hypothekarische Garantie deckt die Entschädigungen ab, die der Schuldner rechtmäßig erhalten muss.

TOP 9: Bevorzugte dingliche Erwerbsrechte

Dies sind die Vorkaufsrechte, das Rücktrittsrecht (Widerrufsrecht) und das Wahlrecht (Optionsrecht). Diese unterliegen folgenden Bedingungen:

Vorkaufsrecht des Mieters

Der Mieter kann das Vorkaufsrecht über das Mietobjekt innerhalb einer Frist von 30 Kalendertagen ausüben, nachdem ihm die Verkaufsabsicht mitgeteilt wurde. Im Falle der Veräußerung der Mietsache hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, sofern ihm die Bedingungen (Preis, Käufer, Verkaufsentscheidung) durch eine fundierte Mitteilung bekannt gegeben wurden. Der Zweck dieser Mitteilung ist unter den 180 Tagen abzuwickeln.

Der Mieter kann die Ausübung des Vorkaufsrechts verweigern, wenn die Anmeldepflicht nicht erfüllt wurde, wenn auf die Anforderungen verzichtet wurde oder wenn der tatsächliche Verkaufspreis niedriger ist als der mitgeteilte Preis.

Rücktrittsrecht (Widerrufsrecht)

Das Widerrufsrecht erlischt 30 Tage nach der Mitteilung, die der Käufer dem Mieter über die wesentlichen Verkaufsbedingungen mittels eines notariellen Dokuments zukommen lässt.

Das Vorkaufs- oder Rücktrittsrecht hat Vorrang vor jedem anderen ähnlichen Recht, mit Ausnahme des gesetzlichen Rücktrittsrechts, das bei Eigentum an der Wohnung oder bei konventioneller Registrierung während des Abschlusses des Mietvertrages anerkannt wird.

Für die Eintragung der Eigentumsrechte beim Verkauf von Mietwohnungen im Register muss nachgewiesen werden, dass die entsprechenden Mitteilungen gemäß den festgelegten Anforderungen erfolgt sind.

Wenn das Haus unvermietet verkauft wurde, muss der Verkäufer diesen Zustand schriftlich bestätigen, andernfalls droht die Fälschung öffentlicher Urkunden.

• Wenn der Verkauf eines Gutes die Mietwohnung als Zubehör zu anderen Mietwohnungen desselben Vermieters betrifft, kann der Mieter die bevorzugten Bezugsrechte nicht nur für die Wohnung allein ausüben.
• Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn die gemieteten Räumlichkeiten zusammen mit anderen Wohnungen oder Räumen, die Teil desselben Grundstücks sind, verkauft werden, oder wenn alle Etagen des Gebäudes gemeinsam von verschiedenen Eigentümern verkauft werden.
• Die Vereinbarung, in der der Mieter auf diese Rechte verzichtet, gilt für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum von maximal 5 Jahren. Das Vorkaufsrecht berechtigt dazu, eine Sache vor einem anderen zu dem Preis zu kaufen, den dieser zahlen würde.

Konventionelles Rücktrittsrecht (Wiederkauf)

Es ist das Recht des Verkäufers, die verkaufte Sache zurückzufordern. Das Motiv liegt beim Verkäufer, und der Gegenstand ist der Verkauf, wobei der Ursprung dieses Rechts im Kaufvertrag selbst liegt.

Inhalt der Rechte:

• Der Inhaber kann sein Rücktrittsrecht durch Zahlung des Verkaufspreises, der Vertragskosten und anderer berechtigter Zahlungen ausüben.
• Er erhält die Sache ohne die Lasten oder Hypotheken zurück, die der Käufer auferlegt hat.

Dieses Rücktrittsrecht erlischt durch Ablauf der im Zivilgesetzbuch (CC) festgelegten Frist von 4 bis 10 Jahren. Gläubiger des Verkäufers können ihr Rücktrittsrecht nach der Trennung der Güter ausüben.

Hinsichtlich des Vorrangs ist festzuhalten, dass das gesetzliche Rücktrittsrecht immer Vorrang vor dem konventionellen Rücktrittsrecht hat.

Gesetzliches Rücktrittsrecht

Es ist das Recht, eine Sache unter den gleichen Bedingungen zu erwerben, die im Kaufvertrag vorgesehen sind. Sein Ursprung ist gesetzlich festgelegt und kann ein Kündigungsgrund sein. Sein Inhalt besteht darin, die Position des Käufers einzunehmen. Dieses Recht hat immer Vorrang vor dem konventionellen Rücktrittsrecht.

Angrenzendes Rücktrittsrecht

Dieses Recht besteht zwischen benachbarten Hofbesitzern. Berechtigt ist der Eigentümer eines angrenzenden, bevorzugt kleineren Hofes. Sind die Höfe gleich groß, hat derjenige Vorrang, der zuerst gefragt hat.

Objekt: Benachbarte Landgüter von nicht mehr als einem Hektar, die nicht durch Bäche oder Gräben getrennt sind.

Inhalt: Berechtigt zur Forderungsübergabe an den Käufer innerhalb von 9 Tagen. Der Käufer ersetzt den Verkäufer in allen seinen Rechten und Handlungen, wobei er den Verkaufspreis und die Vertragskosten zu erfüllen hat.

In Situationen der städtischen Miete und im Falle einer Übertragung, deren Objekt ein lokales Geschäft ist, hat der Vermieter ein Vorkaufsrecht, das innerhalb von 20 Tagen ausgeübt werden kann.

Gemeinschaftliches Rücktrittsrecht

Die Aufhebung der Gemeinschaft (das Rücktrittsrecht) steht dem Eigentümer einer gemeinsamen Sache im Falle der Übertragung eines Teils oder aller Anteile an einen Fremden zu. Die Frist beträgt 4 Jahre, in denen nicht verkauft werden darf. Besteht eine Präferenz unter mehreren Miteigentümern, die dieses Recht ausüben wollen, wird es anteilig gewährt.

Vorkaufsrecht und Rücktrittsrecht im Stadtgebiet

Grundsätzlich sind Vorkaufs- und Rücktrittsrechte dazu bestimmt, in den Bodenmarkt einzugreifen. Diese Rechte können nicht nur auf unbebaute Grundstücke, sondern auch auf entgeltliche Übertragungen folgender Immobilien angewendet werden: Grundstücke verschiedenster Art und Häuser in unterschiedlichen Situationen.

Damit Gemeinden diese Rechte ausüben können, müssen die entsprechenden Bereiche abgegrenzt werden, bevor die Übertragungen von Objekten als belastende Aufgaben festgelegt werden.

Die Abgrenzung dieser Bereiche, die dem Vorkaufs- und Rücktrittsrecht unterliegen, kann durch Polygone während der Entwicklung, Anpassung oder Überarbeitung der allgemeinen Planung oder über ein spezielles Zulassungsverfahren zur Definition erfolgen.

In der Abgrenzung dieser Bereiche muss zwingend angegeben werden, welche materiellen Objekte und deren Übertragungen der belastenden Ausübung dieser Rechte unterliegen.

Die Verwaltung des Rates oder der Eigentümer muss dem Grundbuchamt eine Kopie der Vereinbarung mit den Abgrenzungsplänen vorlegen, damit die Registerführer keine Eigentumsübertragungen eintragen, ohne den Nachweis der notwendigen Mitteilungen zu verlangen.

Die Geltungsdauer für derartige Übertragungen wird gesetzlich auf maximal 10 Jahre festgelegt.

Wichtige Aspekte des Verfahrens zur Grundstücksveräußerung:

Ausübung des Vorkaufsrechts

Der Eigentümer eines betroffenen Grundstücks muss dem Rat jederzeit seine Veräußerungsabsicht mitteilen (formelle Initiative des Verkaufs), unter Angabe von:

• Dem prognostizierten Preis.
• Der Zahlungsweise.
• Anderen Übertragungsbedingungen.

Der Rat kann sein Vorkaufsrecht innerhalb einer Frist von 60 Kalendertagen ausüben.

Ausübung des Rücktrittsrechts

Das Rücktrittsrecht kann vom Rat nur in folgenden Fällen ausgeübt werden:

• Es wurde keine Mitteilung gemacht.
• Eine erforderliche Bedingung wurde weggelassen.
• Der tatsächliche Preis der Übertragung war niedriger als der gemeldete.
• Jede andere Bedingung war für den Käufer günstiger als die mitgeteilte.

Der Käufer ist verpflichtet, dem Rat die Übertragung durch schriftliche Kopie mitzuteilen. Der Rat kann dieses Rücktrittsrecht für einen Zeitraum von 60 Tagen ausüben.

Abschließende Hinweise:

• Die Mitteilung ist 4 Monate gültig.
• Das Fehlen einer Mitteilung über Vorkaufs- oder Rücktrittsrechte verhindert die Eintragung der Übertragung im Grundbuch.

Der Vertrag

Als Institution des Privatrechts ist ein Vertrag eine Willenseinigung, die zuvor unterschiedliche Parteien zusammenführt und ein Rechtsverhältnis wirtschaftlicher Natur begründet oder ändert.

Diese Definition impliziert:

• Eine Vielzahl von Willenserklärungen.
• Diese Willenserklärungen sind oft divergent, wobei die Parteien vor der Entstehung des Vertrages unterschiedliche Motivationen hatten, die im Vertrag in Einklang gebracht werden.
• Der Zweck des Vertrages ist die Begründung der Beziehung.
• Diese Beziehung muss rechtlich geschützt sein.
• Sie muss einen wirtschaftlichen Charakter haben.

Charakteristische Merkmale eines Vertrages:

• Unterordnung unter soziale Interessen
• Treu und Glauben
• Einschränkung der Autonomie
• Staatliche Eingriffe
• Gerichtliches Einschreiten

Elemente des Vertrages:

• Wesentliche Elemente: Müssen bei allen Verträgen vorhanden sein.
• Natürliche Elemente: Begleiten den Vertrag normalerweise, können aber durch den Willen der Teilnehmer ausgeschlossen werden.
• Zufällige Elemente: Sind normalerweise nicht mit dem Vertrag verbunden, werden aber vorgesehen (z. B. Befristung und Modus).

Klassifizierung von Verträgen:

• Nach ihrem Wesen: Einseitig und zweiseitig.
• Nach der Gegenleistung:
  • Entgeltlich (Leistungen für beide Teile).
  • Kommutativ (wenn beide gleichermaßen profitieren, regelmäßig).
  • Zufällig (wenn der Nutzen unregelmäßig ist).
  • Kostenlos (Dienstleistungen für eine Partei).
  • Bezahlt/Einträglich (wenn eine Dienstleistung rechtlich nicht durchsetzbar ist, z. B. die Lieferung einer Belohnung für erbrachte Dienste).
• Nach der Notwendigkeit für die Entstehung:
  • Konsensual: Einigung ist notwendig und ausreichend.
  • Real: Neben der Zustimmung ist die Übergabe einer Sache erforderlich.
  • Formal: Erfordert eine besondere feierliche Form der Zustimmung.
• Nach ihrer tatsächlichen Regulierung: Typisch oder atypisch.
• Nach der Gesetzgebung: Zivil- oder Handelssachen.
• Nach der wirtschaftlichen und rechtlichen Funktion:
  • Fördermittel (Übertragung): Wie Verkauf, Tausch, Schenkung.
  • Übertragung von Nutzungsrechten: Mietvertrag, Dienstleistungsleasing, Arbeitsvertrag, Übertragungsvertrag von Dienstleistungen.
  • Individuelle Verwaltung: Managementvertrag oder Mediation.
  • Kollektive Rechteausübung: Gesellschaftsvertrag.
  • Aufbewahrung: Hinterlegungsvertrag.
  • Zufälliger Natur: Rentenversicherungsvertrag, Glücksspiel, Wette.

Abschluss von Verträgen:

Vor der eigentlichen Feier (Abschluss) gibt es interne Manifestationen der Entstehung und Konzeption. Zu unterscheiden sind:

• Vertragsvorbereitung.
• Das Angebot: Eine einseitige Willenserklärung, die darauf abzielt, dass eine oder mehrere Personen den Vertrag abschließen. Anforderungen:
  • Ernsthafte Absicht zum Vertragsabschluss.
  • Der Inhalt ist vollständig.
  • Ist auf konkrete oder unkonkrete Personen gerichtet.
• Der Vorvertrag: Eine freiwillige Vereinbarung, die darauf abzielt, in Zukunft einen Vertrag abzuschließen, der im Moment nicht abgeschlossen werden kann oder soll.
• Die Perfektion (Vollendung) eines Vertrages: Hier gibt es vier Lösungsansätze:
  • Erklärung: Der Vertrag ist vollendet, wenn der Akzeptant eine Absichtserklärung abgibt.
  • Emission: Entsteht, wenn die Annahme gesendet wird.
  • Empfang: Entsteht, wenn der Bieter die Antwort des Akzeptanten erhält.
  • Kenntnisnahme: Tritt ein, wenn der Bieter die Antwort zur Kenntnis nimmt.

Auswirkungen des Vertrages:

Die Auswirkungen können generell (für alle Verträge), speziell (nur für eine bestimmte Art) oder individuell (für jeden Einzelvertrag) sein.

Die allgemeinen Wirkungen sind: Zwang, Unverfallbarkeit und Relativität.

Vertrag zur Eigentumsübertragung: Der Kaufvertrag

Sein Zweck ist die Übertragung der Herrschaft über eine Sache von einem Subjekt auf ein anderes. Der Kaufvertrag ist ein Vertrag, bei dem eine Partei etwas liefert und die andere einen Preis zahlt. Die Elemente dieses Vertrages sind: Zustimmung, die Sache und der Preis.

Es gibt verschiedene Arten des Verkaufs: Zivil, Handel, Allgemein, Spezial, Regulär, Öffentlich, Privat, Freiwillig und Notwendig. Diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.

Der Kaufvertrag ist ein Vertrag zur Eigentumsübertragung, der den Eigentumsvorbehalt zur Sicherheit unterstützt. Er ist ein konsensualer, kausaler, zweiseitiger und entgeltlicher Vertrag. Die Subjekte dieses Vertrages sind der Käufer und der Verkäufer. Der Gegenstand dieses Vertrages sind alle Dinge, die existierend, rechtmäßig und bestimmt sein müssen. Dieser Vertrag kann durch eine öffentliche Urkunde vor einem Notar und die Eintragung im Grundbuch formalisiert werden.

Verpflichtungen des Verkäufers:

• Die Kosten der Urkunde tragen.
• Die Sache aufbewahren.
• Die Sache liefern, wann und wo vereinbart.
• Gewährleistung für Räumung (Eviktion) und versteckte Mängel.

Rechte des Verkäufers:

Der Verkäufer kann die Lieferung verzögern oder den Preis nicht zahlen lassen in folgenden Fällen:

• Wenn es sich um Immobilien handelt.
• Wenn es sich um bewegliche Sachen handelt.
• Bei Zahlungsverzug des Käufers.
• Aussetzung der Übergabe der Sache.

Verantwortlichkeit des Verkäufers:

• Für Räumung (Eviktion): Erfordert eine endgültige Entscheidung, ein Recht, das vor dem Verkauf bestand, und eine Meldepflicht. Die Auswirkungen sind Rücktritt oder teilweise Räumung.
• Für versteckte Mängel: Die Mängel müssen ungeeignet sein, vor dem Verkauf bestanden haben und innerhalb der Frist gemeldet werden, aber dem Käufer unbekannt gewesen sein.

Diese Effekte können bei landwirtschaftlichen Betrieben und bei Vieh auftreten.

Pflichten des Käufers:

• Den Preis zahlen.
• Die Sache annehmen.
• Die notwendigen und ergänzenden Ausgaben zahlen.
• Die Kosten für die erste Ausfertigung, die Registrierung und die Übertragungssteuern zahlen.

Rechte des Käufers:

Die Zahlungen auszusetzen, den Verkauf aufzulösen, die Lieferung der Sache zu fordern, oder zu melden, wenn die Sache versteckte Rechte aufweist.

In diesem Fall sind die Rechte: Rücktritt oder Minderung und Schadensersatz.

Die Verantwortlichkeit des Käufers kann mangelnde Bezahlung und Verzug sein. Der Kaufvertrag wird beendet durch:

• Allgemeine Ursachen.
• Mangel an Form/Inhalt.
• Vorhandensein von verborgenen Pfandrechten.
• Widerrufsrecht.

Es gibt einige Besonderheiten über das Risiko: Die Gefahr trägt der Käufer, wenn es Verzögerungen durch den Verkäufer gibt.

Verkauf mit Wiederkaufsabrede (Pacto de Retroventa)

Tritt ein, wenn der Verkäufer sich das Recht vorbehält, die verkaufte Sache zurückzukaufen. Seine juristische Natur ist ähnlich dem normalen Kaufvertrag, jedoch mit einem dinglichen Recht, das übertragbar und hypothekarisch ist.

Die Subjekte sind der Verkäufer und der Käufer, das Objekt ist die Kaufsache. Die Laufzeit beträgt 4 Jahre und kann auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Die Rechte des Käufers sind:

• Ersatz für den Verkäufer.
• Eine Gemeinschaft über eine ungeteilte Sache.

Die Verpflichtungen des Verkäufers sind: Der Verkäufer muss die guten Leasingverhältnisse, die der Käufer in gutem Glauben und nach den örtlichen Gepflogenheiten eingegangen ist, respektieren.

Rechte des Verkäufers sind: Der Verkäufer übt sein Widerrufsrecht durch Zahlung des Kaufpreises und der nicht legitimierten Zahlungen aus.

Die Sache kann geteilt werden oder auch nicht, gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch.