Grundlagen der dinglichen Rechte und das Immobilienregister

1. Dingliche Rechte

Dingliche Rechte berechtigen den Inhaber unter bestimmten Bedingungen, Eigentümer einer Sache zu werden oder diese zu nutzen. Es gibt drei Haupttypen:

• Scoring: Berechtigt dazu, eine Sache zu erwerben, bevor sie an Dritte veräußert wird. Der Eigentümer muss den Inhaber des Rechts über die beabsichtigte Veräußerung informieren.
• Retrakt: Berechtigt den Inhaber, eine Sache zurückzukaufen, nachdem sie auf einen anderen übertragen wurde.
• Option: Ermöglicht den Erwerb einer Sache, deren Veräußerung noch nicht konkret geplant ist.

2. Das Immobilienregister: Begriff und Natur

Das Immobilienregistergesetz definiert sich als die Gesamtheit der zivilrechtlichen Vorschriften über die Formen der Publizität bei der Schaffung, Übertragung, Änderung und Aufhebung von dinglichen Rechten an Grundstücken.

Wesen und Objekt

Das Immobilienregister ist ein Instrument des Zivilrechts. Es erfasst nicht alle Immobilien, sondern primär Grundstücke und analoge Eigenschaften (z. B. Konzessionen für öffentliche Arbeiten). Es interessiert sich nicht für den statischen Zustand, sondern für die Dynamik: Übertragung, Änderung und Beendigung von Rechten.

Die Inmatriculación (Erstregistrierung)

Die Inmatriculación ist der Akt, durch den eine Eigenschaft erstmals in das Grundbuch eingetragen wird. Sie bildet den Ausgangspunkt der Rechtsgeschichte einer Immobilie im Register.

3. Hypothekarische Prinzipien

Registrierungs- und Legalitätsprinzip

Registrare prüfen unter eigener Verantwortung die Rechtmäßigkeit der äußeren Formen von Dokumenten sowie die Gültigkeit der darin enthaltenen Handlungen (Art. 18 LH).

Prioritätsprinzip

Gemäß Art. 17 LH gilt der Grundsatz: „Prior tempore, potior iure“ (Wer zeitlich früher kommt, hat das stärkere Recht). Ein bereits eingetragener Titel blockiert die Eintragung widersprüchlicher Rechte.

Spezialitätsprinzip

Beschränkte dingliche Rechte und Belastungen müssen präzise definiert sein, um Wirkung gegenüber Dritten zu entfalten (Art. 13 LH).

Grundsatz der aufeinanderfolgenden Behandlung

Jede Eintragung setzt voraus, dass das Recht des Übertragenden bereits im Register eingetragen ist (Art. 20 LH).

Vermutung der Rechtmäßigkeit

Es wird vermutet, dass eingetragene Rechte existieren und dem eingetragenen Eigentümer zustehen, bis das Gegenteil bewiesen ist (Art. 1 LH).

Öffentlicher Glaube des Registers

Ein gutgläubiger Dritter, der ein Recht entgeltlich erwirbt, wird geschützt, auch wenn sich der ursprüngliche Titel später als fehlerhaft erweist (Art. 34 LH). Zudem schaden nicht registrierte Titel Dritten nicht (Art. 32 LH).