Städtebauliche Vorschriften: Umlegung, Bau und Nutzung

1. Reparcelación: Umlegung und Planung

Das Konzept der Reparcelación bezeichnet die Planung und Umstrukturierung von landwirtschaftlichen Betrieben, Parzellen oder Losen innerhalb eines Erschließungsgebiets. Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten: freiwillig oder erzwungen.

2. Methoden der städtebaulichen Umsetzung

Für jede Ausführungseinheit wird das entsprechende Betriebssystem aus den folgenden Optionen bestimmt:

• a) Enteignung (öffentlich)
• b) Zusammenarbeit (öffentlich)
• c) Entschädigung (privat)

3. Wertermittlung und Entschädigungsverfahren

Zuständige Stelle für die Festlegung des fairen Preises und Bonus-Kompromisse:

1. Die Wertermittlung der Immobilien und Rechte erfolgt gemäß den Kriterien eines allgemeinen Gesetzes.
2. Die Zahlung einer angemessenen Entschädigung kann durch Übergabe oder Austausch mit anderen Grundstücken der Verwaltung oder des Enteignungsbegünstigten erfolgen.
3. Die Wertermittlung wird durch Vereinbarung oder durch die endgültige Entscheidung der Provinzialen Bewertungskommission festgelegt.

4. Kommunale Baugenehmigungen

Die Erteilung von Baugenehmigungen liegt in der alleinigen Zuständigkeit der Stadtverwaltung (Ayuntamiento). Sie wird für folgende Arten von Maßnahmen benötigt:

1. Hauptarbeiten: Diese erfordern einen Entwurf und eine Ausführungsplanung.
2. Kleinere Arbeiten: Hierfür ist kein formelles Projekt erforderlich.
3. Bewohnbarkeit oder Erstbezug: Dies betrifft Akte wie die Parzellierung gemäß Kapitel II (Abschnitt 6), Erdbewegungen, Rodungen, Standortentwicklung und Infrastrukturmaßnahmen.

Zudem unterliegen Bauvorhaben auf öffentlichem Grund sowie die Nutzung des Bodens oder Untergrunds der kommunalen Genehmigungspflicht.

5. Städtebauliche Verstöße und Sanktionen

Jede Handlung oder Unterlassung, die als städtebaulicher Verstoß gegen dieses Gesetz eingestuft wird, zieht folgende Maßnahmen nach sich: Maßnahmen zum Schutz der Stadt, Bestrafung der Verantwortlichen sowie Schadensersatz und Entschädigung. In jedem Fall müssen Maßnahmen zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ergriffen werden.

Klassen von Verstößen: Diese werden als leicht, schwer oder sehr schwerwiegend eingestuft.

Sanktionen:

• a) Leicht: 600 €
• b) Schwer: 3.000 €
• c) Sehr schwerwiegend: 6.000 €

Die Bußgelder fließen in das Bauwesen und Aktivitäten der kommunalen Planung.

6. Bewertungsausschüsse der Provinz

1. Hierbei handelt es sich um dezentrale Organe auf Provinzebene, die auf das andalusische Enteignungsrecht spezialisiert sind.
2. Die Ausschüsse tagen, um die angemessene Vergütung festzulegen, wenn die Verwaltung eine Enteignung innerhalb der Autonomen Gemeinschaft vornimmt.
3. Mitglieder: Vorsitzender, Mitglieder (Juristen, 4 Techniker, 1 Notar, 1 technischer Vertreter) und ein Sekretär.

7. Regulierung der zulässigen Nutzungen

1. Nutzungsarten: Globale Nutzung, detaillierte Nutzung und spezifische Nutzungen.
2. Diese Nutzungen können durch die Maßstäbe des Plans oder durch Teilbebauungspläne eingeschränkt werden.

Regulierung:

• a) Erforderliche Nutzungen: Diese sind im Inhalt der Baugenehmigung für Hauptarbeiten (Mayor) zulässig.
• b) Vorläufige Nutzung: Nutzungen, die eigentlich verboten sind, aber gesetzlich befristet gestattet werden.
• c) Nutzung außerhalb der Planung: Nutzungen, die vor Inkrafttreten des Gesamtplans rechtmäßig bestanden, aber nun untersagt sind.
• d) Bestehende Nutzungen: Bereits existierende Nutzungen, die nicht explizit verboten wurden, aber gegen einzelne Parameter verstoßen.

8. Kategorien der Wohnnutzung

Wohnnutzung dient der dauerhaften Unterbringung von Menschen. Es gibt drei Kategorien:

• A. Einfamilienhaus
• B. Zweifamilienhaus
• C. Mehrfamilienhaus oder kollektive Wohnform

Rechtlicher Rahmen:

1. Wohnraum unter öffentlicher Förderung (VPO)
2. Freier Wohnungsmarkt

9. Parks, Gärten und Grünanlagen

Diese Bereiche umfassen Flächen für Baumbestand und Landschaftsbau mit folgenden Zielen:

1. Sicherung von Gesundheit, Ruhe und Erholung der Bevölkerung.
2. Verbesserung der Umweltbedingungen in städtischen Gebieten.
3. Schutz und Isolierung von Verkehrswegen.
4. Entwicklung von Spielplätzen und Isolationszonen.
5. Erhalt der Ästhetik der Großstadt.

Unterschieden werden: A. Stadtpark, B. Garten und C. Grünanlage. Wenn ein Park kleiner als 2.500 m² ist, ist nur die Nutzung als Parkplatz/Grünfläche erlaubt. Bei größeren Flächen können bis zu 20 % (offen) oder 40 % (überdacht) für soziale oder sportliche Zwecke genutzt werden.

10. Definition von Parzellen und Baugrundstücken

Ein Grundstück ist ein bebaubarer Teil des städtischen Bodens, der die kleinste Einheit der Konstruktion bildet. Ein Baugrundstück (Solar) ist eine Fläche, die durch Erschließung und Urbanisierung sofort bebaubar ist, sofern die Ausrichtungen und Höhenvorgaben der GMU (Gerencia Municipal de Urbanismo) eingehalten werden.

11. Grundstücksbelegung und Stellplätze

Die Belegung ist die Projektion des Gebäudes (ober- und unterirdisch) auf das Grundstück. Jede Satzung legt die maximale Auslastung fest. Keller und Vertiefungen dürfen die maximale Auslastung nicht überschreiten. Ein Keller kann eine Erhöhung der Belegung um 25 % erhalten, sofern er als Parkplatz dient und die Landschaftsgestaltung des restlichen Grundstücks gewährleistet bleibt.

12. Rücksprünge und Baufluchten

Der Rücksprung bezeichnet das Zurückweichen des Gebäudes von der Straßenlinie oder den Grundstücksgrenzen. Dies kann auf jeder Etage, in den oberen Stockwerken oder im Erdgeschoss (z. B. Arkaden) erfolgen.

13. Abstände und maximale Gebäudehöhen

Es müssen Mindestabstände zur öffentlichen Straße und zwischen Gebäuden auf demselben Grundstück eingehalten werden. Sportanlagen und Pools müssen einen Mindestabstand von 2 m zu den Grenzen wahren.

Gebäudehöhen: Die maximale Höhe wird in den jeweiligen Satzungen festgelegt. Die Höhe wird von der Unterkante bis zur Oberkante des letzten Geschosses gemessen. Zulässige Aufbauten darüber hinaus:

• Dächer mit einer Neigung von weniger als 50 % (Firsthöhe max. 2,75 m).
• Geländer und Fassadenelemente (max. 1,20 m undurchsichtig, 1,80 m transparent).
• Treppenhäuser zur Terrasse (max. 2,70 m Höhe, max. 15 % der Dachfläche).

14. Erdgeschosse, Mezzanine und Kellergeschosse

a) Erdgeschoss (Planta Baja): Definiert als das Geschoss, das bündig mit dem Gelände abschließt. Die Mindesthöhe beträgt 3,50 m für gewerbliche Nutzung und 2,50 m für Wohnzwecke. Ein Mezzanin (Zwischengeschoss) darf nicht als Wohnung genutzt werden und darf maximal 40 % der Fläche des Hauptgeschosses einnehmen (Mindesthöhe 2,20 m).

b) Keller (Planta Sótano): Geschoss unter dem Erdgeschoss. Ein Keller gilt als vergraben oder halb begraben, wenn sein Dach weniger als 1,50 m über dem Boden liegt. Bei Nutzung als Parkplatz oder Lager wird die Fläche nicht auf die maximale Bebaubarkeit angerechnet; bei anderen Nutzungen erfolgt eine Anrechnung zu 100 %.