Fallstudien zum Immobilien- und Grundbuchrecht

1. Auflösung eines Kaufvertrags bei Zahlungsverzug

Joseph verkauft eine Farm an Beatrice zu einem vereinbarten Preis, wobei die Zahlung bis zu einem bestimmten Tag fällig ist. Die im Grundbuch eingetragene Urkunde enthält folgende Klausel: "Die Nichtzahlung innerhalb der vereinbarten Frist führt automatisch zur Auflösung des Kaufvertrags." Nach Ablauf der Frist zahlt Beatrice nicht. Welche Schritte sollte Joseph unternehmen?
Praktische Lösung (4 oder 5 Zeilen):
Grundlegung der Lösung (Zitat Vorschriften):
Praktische Lösung: Auch wenn die Auflösungsklausel in der Urkunde im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien vereinbart wurde (vorausgesetzt, dass keine Dritten betroffen sind oder deren Zustimmung vorliegt), muss Joseph Beatrice gerichtlich oder notariell zur Zahlung auffordern, um den Eigentumstitel des Verkäufers zu sichern. Dies erfordert ein gerichtliches Verfahren und die anschließende gerichtliche Erklärung der Auflösung.
Begründung: Art. 1124 CC, Art. 59 HR und R. DGRN vom 29.12.1982.

2. Auswirkungen der Vertragsauflösung auf Dritte

Im Anschluss an den vorherigen Fall: Welche Auswirkungen hätte die Auflösung des Vertrags auf das Grundbuch, wenn Beatrice die Farm bereits an Charles verkauft hätte?
Praktische Lösung (3 Zeilen):
Grundlegung der Lösung (Vorschriften):
Praktische Lösung: Es handelt sich um eine auflösende Bedingung. Wenn die Auflösung erfolgt, um eine neue Eintragung zugunsten von Joseph zu ermöglichen, müssen die Eintragungen des Eigentums von Beatrice und Charles gelöscht werden. Eine bloße Randbemerkung, wie bei einer aufschiebenden Bedingung, wäre nicht ausreichend.
Begründung: Art. 175.6 RH.

3. Verfügungsverbot bei Schenkung und Zwangsvollstreckung

Eine Schenkungsurkunde enthielt folgende Bestimmung: "Herr A schenkt seinem Sohn B das beschriebene Eigentum, der es annimmt, mit einem Verbot von Verfügungen unter Lebenden während der Lebenszeit des Schenkers." Anschließend gerät B in ein Vollstreckungsverfahren, in dem versucht wird, das geschenkte Eigentum zu pfänden, während A noch lebt. Kann dies erfolgreich sein?
Praktische Lösung (1 Wort):
Grundlegung der Lösung (Erklärung und Vorschriften):


Praktische Lösung: Nein.
Begründung: Dies ist grundsätzlich ein freiwilliges und unentgeltliches Verfügungsverbot, das nach unserem Recht zulässig und eintragungsfähig ist, sofern die Gesetzgebung seine Gültigkeit anerkennt (Art. 26 LH). Wie wir in diesem Fall sehen, ist es auf eine bestimmte Frist begrenzt und überschreitet nicht die Grenzen des Vertrauens. Bis jetzt scheint alles in Ordnung. Man muss jedoch bedenken, dass nach Ansicht der DGRN solche Verbote, die das Recht auf freiwillige Verfügung einschränken, in diesem Fall nicht als Ausnahme von der allgemeinen finanziellen Haftung im Rahmen einer Zwangsvollstreckung des betroffenen Grundstücks angesehen werden können.

4. Prüfungspflichten bei Verkauf einer vermieteten Wohnung

Ana Isabel verkauft eine vermietete Wohnung. Welche Prüfungen muss der Grundbuchführer vor der Eintragung der Übertragung vornehmen?
Praktische Lösung (3 oder 4 Zeilen):
Grundlegung der Lösung (ein Artikel):
Praktische Lösung: Um die gesetzlichen Vorkaufsrechte zu beachten, muss geprüft werden, ob die Mieter gemäß den ersten vier Absätzen des Artikels 25 des Wohnungsmietgesetzes von 1994 (LAU 1994) ordnungsgemäß benachrichtigt wurden.
Begründung: Art. 25 LAU 1994.

5. Verteilung des Erlöses bei Zwangsversteigerung

Ein Grundstück, dessen Wert vor Baumaßnahmen 30 betrug, ist in folgender Reihenfolge belastet: 1. Hypothek zugunsten von H über 36; ein Refaktionskredit für R über 15; eine Eintragung für den Anbau E über 6. Die 1. Hypothek wird vollstreckt, und bei der Auktion werden 40 erzielt. Wie wird das Geld verteilt?
Praktische Lösung (2 Zeilen):
Grundlegung zur Lösung (3 oder 4 Zeilen):
Praktische Lösung: H erhält 30, und 10 werden R zur Verfügung gestellt.
Begründung: Art. 64.1 RH. Zuerst die Hypothek (für den Wert, den sie vor den Baumaßnahmen hatte), dann der Refaktionskredit. Die Eintragung für den Anbau wird später gelöscht und erhält nichts.

6. Eintragung einer persönlichen Klage im Grundbuch

A leitet ein Gerichtsverfahren gegen B ein und fordert 7.000 Euro. In der Klage wird B zur Zahlung dieses Betrags verurteilt, und A beantragt die vorsorgliche Eintragung der Klage im Grundbuch auf einem Grundstück von B. Kann der Richter die Eintragung anordnen?
Praktische Lösung (1 Wort):
Grundlegung der Lösung (2 oder 3 Zeilen):
Praktische Lösung: Nein.
Begründung: Dies ist eine persönliche Klage, die weder zu einer Grundbucheintragung noch zu einer dinglichen Änderung führen kann. Art. 2, 42.1 LH.

7. Auswirkungen einer Klagevormerkung auf Dritterwerber

A verklagt B, den eingetragenen Eigentümer, auf Eigentum an einem Grundstück. Die Klage wird im Grundbuch eingetragen. Anschließend, aber vor der Verurteilung, verkauft B das Eigentum an C, der es zu seinen Gunsten eintragen lässt. Schließlich ergeht ein Urteil zugunsten von A. Was geschieht mit der Eintragung von C?
Praktische Lösung (2 oder 3 Zeilen):
Grundlegung der Lösung (ein Artikel, aber nicht 34 LH):
Praktische Lösung: C ist nicht geschützt, und seine Eintragung wird durch ein entsprechendes Gerichtsurteil gelöscht, da die Vormerkung ihn davor warnte, dass B möglicherweise nicht der Eigentümer des Grundstücks ist.
Begründung: Art. 198 RH.

8. Eintragung einer Klage gegen einen nicht eingetragenen Mieter

Der eingetragene Eigentümer der ersten Etage eines Gebäudes in horizontaler Teilung erhebt Klage gegen B (einen nicht eingetragenen Mieter von Geschäftsräumen im selben Block) auf Negatorische Dienstbarkeit, da B einen Abzug installiert hat, der an der Fassade und am Sockel vor dem Fenster von A verläuft. Es wird eine vorsorgliche Anmerkung der Klage beantragt. Kann die Anmerkung eingetragen werden?
Praktische Lösung (1 Wort):
Grundlegung zur Lösung (2 oder drei Zeilen):


Praktische Lösung: Nein.
Begründung: Das Prinzip der Kette der Eintragungen (Art. 20 LH) verhindert die Eintragung einer Klage gegen jemanden, der nicht der eingetragene Eigentümer des Grundstücks ist, und der Mieter ist kein eingetragener Eigentümer. Siehe auch R. DGRN vom 25. Februar 1994.

9. Lastenbereinigung und Erlösverteilung bei Zwangsversteigerung

Ein Grundstück ist in dieser Reihenfolge belastet: 1. Hypothek über 16; eine vorsorgliche Pfändung (Anlage A) über 12; eine 2. Hypothek über 8; eine vorsorgliche Pfändung (Anlage B) über 2. Es kommt zur Versteigerung aufgrund der Vollstreckung der Pfändung A. Wie viel muss bei der Auktion geboten werden, um das Grundstück lastenfrei zu erwerben, wenn der Gesamtpreis 40 nicht überschreiten soll?
Praktische Lösung (Bild):
Grundlegung zur Lösung (4 oder 5 Zeilen):
Praktische Lösung: Bis zu 24.
Begründung: Man muss 16 zurückhalten, um die 1. Hypothek zu bedienen, die von der Pfändung nicht betroffen ist, aber erfüllt werden muss, wenn man das Grundstück lastenfrei erwerben möchte. Von den gebotenen 24 werden 12 der Pfändung A zugeordnet, 8 der zweiten Hypothek, 2 der Pfändung B, und die restlichen 2 gehen an den Eigentümer des Grundstücks oder Schuldner. Das System der Lastenbereinigung bedeutet, dass nachrangige Lasten gelöscht werden, unbeschadet des Rechts ihrer Inhaber, den Erlös oder einen etwaigen Überschuss zu erhalten.

10. Verlängerung einer vorsorglichen Pfändung

Am 10.05.2005 wurde im Grundbuch ein Beschluss vom 30.04.2005 zur Anordnung einer vorsorglichen Pfändung eingetragen. Die Anmerkung der Pfändung erfolgte am 15.05.2005. Könnte heute, am 11. Mai 2009, eine Verlängerung beantragt werden?
Praktische Lösung (1 Wort):
Grundlegung der Lösung (3 Zeilen max):
Praktische Lösung: Ja.
Begründung: Weil noch keine 4 Jahre seit dem Zeitpunkt der Eintragung vergangen sind, der als maßgeblich für die Verjährung gilt, und nicht der Zeitpunkt der Antragstellung. Dies stellt eine Ausnahme von Artikel 24 LH dar.

11. Konsolidierung des Eigentums und Hypothek bei Nießbrauch

Im Grundbuch ist ein Nießbrauch zugunsten von A und das bloße Eigentum zugunsten der Erben von B eingetragen. In einer späteren Eintragung verpfändet B sein Recht auf bloßes Eigentum. Heute wird dem Grundbuchamt ein privates Dokument mit notariell beglaubigten Unterschriften vorgelegt, das die Sterbeurkunde von A enthält und die Löschung des Nießbrauchs beantragt. Was geschieht mit der Eintragung des bloßen Eigentums und der Hypothek von B?
Praktische Lösung (1 oder 2 Zeilen):
Grundlegung der Lösung:
Praktische Lösung: Das Eigentum wird bei B konsolidiert, indem das bloße Eigentum und das Nießbrauchsrecht zusammengeführt werden. Die Hypothek erstreckt sich, sofern nichts anderes vereinbart ist, auch auf das Nießbrauchsrecht.
Begründung: Art. 107.2 LH bezüglich der Hypothek auf bloßes Eigentum, und die Möglichkeit der Löschung des Nießbrauchs aufgrund eines privaten Dokuments ist eine der Ausnahmen vom Prinzip der öffentlichen Urkunde gemäß Art. 3 LH.

12. Bedeutung eines Haftungsvermerks im Grundbuch

A möchte eine Farm erwerben und fordert einen einfachen Grundbuchauszug an, der folgenden Vermerk zu einer vorsorglichen Pfändung enthält: "Bescheinigung über die Haftung für diese Immobilie gemäß Art. 688 LEC ausgestellt." Welche Bedeutung hat dieser Vermerk? Können wir A empfehlen, die Farm zu kaufen und den Betrag der Pfändung vom Kaufpreis des eingetragenen Eigentümers einzubehalten?
Praktische Lösung (3 Zeilen 1. Frage, 1 Wort für 2. Frage):
Grundlegung zur Lösung (4 Zeilen):
Praktische Lösung: Zur ersten Frage: Dieser Vermerk dient als Warnung für alle, die später die Immobilie oder ein Recht daran erwerben, dass ein Vollstreckungsverfahren im Gange ist. Zur zweiten Frage: NEIN.
Begründung: Zur ersten Frage: Art. 656.2 LEC und 143 RH. Zur zweiten Frage: Es wird darauf hingewiesen, dass es möglich ist, dass das Grundstück bei der Auktion von einem Dritten erworben wird. Zur eigenen Sicherheit sollte A eigene Verfahren einleiten, um sicherzustellen, dass die Immobilie lastenfrei erworben wird.