Hypothekenrecht — Fallfragen und Lösungen

1. Ana — Hypothek auf eine Liegenschaft

Ana: Auf einer Liegenschaft lastet eine Hypothek zugunsten von Beatrice. Danach veräußert Beatrice ihr Kreditrecht an Carlos, ohne Ana zu benachrichtigen und ohne Anmeldung der Abtretung im Grundbuch. Wen muss Ana bezahlen, wenn sie die Hypothek löschen möchte?

Lösung

Ana kann das Grundbuch konsultieren und entsprechend den Eintragungen an den dort ersichtlichen Inhaber zahlen und die Löschung verlangen. Alternativ kann sie die Zahlung verweigern und Beatrice in Anspruch nehmen sowie die Löschung verlangen, bis die Abtretung ordnungsgemäß eingetragen ist. In diesem Fall verliert Carlos die dinglichen Rechte an der Hypothek und hat nur eine persönliche Klage gegen Beatrice.

Hintergrund

(Zitate) Art. 1527 CC, 176 RH; nach Art. HR 242 ist eine Mitteilung an den Schuldner nicht erforderlich, wenn auf eine solche verzichtet worden ist oder sie schriftlich erklärt wurde.

2. Löschung der Eintragung einer Hypothek

Es liegt ein Antrag auf Löschung der Hypothek vor, die vom Inhaber der Hypothek "H Bank" gewährt wurde. Die Eintragung besteht unabhängig von der Hypothekenbestellung außerhalb der derzeit ausgestellten Bescheinigung über Hypothekengebühren. Kann die Hypothek so gelöscht werden?

Lösung

Nein. Vorher ist das Erlöschen zu klären; zu beachten ist, dass dies durch eine gerichtliche Anordnung erfolgen kann, mit der die Ausstellung der Bescheinigung angeordnet wird.

Begründung

Art. 688 LEC-2000 für das direkte Vollstreckungsverfahren, wobei die materielle Prüfung in allen Verfahren besteht. Siehe auch R. DGRN vom 16.09.1992.

3. Identifizierung der Beteiligten

Identifizieren Sie die folgenden Personen (z. B. Schuldner, hypothekengläubiger, etc.):

P, Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebs, sichert durch eine Hypothek, dass nur sein Sohn (B) eine Hypothek gewährt. Hypothekengläubiger von P ist nicht B's Schuldner und B ist kein Hypothekengläubiger von P.

a)

P, Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebs: Die Hypothek gilt gleichermaßen für ihn und seinn Sohn (B), der eine Hypothek gewährt. => P ist Schuldner und Hypothekengläubiger; B ist Schuldner.

b)

G ist verpflichtet, eine Hypothek zu bestellen, deren Interesse mit dem Nachlass seines Vaters verbunden ist. => Hier ist der Hypothekengläubiger ein Gläubiger gegenüber dem Schuldner (konkrete Zuordnung nach Vertrag/Urkunde).

c)

J kauft einen Bauernhof, belastet mit einer Hypothek. A ist der dritte Erwerber. => J ist Erwerber mit Last der Hypothek; A ist weiterer Beteiligter (genaue Zuordnung hängt vom konkreten Titel ab).

4. Gemeinsame Hypothek und Teilung

X und Y begründen eine Hypothek auf eine Immobilie, die zur Hälfte in Salamanca liegt. Kurz diskutieren: Sie teilen die restlichen Immobilien jeweils zur Hälfte. Sie melden diese Teilung im Grundbuch an, wobei die Hypothek erwähnt wird. Nach einigen Monaten begehrt der Gläubiger die Zwangsvollstreckung wegen Zahlungsverzugs. Wie ist vorzunehmen?

Praktische Lösung

Die Zwangsvollstreckung kann entweder in Bezug auf die jeweils belasteten Teile erfolgen oder gleichzeitig gegen beide Teile betrieben werden, je nach den Vollstreckungsregeln und der konkreten Beschaffenheit der Sicherung.

Grundlage

Art. LH 123.

5. Mehrere Gläubiger einer Hypothek

B erwirbt ein Anwesen, auf dem eine Hypothek zugunsten von C, D, E und F ruht. B fragt, welche Besonderheiten hinsichtlich der hypothekarischen Kredite bestehen.

Praktische Lösung

Es handelt sich um mehrere Darlehen und Verpflichtungen: Praktisch bestehen vier eigenständige Forderungen, die jeweils unabhängig sind. In solchen Fällen werden die Rechte der einzelnen Gläubiger entsprechend ihrem jeweiligen Kredit behandelt; es handelt sich nicht um eine einzige homogenisierte Verpflichtung.

6. Hypothek als Sicherung von Unterhaltszahlungen

C, frisch geschieden, hat eine Hypothek als Sicherheit für Unterhaltszahlungen bestellt, die sie für ihren Sohn schuldet, bis dieser am 20.10.2008 volljährig wird (18 Jahre). Am 21.05.2009 fragt C, ob die Hypothek gelöscht werden kann.

Praktische Lösung

Ja, sofern nichts anderes vereinbart wurde: Sechs Monate nach dem in den Registereintragungen angezeigten Ablauf kann C als Berechtigte und der Eigentümer die Löschung der Hypothek beantragen, sofern nicht ein Verbleib der Sicherung angezeigt wird oder ein geänderter Vertrag bzw. Schadensersatzansprüche gegen den Schuldner bestehen.

Grundlage

Art. 157.4 LH.

7. Bescheinigung über Zahlung und Löschungsverweigerung

H wurde zugunsten der Inhaber X und zukünftiger Inhaber hypothekarisch belastet. Die Schulden wurden vollständig bezahlt; jedoch fehlt ein Brief, mit dem die Bank die Bescheinigung über die Zahlung ausstellt. Wird die Löschung im Grundbuch eingetragen? Der Notar/Urkundsbeamte verweigerte die Löschung. Warum?

Praktische Lösung

Die Löschung kann durch eine schriftliche Erklärung oder Vorlage der Bescheinigung über die Zahlung erfolgen. Vor dem Notar kann die Löschung durch Ausstellung und Vorlage der Bescheinigung bewirkt werden. Sie kann jedoch nicht allein auf Grund einer behaupteten Zahlung ohne entsprechenden Nachweis vorgenommen werden, da der Inhaber des Briefs und damit derjenige, der über das Recht an der Forderung verfügt, durch Einigung mit Dritten handeln könnte.

Grundlage

Art. 154 ff. LH.

8. Nießbrauch und Hypothek

Der Inhaber eines Nießbrauchs an einem Grundstück erhält die Hypothek durch Erbschaft. Danach verzichtet er auf sein Nießbrauchsrecht zugunsten seines Sohnes B, der bloßer Eigentümer der Immobilie ist. Was geschieht mit der Hypothek — bleibt sie bestehen?

Praktische Lösung

Die Hypothek bleibt bestehen, bis die gesicherte Verpflichtung erfüllt ist oder bis zum Eintritt sonstiger Erlöschensgründe. Ein Verzicht des Nießbrauchs an sich führt nicht automatisch zum Erlöschen der Hypothek; die Absicherung bleibt in der Regel bis zur Erfüllung der gesicherten Schuld bestehen, gegebenenfalls bis zum Tod des Nießbrauchsberechtigten oder bis zu vertraglichen oder gesetzlich geregelten Erlöschensgründen.

Gründe

Art. LH 107.1

9. Eintragung, Abtretung und Zahlungspflicht

Im Grundbuch ist eine Hypothek zugunsten von Antonio eingetragen. Nach der Eintragung tritt Carlos die Forderung an Damaso ab, der wiederum das Forderungsrecht von Carlos gegen Antonio erwirbt und diese Abtretung ebenfalls einträgt. Wer muss Antonio bezahlen, damit die Eintragung Antonio gelöscht wird? Was gilt, wenn er Kenntnis von der Abtretung hatte oder nicht, bevor die Eintragung erfolgte?

Praktische Lösung

Antonio muss entsprechend dem Titel der Verpflichtung zahlen und kann die Löschung verlangen, wenn er keine Kenntnis von der Abtretung hatte; in diesem Fall hat Damaso nur eine persönliche Klage gegen Carlos. Hatte Antonio Kenntnis von der Abtretung, muss er an Damaso zahlen und die Löschung mit Damaso klären.

Gründe

Art. 1527 CC; Art. 149 und 176 LH.

10. Art der eingetragenen Hypothek

Die Eintragung lautet: "Darlehen an die Bank ..., als Sicherheit für die Zahlung des Restbetrags, der aus der Liquidation des Kreditkontos resultiert, bis zur Höhe von ... Euro zuzüglich Kosten und Auslagen. Anfangszinssatz: % p.a. ... Die Frist für die Erbringung solcher Kredite darf nicht über den Tag ... hinausgehen. Urkunde vor dem Notar ..." Welche Art von Hypothek ist das?

Praktische Lösung (eine Zeile)

Dies ist eine Hypothek als Sicherheit für einen Kontokorrentkredit, auch als Höchstbetragshypothek (maximale Hypothek) bekannt.

Grundlage

Art. LH 153

11. Mehrere Eintragungen und Verwertung

Im Grundbuch ist eine Hypothek zugunsten von H eingetragen, eine zweite zugunsten von A; anschließend sind Belastungen zu Gunsten von B und C sowie ein Mietrecht zugunsten von D eingetragen. Es liegt eine Vereinbarung über die Verwertung der Hypothek zwischen dem Eigentümer und A vor, vom Richter genehmigt, die eine Verwertung in Höhe von 80% des Schätzwertes vorsieht. Was ist für die Eintragung zu tun?

Praktische Lösung

Für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist die Zustimmung der Inhaber der eingetragenen Rechte und Lasten erforderlich, namentlich B, C und D, sofern deren Rechte betroffen sind. Die Eintragung der Vereinbarung erfordert daher deren Zustimmung bzw. eine gerichtliche Regelung.

Gründe

Art. 691.5 und 640 LEC-2000

12. Angaben des Zeugen bei Versteigerung

Ein Zeugnis bei der Grundbucheintragung legt dar, dass die pfandbelastete landwirtschaftliche Betriebsversteigerung und Zuweisung durchgeführt wurden. Derselbe Zeuge beschreibt das Grundstück und erklärt, den Preis an den Erwerber B bezahlt zu haben, und beantragt die Eintragung zugunsten von B. Welche Fehler könnte der Registerführer bei diesen Angaben feststellen?

Praktische Lösung

Sind Hypothekenangaben, Titel und Grundstücksbeschreibung korrekt, wäre das Begehren grundsätzlich einzureichen; die Zuschlagserteilung wird anerkannt, sofern keine weiteren nachfolgenden Gläubiger betroffen sind. Gegebenenfalls ist für die endgültige Eintragung die Vorlage weiterer Unterlagen (z. B. Vollstreckungs- oder Zustellungsnachweise) und die Erfüllung der Formvorschriften erforderlich. Es ist nicht immer notwendig, eine zusätzliche Angabe in einem Dokument zu machen, wenn die erforderlichen Formalitäten bereits erfüllt sind.

Gründe

Art. 133, 134 LH; RH und Art. 100 über die Einstufung von Dokumenten.