Praxisfälle: Spanisches Grundbuchrecht (Ley Hipotecaria)
Praxisfälle im Spanischen Grundbuchrecht
1. Frist für Eintragungssitz (Schenkung)
Eine Schenkungsurkunde wurde am 2. April 2009 beim Grundbuchamt Nr. 22 in Barcelona eingereicht. An welchem genauen Tag erlischt die Wirkung des Eintragungssitzes (Asiento de Presentación), wenn dieser nicht verlängert wird?
Praktische Lösung:
11. Juli 2009
Rechtsgrundlage:
Der Sitz hat eine Laufzeit von sechzig Tagen, wobei der Tag der Einreichung nicht mitgezählt wird (Art. 17 LH und 109 RH). Am 11. Juli ist der Sitz noch bis Geschäftsschluss (18:00 Uhr) in Kraft (§ 360 RH). Ausgenommen sind Sonn- und Feiertage; Samstage gelten für diese Effekte jedoch als Arbeitstage.
2. Bearbeitungsfrist des Registerführers
Am 2. Mai 2009 wurde ein öffentlicher Kaufvertrag per Fax eingereicht. Am 6. Mai wurde das Fax durch das physische Dokument und den Nachweis der Steuerzahlung konsolidiert und erst am 11. Juli wieder abgeholt. Wie lange hat der Registerführer Zeit für die Eintragung?
Praktische Lösung:
Da die Abholung am 59. Tag des Sitzes erfolgte, tritt eine automatische Verlängerung von 14 Tagen in Kraft, damit der Registerführer das Dokument bearbeiten kann.
Rechtsgrundlage:
Um zu vermeiden, dass der Registerführer das Dokument am letzten Tag oder in wenigen Stunden bearbeiten muss, ermöglicht Art. 18.3 LH eine automatische Verlängerung bis zum Ende der Warte- und Bearbeitungszeit (15 Tage, wenn die Abholung am letzten Tag erfolgt, 14 Tage, wenn sie am vorletzten Tag erfolgt, usw.).
3. Abfrage aller Immobilien eines Einzelnen
Wir müssen als Anwälte alle Immobilien eines Einzelnen kennen, um zu entscheiden, ob wir Ansprüche gegen ihn geltend machen sollen. Was können wir tun?
Praktische Lösung:
Richten Sie eine Anfrage an alle Grundbuchämter und beantragen Sie, dass diese alle Grundbücher in Spanien über den Computerized Allgemeiner Index (Zentralregister) abfragen. Dies hat derzeit nur informativen Wert.
Rechtsgrundlage:
Art. 332.9 und 222.8 LH und 398.c RH.
4. Eigentumsnachweis vor Gericht
Wie beweisen wir vor Gericht, dass die Immobilie „X“ unser Eigentum ist?
Praktische Lösung:
Beantragen Sie beim Registerführer eine verbindliche Bescheinigung (Certificado) als Nachweis.
Rechtsgrundlage:
Art. 222 LH.
5. Rangfolge und Verteilung bei Zwangsversteigerung
Eine Immobilie ist belastet mit:
- Erstrangige Hypothek (1H): 130.000 Euro
- Zweitrangige Hypothek (2H): 103.000 Euro
- Erste Anmerkung (1E): 7.500 Euro
- Zweite Anmerkung (2E): 3.000 Euro
Die 2H wird vollstreckt, und bei der Auktion werden 109.000 Euro erzielt. Was geschieht mit den Rechten und dem Ersteigerer (R)? Wie wird das Geld verteilt? (Ohne Berücksichtigung von Zinsen und Kosten, nur Hauptschulden).
Praktische Lösung:
- 1H bleibt unverändert, da die Vollstreckung sie nicht betrifft.
- 2H wird gelöscht und erhält 103.000 Euro.
- 1E wird gelöscht und sammelt die restlichen 6.000 Euro (der Rest muss außerhalb des Registers verfolgt werden).
- 2E wird gelöscht und erhält nichts (muss ebenfalls außerhalb des Registers verfolgt werden).
- R erwirbt das Grundstück mit der Belastung der 1H.
6. Eintragung einer neuen Bauarbeit (Neubau)
Der Bauherr möchte die Fertigstellung eines Einfamilienhauses in Barcelona erklären und eintragen lassen. Was wird für eine wirksame Registrierung benötigt?
Praktische Lösung:
Sie müssen die Urkunde über die Erklärung der neuen Arbeit vorlegen, in der die von der Gemeinde erteilte Baugenehmigung und die technische Bescheinigung des Architekten protokolliert sind, die bestätigt, dass die Arbeiten gemäß dem genehmigten Projekt ausgeführt wurden. Die Zehnjahresversicherung ist nicht erforderlich, da es sich um einen Selbstbauherrn handelt, aber die Hinterlegung der Bauakte (Bookbuilding) im Register ist notwendig.
Rechtsgrundlage:
Artikel 19 und DA der LOE (Gesetz über die Bauordnung) und Art. 45, 46, 47, 49 und 50 RD 1093/1997 vom 4. Juli. Art. 25.4 Llei 18/2007 vom 28. Dezember über das Wohnen (Llei del Dret a l'Habitatge).
7. Anfechtung einer Erstregistrierung (Inmatriculación)
Ein Bauträger (A) hat am 20. April 2008 ein Grundstück durch ein Kontrolldokument erstregistriert. Nun bittet B, der sich als Eigentümer des Grundstücks erklärt, Sie als Anwälte um Rat, wie er vor Gericht beweisen kann, dass A nicht der Eigentümer ist. Was geschieht mit der Eintragung im Namen von A?
Praktische Lösung:
Der Registerführer muss die Erstregistrierung im Namen von A löschen und das Eigentum auf den Namen von B eintragen, nachdem B gerichtlich als Eigentümer erklärt wurde.
Rechtsgrundlage:
Der öffentliche Glaube schützt den Ersterwerber nicht, wenn die Erstregistrierung (Inmatriculación) durch Akte erfolgte und der Erwerber nicht die Befugnisse erworben hat, die ihm übertragen wurden, da dies eine Voraussetzung des Artikels 34 LH ist.
8. Schutz des Dritten nach Erstregistrierung
A hat am 20. April 2006 eine Immobilie aufgrund einer Erbschaftsannahme erstregistriert. Am 5. Mai 2008 verkaufte A die Immobilie an B. Nun, am 7. April 2009, beansprucht C das Eigentum an der Immobilie. Was geschieht mit der Eintragung des Eigentums im Namen von B?
Praktische Lösung:
Die Eintragung im Namen von B bleibt bestehen, da seit der Erstregistrierung mehr als zwei Jahre vergangen sind. Der Käufer B ist somit durch den öffentlichen Glauben des Registers geschützt.
Rechtsgrundlage:
Art. 207 LH.
9. Umgang mit doppelter Erstregistrierung
Was wäre im obigen Fall, wenn es eine doppelte Erstregistrierung (Inmatriculación) für zwei verschiedene Personen gegeben hätte?
Praktische Lösung:
Eine doppelte Registrierung desselben Grundstücks ist möglich. Die Lösung hängt davon ab, ob eine Einigung erzielt wird. Falls nein, kann ein Richter erster Instanz angerufen werden, um die Registrierung zu klären, eine Randanmerkung zur Warnung vor der doppelten Registrierung zu beantragen oder direkt eine gewöhnliche Feststellungsklage einzureichen. Die endgültige Lösung liegt in den Händen des Richters.
Rechtsgrundlage:
Art. 313 RH.
10. Korrektur geringfügiger Flächenabweichungen
Der Eigentümer eines Grundstücks in Madrid stellt beim Bau eines Gebäudes fest, dass das Grundstück statt der im Register eingetragenen 3.000 m² nur 2.999 m² misst. Er möchte die 2.999 m² im Register angeben. Wie ist dies möglich?
Praktische Lösung:
Da die Abweichung weniger als ein Zwanzigstel der Fläche beträgt, kann dies bei der Erklärung der neuen Arbeit schriftlich angegeben und registriert werden, ohne dass zusätzliche Unterlagen erforderlich sind. Dies gilt, sofern der Registerführer keine Zweifel an der Identität des Grundstücks hat.
Rechtsgrundlage:
Art. 3298.3.4 RH.
11. Zusammenlegung von Grundstücken (Aggregation)
A (Käufer) möchte die Immobilie „X“ erwerben. Er prüft den Titel des Verkäufers (B) und stellt fest, dass B nicht die Immobilie „X“, sondern die Grundstücke „J“ und „C“ gekauft hat. A fragt beim Register nach und stellt fest, dass „X“ auf B registriert ist. Wie ist das zu erklären?
Praktische Lösung:
Wahrscheinlich hat B die Grundstücke „J“ und „C“ gekauft, diese aber später zu einem neuen Grundstück, der Immobilie „X“, zusammengelegt (Aggregation).
Rechtsgrundlage:
Art. 45 RH.
12. Verkauf von Ehegatteneigentum
Ein verheirateter eingetragener Eigentümer verkauft an B, ein Familienmitglied. B beantragt die Eintragung, aber der Registerführer lehnt ab. Was sind die wahrscheinlichen Gründe für die Ablehnung?
Praktische Lösung:
Der wahrscheinliche Grund ist, dass die Zustimmung des Ehepartners oder eine gerichtliche Genehmigung fehlt.
Rechtsgrundlage:
Art. 91 RH.