Analyse der Eigentumsquoten und Satzungsklauseln im Wohnungseigentumsrecht

Fallstudie 6: Gültigkeit der zugeteilten Quoten und Handlungen von D. Marcelo

1) Gültigkeit der zugeteilten Quoten für D. Marcelo

D. Marcelo behält 4 Häuser und verleiht sie zu einer Gebühr, die deutlich niedriger ist als die der anderen Einheiten.

Art. 396 des Wohnungseigentumsgesetzes (Horizontal Property Act vom 21. Juli 1960)

Voraussetzungen für die Errichtung des Titels:

• Beschreibung der Gebäude: proprietäre Elemente und gemeinsame Elemente.
• Beteiligungsgebühr für alle proprietären Produkte gemäß Art. 5 Absätze 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Absatz 2 des Art. 5 legt die Kriterien für die Eigentumsquote fest, die der Entwickler D. Marcelo anwendet, obwohl er nicht der alleinige Eigentümer aller Einheiten ist.

Normalerweise basiert die Quote, die die Nutzung der Gesamteinheit begründet, auf der Nutzfläche der einzelnen Einheiten in Bezug auf die gesamte Immobilie und deren Lage, wobei Elemente, die vernünftigerweise als gemeinschaftlich anzusehen sind, berücksichtigt werden.

Im vorliegenden Fall entspricht die Aufteilung der Quote des Eigentümers nicht der Norm, da er eine niedrigere Quote als andere Einheiten mit ähnlichen Eigenschaften hat. Dies geschieht mit dem Zweck, sich in geringerem Maße an den Kosten für die Instandhaltung, die Lasten usw. zu beteiligen.

Die Art. 3 b) Absatz 2 und Art. 9 e) und f) sehen vor, dass die Quote die Stärke der Beteiligung der Eigentümer an den Kosten der Gemeinschaft bestimmt, auch im Pflichtpool. Dies betrifft Gelder für Wartung und Instandsetzung des Gebäudes und kann nicht weniger als 5 % der Gemeinschaft ausmachen. Das Ziel ist also, weniger zu zahlen – eine unsachgemäße oder missbräuchliche Quote.

Die anderen Eigentümer können diese PH-Gebühren anfechten, da dies gegen das Gesetz verstößt.

Art. 5 Absatz 2 legt die Kriterien für die Quoten fest – zwingende Norm. Die Gebühr sollte den anderen ähnlich sein.

Der Oberste Gerichtshof (TS) hat erklärt, dass solche Quoten, die auf einem Abbruch des Gebäudes beruhen, missbräuchlich sind, da sie ein Verkaufszeichen darstellen, das sich auf die Zahlungspflicht auswirkt. Daher kann dies gerichtlich angefochten werden.

2) Gültigkeit der in der Satzung verankerten Klauseln

A) Eine Einwilligung in die Nutzung ist gültig.

B) Der Anbieter weist eine Quote zu, die der gesamten Fläche entspricht. Dies gilt für aufeinanderfolgende Raten. Dies ist sehr häufig, da es eine gesetzliche Regelung gibt. Sie werden verkauft, wie es die Käufer der Räumlichkeiten verlangen. Diese neuen Quoten werden anderen gegeben, solange dies nicht zum Nachteil der anderen erfolgt.

Diese Klausel kollidiert mit Art. 8 Abs. 2 des PH-Gesetzes. Das Gesetz erlaubt die Teilung und Trennung der Parteien, erfordert jedoch zunächst die Zustimmung der Parteien. Die Vereinbarung muss einstimmig gefasst werden. Jede Änderung erfordert die Zustimmung aller Eigentümer, und die Festlegung von Quoten stellt eine Änderung des Gründungstitels der PH dar, da dies mit dem Verkauf der Räumlichkeiten zusammenhängt. Wenn sich der Veranstalter das Recht vorbehält, ist diese Klausel bei wörtlicher Auslegung verletzend für Art. 8 Abs. 2.

Allerdings wurde diese Klausel zur Eintragung in das Grundbuch übernommen. Wenn der Kanzler der Meinung ist, dass eine Vorschrift keine zwingende Vorschrift ist, muss er die Eintragung ablehnen, was einen Verstoß darstellt. Daher muss die Rechtslücke behoben werden.

Es wurde festgestellt, dass Art. 8 eine zwingende Vorschrift ist. Die Eigentümer können den Inhalt und Charakter der Einheit ändern, wie die Auslegung der kollektiven oder proprietären Vereinbarung, die individuell bereitgestellt werden kann, indem sie sich an einige Statuten halten, bei denen sie bei Verstoß ihre Zustimmung geben.

Daher wird es sein, dass die Änderung der Quoten die einstimmige Zustimmung aller Eigentümer erfordert, obwohl die festgelegten Kontingente nicht zum Nachteil der anderen geändert werden dürfen. Dies ist so, weil:

• Es ist ein Grundprinzip der gesetzlichen Regeln oder des PH-Gesetzes für proprietäre Elemente.
• Sie können modifiziert und verändert werden.
• Die einstimmige Zustimmung für eine Änderung der Quoten wird als wesentlich angesehen, und eine Änderung durch eine Versammlung könnte die Fähigkeit zur Entmischung oder Teilung untergraben.

Somit wäre diese Klausel gültig, aber ihre Ausübung könnte missbraucht werden, um Abteilungen oder Trennungen zu erzwingen und Erpressung zu betreiben.

3) Gültige und ungültige Handlungen von D. Marcelo nach dem Verkauf der Wohnungen und Räumlichkeiten

c) Ist der Eigentümer von zwei Häusern, für die Verbindungen reserviert wurden, befugt, diese zu entfernen?

In modernen Gebäuden werden tragende Wände nicht mehr verwendet, obwohl sie in älteren weit verbreitet sind und als wesentliche Elemente gelten. Eine Wand ist ein Element des Gebäudes. Heute gibt es normale Wände (nicht tragend), die geändert oder entfernt werden können.

Obwohl es sich um gemeinsame Elemente handelt, können sie in einigen Fällen proprietär oder gemeinschaftlich sein. In unserem Fall ist das Gehäuse ein einzigartiges Element und kann teilweise oder vollständig entfernt werden. Er kann tun, was er will.

Art. 7.1 des PH-Gesetzes erlaubt die Änderung eines Trennelements, muss dies jedoch dem Präsidenten der Gemeinschaft gemeldet werden. Wenn keine Genehmigung erteilt wird, muss die Aktivität kontrolliert und überwacht werden, was die anderen Eigentümer repräsentiert.