Ausgewählte Themen des spanischen Immobilienrechts

Registrierungsklage nach Art. 41 LH

Die eigentliche Klage zur Durchsetzung der Registrierungspflicht gemäß Artikel 41 des Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria, LH).

Merkmale des Verfahrens (Art. 41 LH, ZPO)

1. Zweck: Sicherung der Wirksamkeit eingetragener Rechte.
2. Aktivlegitimation: Inhaber eines eingetragenen Rechts, dessen Gültigkeit durch die Bescheinigung der entsprechenden Eintragung ohne Widerspruch nachgewiesen wird.
3. Passivlegitimation: Wer das eingetragene Recht stört oder beeinträchtigt, ohne selbst einen eingetragenen Titel zu besitzen.
4. Verfahrensart: Summarisches mündliches Verfahren (juicio verbal) mit einigen Besonderheiten.
5. Charakter: Es handelt sich um ein summarisches Verfahren, da die Verteidigungs- und Angriffsmittel begrenzt sind.
6. Wirkung: Keine endgültige Entscheidung über das Recht des Gegners (keine materielle Rechtskraft bezüglich des bestrittenen Rechts).

Einwendungsgründe des Beklagten (Art. 444.2 LEC)

Die 5 in Artikel 444.2 der Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC) aufgeführten Gründe:

1. Falschheit der Bescheinigung über die Eintragung oder fehlende Wirksamkeit des eingetragenen Rechts oder Umstände, die die Ausübung der Klage durch den Kläger beeinträchtigen.
2. Besitz des Grundstücks oder Genuss des streitigen Rechts aufgrund eines Vertrags oder einer anderen direkten Rechtsbeziehung mit dem letzten eingetragenen Eigentümer oder früheren Eigentümern oder durch Ersitzung, vorausgesetzt, dies schadet dem eingetragenen Inhaber.
3. Dass das Grundstück oder Recht zugunsten des Beklagten eingetragen ist; dies ist durch Vorlage einer Bescheinigung des Grundbuchamtes nachzuweisen, welche die Gültigkeit der Eintragung belegt.
4. Das Grundstück ist tatsächlich nicht dasjenige, auf das sich die Eintragung bezieht.

Voraussetzungen für Dritterwerb nach Art. 34 LH

Voraussetzungen für den Schutz des Dritten nach Artikel 34 des Hypothekengesetzes (Gutglaubensschutz):

1. Erwerb eines Rechts: Es muss sich um den Erwerb des Eigentums oder eines dinglichen Rechts an einer Immobilie handeln (Gläubiger, die eine Sicherungsanmerkung erwirken, sind nicht durch den öffentlichen Glauben geschützt).
2. Erwerb vom eingetragenen Berechtigten: Der Erwerb muss von einem Inhaber erfolgen, der zuvor im Register eingetragen war.
3. Guter Glaube: Der Erwerb muss gutgläubig erfolgen. Es ist zu beachten, dass der gute Glaube stets vermutet wird (widerlegbare Vermutung), dass er zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erwerbsgeschäfts vorliegen muss (was bedeuten kann, dass er bis zur Eintragung andauern muss), und dass umstritten ist, ob die für den guten Glauben erforderliche Sorgfalt nur die Einsichtnahme ins Grundbuch umfasst oder ob auch die tatsächliche Situation des Grundstücks auf das Fehlen nicht eingetragener Titel überprüft werden muss.
4. Entgeltlicher Erwerb: Der Erwerb muss gegen Entgelt erfolgen. Der unentgeltliche Erwerber genießt nicht mehr Schutz als sein Rechtsvorgänger (causante).
5. Eintragung des eigenen Rechts: Der Erwerber muss sein eigenes Recht im Register eintragen lassen.

Art. 32 LH: Prinzip der Unwirksamkeit

Zu Artikel 32 LH und dem Prinzip der Unwirksamkeit nicht eingetragener Titel gegenüber Dritten.

Beispiel: Abgrenzung zu Art. 34 LH

Ein typischer Fall für Artikel 32 LH könnte der Konflikt zwischen zwei Erwerbern desselben Rechtsvorgängers sein, wobei kein Zweifel am Eigentum des Veräußerers besteht. Beispiel: Doppelverkauf einer Immobilie durch den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Gemäß Artikel 1473 des Zivilgesetzbuches (Código Civil, CC) erwirbt derjenige das Eigentum, der zuerst im Register einträgt. Dies könnte auch auf denjenigen angewendet werden, der die Immobilie erstmals einträgt (inmatriculación), wenn wir annehmen, dass Artikel 32 LH einen von Artikel 34 LH unabhängigen Anwendungsbereich hat. Denn in diesem Fall erwirbt derjenige, der erstmals einträgt, per Definition nicht von einem zuvor eingetragenen Eigentümer.

Ersitzung und Dritterwerb (Art. 36 LH)

Juan ist der eingetragene Eigentümer eines landwirtschaftlichen Betriebs, den Pedro besitzt. Als Pedro nur noch 3 Monate fehlen, um die Ersitzung (usucapión) zu vollenden, kauft Antonio von Juan das besagte Eigentum und lässt es ins Register eintragen. Wann hat Antonio drei Monate Zeit, die Ersitzung durch Pedro zu unterbrechen, und wann ein Jahr?

Es handelt sich um eine Ersitzung, die weniger als ein Jahr nach dem Erwerb durch Antonio vollendet würde. Gemäß Artikel 36 LH schadet die laufende Ersitzung durch Pedro Antonio, und sie kann daher nur innerhalb der verbleibenden drei Monate unterbrochen werden, wenn dieser:

1. die Anforderungen des Artikels 34 LH nicht erfüllt, oder selbst wenn er sie erfüllt,
2. wusste oder ausreichende Mittel und Gründe hatte, um den Besitz des Pedro im Eigenbesitzerkonzept vor Vollendung des Erwerbs zu kennen.

Umgekehrt, wenn Antonio die Anforderungen von Artikel 34 LH erfüllt und den Eigenbesitz des Pedro nicht kannte oder kennen konnte, schadet ihm die Ersitzung nur dann, wenn er ihr innerhalb eines Jahres nach dem Erwerb (z. B. Eintragung) zustimmt. Das bedeutet, er muss sie innerhalb dieses Jahres unterbrechen.

Prioritätsprinzip bei der Eintragung

Grundsatz (Art. 17 LH)

Artikel 17 LH: Sobald ein Titel, der das Eigentum oder dingliche Rechte überträgt oder begründet, im Register eingetragen oder vorgemerkt ist, kann kein anderer Titel gleichen oder früheren Datums, der ihm widerspricht oder mit ihm unvereinbar ist und durch den das Eigentum oder dingliche Recht am selben Grundstück übertragen oder belastet wird, eingetragen oder vorgemerkt werden.

Folgen (kompatible/inkompatible Titel)

Sind Titel mit einem früher eingetragenen Recht unvereinbar, wird die Eintragung verweigert und der Eintragungsantrag geschlossen (auch wenn er früher vorgelegt wurde). Sind sie nicht unvereinbar, können sie eingetragen werden, beeinträchtigen aber in keiner Weise das früher eingetragene Recht. Beispiel: Ein Nießbrauch kann eingetragen werden, auch wenn zuvor eine Dienstbarkeit eingetragen wurde (da es sich um ein mit der Dienstbarkeit kompatibles Recht handelt), aber der Nießbraucher muss die früher eingetragene Dienstbarkeit beachten (selbst wenn das Datum der Urkunde, die den Nießbrauch begründet, früher liegt).

Datum und Uhrzeit der Eintragung

Für alle Wirkungen gilt das Datum des Eingangsstempels (asiento de presentación), sofern die Eintragung innerhalb der Gültigkeitsdauer dieses Stempels erfolgte, die, wenn nicht ausgesetzt oder verlängert, 60 Tage ab dem Tag nach seiner Anbringung beträgt (Artikel 17 und 66 LH).

Lektion 8: Eigentumsrecht und Inhalt

Eigentumsmerkmale im frz. und span. CC

Ausgehend von der liberal-individualistischen Lesart des Artikels 348 des spanischen Zivilgesetzbuches (CC), der das Eigentum als absolut (im Sinne von potenziell unbegrenzt), ausschließlich und unbefristet hervorhebt, bevorzugen die Entstehungsgeschichte des CC und das sozio-politische Umfeld seiner Zeit eine Interpretation, nach der wir ein Recht haben, das:

1. Allgemein ist: In dem Sinne, dass es dem Eigentümer nicht spezifische Befugnisse zuschreibt, wie beschränkte dingliche Rechte, sondern alle Nutzungen, die die Sache nach der Rechtsordnung haben kann.
2. Abstrakt ist: In dem Sinne, dass es auch ohne alle oder einige der Befugnisse und Nutzungen, die normalerweise im Eigentumsrecht enthalten sind, fortbesteht (das Eigentum bleibt bestehen, auch wenn es mit einem so umfassenden Recht wie dem Nießbrauch belastet ist). Dieses Merkmal hat jedoch eine Grenze: die dauerhafte Entziehung so vieler Befugnisse oder Nutzungen, dass das Eigentum zu einer leeren Hülle wird (daher muss der Nießbrauch zeitlich begrenzt sein).
3. Elastisch ist: Wenn die Befugnisse oder Nutzungen, die durch Gesetz oder die Begründung beschränkter dinglicher Rechte entzogen wurden, wieder frei werden (weil das beschränkte Recht erlischt oder die gesetzliche Beschränkung aufgehoben wird), integrieren sie sich wieder in das Eigentumsrecht.
4. Weitgehend einheitlich ist: Obwohl das Zivilgesetzbuch einige Sonderformen des Eigentums vorsieht (Bergwerke, Gewässer, geistiges Eigentum) und einige rechtliche Unterschiede zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen macht (z. B. für die Ersitzung), ist dies weit entfernt von der Vielfalt, die sich nach seinem Erlass durch das Aufkommen der Sozialfunktion entwickelt hat.

Einfluss der Sozialfunktion auf das Eigentum

Historische Entwicklung zur span. Verfassung 1978

1. Das Gesetz interpretiert die soziale Funktion, setzt äußere Grenzen und begründet kein Recht, das normalerweise unbegrenzt wäre, sondern definiert und legt die Grenzen des Eigentumsrechts fest. Seine Bestimmungen sind kein Ausnahmerecht, dessen analoge oder erweiternde Anwendung verboten wäre.
2. Die Abgrenzung muss "in Übereinstimmung mit den Gesetzen" erfolgen, was staatliche oder regionale Gesetze sowie Normen mit Gesetzeskraft einschließt. Nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichts ist eine unabhängige Regelung (extra legem) durch Verordnungen verboten, ebenso wie Blankettverweise in einem Gesetz, nicht aber die Ermächtigung des Gesetzgebers zur Mitwirkung an der Normsetzung durch Verordnungen (intra legem und secundum legem).
3. Das Gesetz muss auch den wesentlichen Inhalt des Eigentums respektieren (Art. 53.1 der Verfassung, EC). Nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichts ist dies der Teil des Rechtsinhalts, ohne den es seine Natur verliert oder seine Besonderheit einbüßt, oder der absolut notwendig ist, um die dem Recht zugrunde liegenden Interessen wirklich zu schützen.
4. Da verschiedene Güter eine unterschiedliche soziale Rolle spielen (ein Feuerzeug hat nicht das gleiche Gemeinschaftsinteresse wie ein Berg), hat sich die rechtliche Regelung des Eigentums entsprechend der Art der Güter exponentiell vervielfacht. Man sagt, es gebe "kein Eigentum, sondern Eigentumsformen" und spricht von einem "gesetzlichen, nicht-einheitlichen Eigentumsbegriff". Dabei wird jedoch übersehen, dass die Befugnis, Eigentum zu erwerben, zu ändern oder zu beenden, die Zurechnung von Nutzungen als rechtmäßig, wenn auch gesetzlich geregelt, oder die Klagen zum Schutz des Eigentums vor Angriffen Dritter weiterhin eine recht einheitliche und im Zivilgesetzbuch geregelte Institution darstellen, während die Nutzung des Eigentums wesentlich durch die Regulierung entsprechend seiner sozialen Funktion beeinflusst wird.

Lektion 9: Schutz des Eigentums

Herausgabeklage (Reivindicatio)

Konzept und Voraussetzungen

Die Herausgabeklage (acción reivindicatoria) ist die dingliche Klage, die dem nicht-besitzenden Eigentümer einer Sache gegen jeden zusteht, der die Sache ohne ein dem Eigentümer gegenüber durchsetzbares Recht besitzt, um die Verurteilung des Beklagten zur Herausgabe der Sache zu erreichen.

Voraussetzungen:

1. Eigentum des Klägers: Dieses muss vom Kläger nachgewiesen werden, andernfalls wird die Klage abgewiesen, auch wenn der Beklagte kein Recht zum Besitz der Sache geltend macht (man beachte, dass der Besitzer die widerlegbare Vermutung des Artikels 448 CC für sich hat, die der Kläger widerlegen muss).
2. Besitz des Beklagten: Dieser muss aktuell (zum Zeitpunkt der Klageerhebung) und unrechtmäßig sein (d. h. ohne ein Recht zum Besitz, das dem Kläger gegenüber durchsetzbar ist).
3. Identität der Sache: Es muss eine vollkommene Übereinstimmung zwischen der Sache, deren Eigentum der Kläger nachweist, und der Sache, die der Beklagte besitzt, bestehen (was die genaue Beschreibung der geltend gemachten Sache voraussetzt, weshalb oft auch von der Anforderung der Identifizierung der Sache gesprochen wird).

Abgrenzung zur Feststellungs- und Freiheitsklage

• Eigentumsfeststellungsklage (acción declarativa de dominio): Diese Klage richtet sich gegen jemanden, der dem Kläger das Eigentum streitig macht, ohne jedoch den Besitz an der Sache erlangt zu haben. Daher zielt sie nicht auf die Wiedererlangung des Besitzes ab, und somit ist der tatsächliche und unrechtmäßige Besitz des Beklagten keine Voraussetzung.
• Eigentumsfreiheitsklage (acción negatoria): Mit dieser Klage begehrt der Eigentümer die Feststellung des Nichtbestehens von Belastungen oder beschränkten dinglichen Rechten zugunsten des Beklagten, der behauptet, solche Rechte zu haben. Sie unterscheidet sich insofern von der Eigentumsfeststellungsklage.