Besitzschutzklagen und Mietverfahren (Gesetz 18.101)

Rechtsmittel und Urteilsverkündung

Das Gericht verkündet das Urteil am Ende der mündlichen Verhandlung oder innerhalb von drei Tagen nach der Vorladung zur Urteilsverkündung. Rechtsmittel: Die Beschwerde muss angemessen sein und in der Form des Kassationshofs eingereicht werden. Wird das Rechtsmittel der einstweiligen Verfügung abgelehnt, wird es in beiden Wirkungen gewährt. Wird das Rechtsmittel der einstweiligen Verfügung gewährt, hat es nur devolutive Wirkung.

Vorbehalt der Hauptsache

Unabhängig vom Ausgang der Anordnung bleiben die ordentlichen Klagen (Stammaktien) unberührt.

Besitzschutzklagen

Beschwerde wegen Restitution

Dies ist die einstweilige Verfügung des Besitzers, die darauf abzielt, den Besitz von Immobilien oder Rechten daran wiederzuerlangen.

Spezifische Anforderungen für die Restitutionsklage:

• Friedlicher und ununterbrochener Besitz des Rechts für ein volles Jahr, bevor der Besitz entzogen wurde.
• Angabe der Umstände, unter denen der Kläger durch die Handlungen des Beklagten seines Besitzes beraubt wurde.
• Nachweis von Abwehrversuchen.

Besitzinterdikt

Das Besitzinterdikt dient der Wiederherstellung des bloßen Besitzes oder des Besitzes von Immobilien oder dinglichen Rechten, wenn dieser Besitz oder bloße Besitz gewaltsam entzogen wurde.

Spezifische Anforderungen:

• Der Kläger muss Inhaber oder bloßer Besitzer der Immobilie oder des dinglichen Rechts sein, das wiederhergestellt werden soll.
• Der Besitz oder bloße Besitz wurde ihm gewaltsam entzogen.
• Nachweis von Abwehrversuchen.

Vorbehalt der ordentlichen Klagen

Die Entscheidung lässt die Ausübung der ordentlichen Klagen und der Besitzschutzklagen unberührt.

Besitzschutz bei Neubauten (Interdiktum de opere novi nuntiatione)

Konzept

Das Besitzinterdikt versucht, die Ausführung eines neuen Werkes zu verhindern.

Ziel: Zu verhindern, dass Bauarbeiten auf dem Grundstück des Klägers dessen Besitz stören, oder zu verhindern, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks Werke baut, die die Dienstbarkeiten (Erleichterungen), die das Grundstück zu dulden hat, beeinträchtigen.

Meldepflichtige Werke:

Nicht alle neuen Werke sind meldepflichtig, sondern nur:

1. Diejenigen, die versuchen, auf dem Grundstück des Klägers zu bauen und dessen Besitz stören.
2. Diejenigen, die auf dem dienenden Grundstück gebaut werden und den Genuss einer Dienstbarkeit beeinträchtigen.
3. Konstruktionen, die auf fremden Stützen gebaut werden, ohne dass eine Gebäudedienstbarkeit besteht.

Besondere Anforderungen bei Neubauten

Obwohl das Gesetz keine spezifischen Anforderungen nennt, können folgende Forderungen gestellt werden:

• Anordnung der vorläufigen Aussetzung der Arbeit.
• Qualifizierte Beschwerde und Anordnung der unbefristeten Aussetzung der Arbeit, gegebenenfalls mit Anordnung des Abbruchs.

Die Entscheidung lässt die ordentlichen Klagen unberührt, mit Ausnahme des Rechts, weiter zu bauen oder den Abbruch zu erklären.

Besitzschutz bei ruinösen Werken (Interdiktum de damno infecto)

Konzept

Dies ist eine besitzrechtliche Verfügung, die darauf abzielt, Schäden durch ruinöse oder gefährliche Werke zu verhindern.

Ziele:

• Erhalt des Abbruchs, der Zerstörung oder Änderung eines baufälligen Gebäudes oder Werkes.
• Sicherung oder Beseitigung von Bäumen, deren Wurzeln Schaden anrichten oder die bei gewöhnlichem Vorkommen gefällt werden müssen.
• Erhalt einer Bürgschaft durch den Beklagten zum Ausgleich von Schäden, die durch den schlechten Zustand des Gebäudes entstehen könnten, falls der befürchtete Schaden nicht schwerwiegend ist.

Verfahren

Diese Verfügung kann durch Popularklage eingereicht werden. Nach Zulassung der Beschwerde ordnet das Gericht eine persönliche Prüfung des Gebäudes oder Baumes an. Die Prüfung wird in einem Dokument festgehalten. Nach der Inspektion fordert das Gericht die Parteien zur Anhörung auf.

Wird der Antrag angenommen: Das Gericht ordnet den Abbruch, die Änderung oder die Beseitigung an. Es können vorsorgliche Sofortmaßnahmen getroffen werden, die das Gericht für erforderlich hält, um die Vollstreckung ohne Beschwerdeverfahren zu gewährleisten. Es gibt keine Reservemaßnahmen, die die durch die Klage angeordneten Maßnahmen ändern. Wird die Beschwerde zurückgewiesen, bleibt der Vorbehalt der ordentlichen Klagen bestehen.

Verfahren im Immobilien-Mietrecht (Gesetz Nr. 18.101)

Anwendungsbereich und Ausnahmen

Die Vermietung von städtischen Immobilien wird durch das Gesetz Nr. 18.101 geregelt. Dieses Gesetz gilt nicht für folgende Immobilien:

• Grundstücke von mehr als einem Hektar, die für Landwirtschaft, Viehzucht und Forstwirtschaft geeignet sind und für diese Nutzung besteuert werden.
• Möblierte Wohnungen, die für Erholung und Tourismus für höchstens drei Monate vermietet werden (unabhängig davon, ob die Zeiträume einmalig oder fortlaufend sind).
• Hotels, Wohnheime und ähnliche Einrichtungen.

Vertragsdauer und Räumung

Bei Verträgen, deren Dauer von Monat zu Monat oder auf unbestimmte Zeit festgelegt ist, kann die Räumung durch den Vermieter nur gerichtlich oder durch persönliche Übergabe vor einem Notar erfolgen. In diesem Fall beträgt die Räumungsfrist 2 Monate, verlängerbar um einen Monat pro vollem Jahr, bis zu einem Höchstbetrag von 6 Monaten. Der Mieter muss die Miete bis zur Übergabe der Immobilie zahlen.

Bei befristeten Verträgen von höchstens einem Jahr kann die Rückgabe nur gerichtlich beantragt werden, und zwar nur für einen Zeitraum von 2 Monaten nach Zustellung des Antrags.

Untervermietung und Vertragsende

Bei befristeten Verträgen mit einer Laufzeit von höchstens einem Jahr besteht im Allgemeinen das Recht zur stillschweigenden Untervermietung, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Ende des Mietvertrags: Bei Ablauf der Laufzeit, Kündigung des Rechts des Vermieters oder aus einem anderen Grund muss der Mieter die Miete bis zur Übergabe der Immobilie zahlen.

Aufgabe des Eigentums: Wenn der Mieter die Immobilie verlässt, ohne sie dem Vermieter zurückzugeben, kann dieser die Übergabe ohne Prüfung beantragen, wobei die Aufgabe nur durch einen Notar (Minister des Glaubens) bescheinigt wird.

Gerichtliches Verfahren

Das Gesetz 18.101 gilt für folgende Verfahrensarten:

1. Zwangsräumung.
2. Kündigung des Mietvertrags.
3. Rückgabe des Eigentums bei Fristablauf.
4. Schadensersatzklagen im Zusammenhang mit der Zwangsräumung.
5. Rückgabe des Eigentums bei Beendigung des Rechts des Vermieters.

Dieses Verfahren ist mündlich. Nach Einreichung der Klage beruft das Gericht die Parteien zur Anhörung. Der Beklagte antwortet innerhalb von 5 Tagen nach Zustellung der Beschwerde zur mündlichen Verhandlung. Die mündliche Verhandlung beginnt mit der Ratifizierung der Klage, gefolgt von der Antwort. Hier kann es zu einer Widerklage kommen. Auf die Widerklage kann der Kläger sofort reagieren oder sich das Recht auf Anhörung in einer anderen Antwort vorbehalten. Anschließend werden die Parteien zur Mediation aufgerufen. Wenn keine Versöhnung zustande kommt, wird die Beweisaufnahme zugelassen und die Prüfpunkte werden identifiziert. Nach Eingang der Beweismittel fordert das Gericht die Parteien zur Urteilsanhörung auf. Die Verfahrensschritte werden gefördert und in derselben Anhörung bearbeitet, ohne dass es zu lähmenden Verzögerungen kommt.

Das Rechtsmittel der Berufung hat nur devolutive Wirkung und wird bevorzugt verhandelt und entschieden. Die Parteien können ohne Anwalt auftreten und sich verteidigen, wenn ihr Einkommen 4 UTM (Unidades Tributarias Mensuales) nicht übersteigt.

Widerklage auf Zahlung

Dies ist die Forderung nach Zahlung der Miete. Sie besteht aus zwei Teilen: der Anmeldung des Antrags und der Reaktion des Publikums auf die Forderung.