Dingliche Rechte und Immobilienrecht in Spanien

ITEM 20: Dingliche Rechte

Arten von Eigentumsrechten

• Genussrechte
  • Nießbrauch: Recht, eine fremde Sache zu nutzen und deren Früchte zu ziehen. Der Nießbraucher darf die Sache nutzen, aber das bloße Eigentum verbleibt beim Eigentümer.
  • Gebrauchs- und Wohnrecht: Ähnlich wie Nießbrauch, aber beschränkt auf die persönliche Nutzung. Kann nicht vermietet oder verkauft werden.
  • Dienstbarkeit: Belastung eines Grundstücks (dienendes Grundstück) zugunsten eines anderen (herrschendes Grundstück). Beispiel: Wegerecht, Leitungsrecht, Aussichtsrecht. Erhöht den Wert des herrschenden und mindert den Wert des dienenden Grundstücks. In Katalonien ist die Usurpation von Rechten nicht anerkannt.
• Zensus: Anspruch auf eine Rente aus einem Grundstück. Der Rentenempfänger ist der Zensherr, der Zahlende der Zenspflichtige.
  • Konsignationszensus: Eigentümer erhält Geld und belastet sein Grundstück mit einer Rente.
  • Reservationszensus: Eigentümer überträgt sein Grundstück, behält sich aber das Recht auf eine Rente vor.
• Erbbaurecht: Aufteilung des Eigentums in wirtschaftliches Eigentum (Gebäude, Anpflanzung) und direktes Eigentum (Recht auf jährliche Rente).
• Oberflächenrechte: Recht, auf dem Grundstück eines anderen zu bauen oder zu pflanzen.
• Sicherungsrechte
  • Pfandrecht: Sicherung einer Forderung durch ein bewegliches Gut. Der Kreditgeber verwahrt die Sache und gibt sie bei Rückzahlung zurück.
  • Hypothek: Sicherung einer Forderung durch ein unbewegliches Gut. Bei Nichtzahlung wird das Gut versteigert. Der Gläubiger darf das Gut nicht behalten.
  • Antichrese: Sicherung einer Forderung durch die Erträge einer Sache, z. B. Mieteinnahmen.
• Erwerbsrechte
  • Optionsrecht: Recht, ein Gut zu erwerben, wenn der Verkäufer sich zum Verkauf entschließt (z. B. Mietkauf).
  • Vorkaufs- und Rückkaufsrecht: Vorkaufsrecht verpflichtet den Eigentümer, den Berechtigten über einen geplanten Verkauf zu informieren. Rückkaufsrecht ermöglicht dem Berechtigten, nach einem Verkauf ohne Benachrichtigung in den Kaufvertrag einzutreten. Beispiel: Miteigentümer, Mieter.

ITEM 21: Immobilienrecht

Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die dinglichen Rechte an Grundstücken verzeichnet sind. Die erste Eintragung eines Grundstücks heißt Inmatriculación. Danach werden Eigentumsübertragungen eingetragen. Hypotheken sind konstitutiv, d. h. sie entstehen erst mit der Eintragung. Andere Rechte sind deklarativ, d. h. sie bestehen auch ohne Eintragung, z. B. Erbrecht.

Vorteile der Eintragung

Schutz des eingetragenen Eigentümers. Prinzip: Prior tempore, potior iure (wer zuerst kommt, mahlt zuerst).

Arten von Eintragungen

• Vormerkungen: Sicherungsklausel, die vorläufig den Rang eines Rechts sichert.
• Vormerkung einer Klage: Hinweis auf einen laufenden Prozess.
• Vormerkung einer Pfändung: Hinweis auf eine bevorstehende Pfändung.

Grundbuchauszug

Informationen zu einem Grundstück können nach Ort, Adresse oder Eigentümer abgefragt werden. Der Auszug enthält Angaben zum Eigentümer, zu den Rechten und zur Historie des Grundstücks.

Möglichkeiten der Informationsbeschaffung

• Grundbuchbescheinigung: Öffentliche Urkunde.
• Einfache Auskunft (Nota Simple): Unverbindliche Kopie.