Grundbuch: Registrierung und Rechtswirkungen

Das Verfahren der Registrierung

Das Erste, was bei der Registrierung zu beachten ist, betrifft die Person, die daran interessiert ist (das sogenannte Prinzip der Öffentlichkeit). Die Registrierung muss auf der Grundlage eines oder mehrerer öffentlicher Dokumente (Urkunden, andere juristische Dokumente, Urteile, Bescheide usw.) angefordert werden. Unser System schützt die Rechtssicherheit im Straßenverkehr, indem es die Informationen, die der Registrierung zugrunde liegen, zugänglich macht. Diese Informationen wurden im Vorfeld von einem Notar oder einer amtlichen Stelle überwacht, um sicherzustellen, dass alles, was im Dokument zum Ausdruck kommt, wahr ist.

Sobald das Recht existiert, weil es im entsprechenden Register dokumentiert ist, und wir ein öffentliches Dokument darüber haben (zum Beispiel ein Kaufvertrag mit der Hypothekenbestellung zur Sicherung eines Bankkredits), muss dieses Dokument zur Registrierung an den Kanzler weitergeleitet werden. Dadurch kann ein Dritter erfahren, wer der neue Eigentümer der Immobilie ist und welche bestimmten Rechte an diesem Grundstück bestehen (in diesem Fall die Hypothek).

Auswirkungen und Folgen der Registrierung

Die Auswirkungen oder Folgen der Anmeldung unterscheiden sich je nach ihrer Wirksamkeit:

• Positive Wirkung: Die eingetragenen dinglichen Rechte wirken gegenüber Dritten und können diese schädigen.
• Negative Wirkung: Die nicht eingetragenen dinglichen Rechte beeinträchtigen oder schädigen keine Dritten.

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Grundsatz des Schutzes der eingetragenen Inhaber fest: Das Recht auf Eigentum und andere dingliche Rechte an Grundstücken, die nicht ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind, schaden oder wirken nicht gegenüber Dritten, die von diesen Rechten keine Kenntnis haben.

Schutz des Dritten in gutem Glauben

Der Dritte, der entgeltlich erwirbt, behält das Recht der Person, die im Register als Inhaber des Rechts erscheint, auch dann, wenn das Recht des Veräußerers später aus Gründen aufgehoben oder beendet wird, die nicht in der Eintragung des Eigentums erscheinen.

Voraussetzungen für den Schutz des Dritten

Für die fachgerechte Anwendung dieser Wirksamkeit muss der Dritte bestimmte Kriterien erfüllen:

• Der Dritte muss entgeltlich erworben haben.
• Der Dritte muss in gutem Glauben erworben haben, was zwei Formen umfasst:
  • Der Glaube, dass der Veräußerer die Sache besitzt und sie übertragen kann.
  • Unkenntnis des Erwerbers bezüglich der Tatsache, dass die Titel des Veräußerers aufgrund von Gründen, die nicht im Grundbuch ersichtlich sind, für nichtig erklärt oder aufgehoben werden können.
• Der Dritte muss das Recht tatsächlich von dem eingetragenen Vormann erworben haben.
• Der Dritte muss sein Schutzrecht angemeldet haben.

Soweit der Dritte die oben genannten Kriterien nicht erfüllt, kann sein Anspruch nicht gegen den Anspruch des früheren Eigentümers durchgesetzt werden.