Grundbuchrecht: Häufige Fragen und Lösungen

1. Schuldanerkenntnis und Eintragungsfähigkeit

Wir stellen in der Kanzlei ein Schuldanerkenntnis aus, in dem A anerkennt, dass er B 100.000 € schuldet. Ist dies eintragungsfähig?

Praktische Lösung: Nein.

Basis der Lösung: In das Grundbuch werden nur Titel eingetragen, die ein dingliches Recht begründen (Art. 2 LH). In diesem Fall liegt nur ein schuldrechtliches Rechtsverhältnis vor, das nur dann eintragungsfähig wäre, wenn es durch eine Hypothek gesichert wäre.

2. Hypothekenverteilung bei horizontalem Eigentum

Im Grundbuch wird eine private Hypothek vorgelegt, die die Haftung auf die 10 Unternehmen verteilt, die aus der Teilung in horizontales Eigentum des Grundstücks hervorgegangen sind, auf dem die Hypothek bestellt wurde. Ist dies eintragungsfähig?

Praktische Lösung: Ja.

Basis der Lösung: Obwohl Artikel 3 LH verlangt, dass die Hypothek bestimmt sein muss, gibt es "Ausnahmen", die in Artikel 216 der Hypothekenordnung (RH) geregelt sind. Die Verteilung ist erlaubt "bei oder auf Antrag an den Grundbuchbeamten, bevor er unterschreibt oder ratifiziert hat oder deren Unterschriften legitimiert sind". Dies wird durch die Entschließung der Generaldirektion für Register und Notare vom 7. Januar 2004 bestätigt.

3. Doppelverkauf und Priorität der Eintragung

A verkauft an B in einer öffentlichen Urkunde am 2. April 2009, die per Fax eingereicht wird. B legt die Urkunde nicht im Grundbuch vor und begleicht die Steuer nicht bis zum 16. April. A verkauft am 13. April 2009 die Immobilie an C, der die Urkunde am nächsten Tag physisch vorlegt. Welchen Titel nimmt der Grundbuchbeamte an?

Praktische Lösung: Dies ist ein Fall des Doppelverkaufs. Obwohl B zeitlich Priorität hatte, wird in der Praxis C eingetragen, da er die Urkunde zuerst vorgelegt hat. B hat sie zwar am 2. April telematisch vorgelegt, aber den Sitz nicht innerhalb von 10 Tagen konsolidiert, so dass er seine Wirkung verliert. Dies gilt unbeschadet der Ansprüche, die B gegen A geltend machen kann.

Basis der Lösung: Artikel 17 LH.

4. Telematische Präsentation und Konsolidierung

Wäre im vorherigen Fall das Ergebnis dasselbe gewesen, wenn die Präsentation telematisch erfolgt wäre?

Praktische Lösung: Nein. Bei der telematischen Präsentation ist es nicht erforderlich, die Urkunde physisch vorzulegen (die Konsolidierung des Sitzes) innerhalb von 10 Tagen nach ihrem Eingang. Die Wirkung der Eintragung der Präsentation beträgt 60 Tage. Dies gilt auch für die Rechtfertigung der Zahlung von Steuern.

Basis der Lösung: Artikel 112 des Gesetzes 24/2001 in der Fassung des Gesetzes 24/2005 vom 18. November und 249,2 Abschnitt der Geschäftsordnung.

5. Rangvereinbarung zwischen auflösender Bedingung und Hypothek

Kann eine Urkunde eingetragen werden, in der das Unternehmen A eine Rangvereinbarung zwischen einer auflösenden Bedingung im Ursprungsbetrieb (Grundstück X) und einer Hypothek auf einem der Grundstücke, die aus der Aufteilung des horizontalen Eigentums hervorgegangen sind, trifft, wobei nur X durch die Hypothek belastet wird?

Praktische Lösung: Ja. Die Möglichkeit einer Rangvereinbarung zwischen einer eingetragenen auflösenden Bedingung und einer Hypothek ist zulässig und wird durch Artikel 241 RH anerkannt, sofern bestimmte Anforderungen erfüllt sind (dass die Inhaber der Eintragung zustimmen und dass keine Verletzungen von Zwischengläubigern entstehen, was in diesem Fall nicht gegeben ist).

Basis der Lösung: Artikel 227 und 241 RH.

6. Fehlende Voreintragung

A verkauft an B. B bestellt eine Hypothek zugunsten von C. Es wird nur die Hypothek im Grundbuch vorgelegt. Kann sie eingetragen werden?

Praktische Lösung: Nein. Der Grundbuchbeamte verweigert die Eintragung wegen fehlender Voreintragung des Kaufs, da die Immobilie nicht zugunsten einer anderen Person als derjenigen, die die Hypothek bestellt, eingetragen ist.

Basis der Lösung: Prinzip der Voreintragung. Artikel 20 LH.

7. Auswirkungen der Nichtigkeit auf den gutgläubigen Dritten (Art. 34 LH)

A verkauft B eine Immobilie, die zu seinen Gunsten eingetragen ist. B schenkt sie C, der sie ebenfalls einträgt. In der Folge wird der Verkauf von A an B für nichtig erklärt, weil A in seiner Handlungsfähigkeit beschränkt war. Wie wirkt sich die Nichtigkeit auf C aus (der von der Beschränkung des A nichts wusste)?

Praktische Lösung: Die Nichtigkeit wirkt sich nicht auf C aus, da er alle Anforderungen für den Schutz des öffentlichen Glaubens erfüllt: Er ist ein Käufer gegen Entgelt und hat sich auf das Grundbuch verlassen.

Basis der Lösung: Artikel 34 LH.

8. Fehlender guter Glaube (Art. 34 LH)

Was würde im obigen Fall passieren, wenn B an C verkauft, der ebenfalls einträgt, und der Verkauf von A an B für nichtig erklärt wird, weil A in seiner Handlungsfähigkeit beschränkt war und C dies hätte wissen müssen?

Praktische Lösung: Die Nichtigkeit wirkt sich auf C aus, da er nicht alle Anforderungen für den Schutz des öffentlichen Glaubens erfüllt. Es fehlt das Erfordernis des guten Glaubens.

Basis der Lösung: Artikel 34 LH.

9. Nichtigkeit des Titels des Übertragenden (Art. 33 LH)

Was würde im obigen Fall passieren, wenn der Verkauf von A an B für nichtig erklärt wird, weil B in diesem Fall in seiner Handlungsfähigkeit beschränkt war, was C nicht wusste?

Praktische Lösung: Die Nichtigkeit wirkt sich auf C aus, da Artikel 34 LH nicht die Nichtigkeit des Titels des Übertragenden schützt, sondern nur die Nichtigkeit des Titels des Erwerbers.

Basis der Lösung: Artikel 33 LH.

10. Frist für die Gültigkeit des Eintragungsantrags

Ein Dokument wird am 7. Januar 2009 im Grundbuch vorgelegt. An welchem Tag läuft die Gültigkeit des Eintragungsantrags ab?

Praktische Lösung: Am 18. März 2009, bis zur Schließung des Grundbuchs.

Basis der Lösung: Artikel 17 LH und 109 und 360 RH.

11. Verlängerung der Frist bei behebbarem Mangel

Was würde im obigen Fall passieren, wenn nach dem Rückzug des Dokuments zur Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage am 28. Februar 2009 eine Nachbesserung (schriftlich) vorgenommen wurde?

Praktische Lösung: Im Falle einer negativen Bewertung mit behebbarem Mangel verlängert sich die Gültigkeit des Eintragungsantrags automatisch um 60 Arbeitstage ab der Qualifizierung des Grundbuchbeamten, d.h. bis zum 13. Mai 2009, bis zur Schließung des Grundbuchs.

Basis der Lösung: Artikel 17 LH und 109 und 360 RH.

12. Verlängerung der Frist bei nachfolgender Urkunde

Was würde im obigen Fall passieren, wenn die Urkunde eine Sachleistung für ein Darlehen vorsah, das durch eine Hypothek auf dem Grundstück gesichert war, und die Hypothekenurkunde im Anschluss an die Stiftungsurkunde vorgelegt wurde?

Praktische Lösung: Die Verlängerung der Gültigkeit des Eintragungsantrags des vorherigen Titels führt zu einer Verlängerung der Gültigkeit des Eintragungsantrags des nachfolgenden Titels, in diesem Fall der Hypothek.

Basis der Lösung: Artikel 111 LH.