Grundlagen des deutschen Sachenrechts: Okupation, Schatzfund, Miteigentum und Wohnungseigentum

Geschrieben am 26. Mai 2025 in Deutsch mit einer Größe von 19,12 KB

Okupation: Konzept und Anforderungen

Die Okupation (Besitzergreifung) ist gemäß §§ 958 ff. BGB eine originäre Art des Erwerbs von Eigentum (nicht beschränkter dinglicher Rechte) durch die Inbesitznahme von Sachen, die keinen Eigentümer haben, ihrer Natur nach aneignungsfähig sind und mit der Absicht, Eigentümer zu werden.

Anforderungen an die Okupation

Subjekt: Es ist lediglich die Rechtsfähigkeit erforderlich, nicht zwingend die Geschäftsfähigkeit. Gemäß § 854 Abs. 2 BGB können auch Minderjährige Besitz erwerben, allerdings mit der logischen Einschränkung, dass eine natürliche Fähigkeit zum Verständnis und zur tatsächlichen Ausübung der Sachherrschaft gegeben sein muss. Juristische Personen erwerben Eigentum durch Okupation mittels ihrer Organe und Angestellten (§ 854 Abs. 2 BGB).
Objekt: Die Sache muss ihrer Natur nach aneignungsfähig sein und darf keinen Eigentümer haben (herrenlos sein). Nicht Gegenstand der Okupation können Sachen sein, die außerhalb des Wirtschaftsverkehrs stehen (z.B. Sachen im öffentlichen Eigentum) oder solche, die zwar herrenlos sind, aber nicht aneignungsfähig. Immobilien können nicht durch Okupation erworben werden, da herrenlose Immobilien gemäß § 928 Abs. 2 BGB dem Fiskus des Landes gehören, in dem sie belegen sind.

Versteckter Schatz und Fund: Konzepte und Unterschiede

Versteckter Schatz (§ 984 BGB)

Gemäß § 984 BGB ist ein Schatz eine Sache, die so lange verborgen gelegen hat, dass ihr Eigentümer nicht mehr zu ermitteln ist. Es handelt sich um eine verborgene und unbekannte Hinterlegung von Schmuck, Geld oder anderen Wertgegenständen, deren Zugehörigkeit nicht mehr legitim erscheint.

Eigentumsverhältnisse bei Schatzfunden

§ 984 BGB besagt, dass der Schatz dem Eigentümer des Grundstücks gehört, in dem er gefunden wurde. Wurde der Schatz im Grundstück eines anderen oder des Staates und durch Zufall gefunden, so gebührt die Hälfte dem Entdecker.

Sonderstatus von Kulturgütern nach dem Denkmalschutzgesetz

Art. 44 des spanischen Gesetzes über das Historische Erbe (Ley de Patrimonio Histórico Español) – sinngemäß auf deutsches Recht übertragen, da der Originaltext spanisches Recht zitiert – regelt den Umgang mit archäologischen Funden:

Alle Artefakte und Materialien, die einen Wert für das historische Erbe haben und durch Erdarbeiten oder Grabungen entdeckt werden, sind öffentliches Eigentum. Der Entdecker ist verpflichtet, die zuständige Behörde innerhalb von 30 Tagen über den Fund zu benachrichtigen, bei Zufallsfunden unverzüglich. Die Bestimmungen des § 984 BGB finden in diesem Fall keine Anwendung.
Nach Meldung des Fundes und bis zur Übergabe der Objekte an die zuständige Behörde gelten für den Finder die Regeln der Verwahrungspflicht, insbesondere im Hinblick auf die Sicherstellung für ein öffentliches Museum.
Der Entdecker und der Eigentümer sind berechtigt, einen Finderlohn in Höhe der Hälfte des Wertes zu erhalten, der durch eine rechtliche Bewertung ermittelt wird. Falls es mehrere Entdecker und/oder Eigentümer gibt, wird dieses Verhältnis beibehalten.
Bei Nichteinhaltung der in diesem Artikel genannten Pflichten verlieren der Entdecker und gegebenenfalls der Eigentümer das Recht auf den Finderlohn, und die Gegenstände sind unverzüglich der zuständigen Behörde zu übergeben, unbeschadet weiterer Haftungen und Sanktionen.
Ausgenommen von diesen Bestimmungen sind integrale Bestandteile der architektonischen Struktur von Gebäuden, die im Register der Kulturdenkmäler eingetragen sind. Der Fund muss jedoch ebenfalls innerhalb von dreißig Tagen der zuständigen Behörde mitgeteilt werden.

Fund von beweglichen Sachen (§§ 965 ff. BGB)

Gemäß § 965 BGB muss der Finder einer beweglichen Sache, die kein Schatz ist, diese dem früheren Eigentümer zurückgeben. Ist dieser nicht bekannt, so ist der Fund unverzüglich der zuständigen Behörde (z.B. dem Fundbüro der Gemeinde) anzuzeigen.

Verfahren bei Fund von beweglichen Sachen

Das Fundbüro veröffentlicht den Fund in der üblichen Weise, z.B. durch Aushang. Wenn die Sache nicht ohne Beschädigung und ohne Wertminderung aufbewahrt werden kann, ist sie nach acht Tagen ab der zweiten Veröffentlichung öffentlich zu versteigern, sofern der Eigentümer nicht ermittelt wurde, und der Erlös zu hinterlegen. Erscheint der Eigentümer nach zwei Jahren ab der zweiten Veröffentlichung des Fundes nicht, so erwirbt der Finder das Eigentum an der Sache oder deren Wert. Finder und Eigentümer sind verpflichtet, die entstandenen Kosten zu tragen.

Finderlohn (§ 971 BGB)

Gemäß § 971 BGB hat der Eigentümer dem Finder einen Finderlohn zu zahlen. Dieser beträgt ein Zehntel des Wertes der Sache bis zu einem bestimmten Betrag und ein Zwanzigstel des über diesen Betrag hinausgehenden Wertes.

Unterschied zwischen Schatz und Fund

Der wesentliche Unterschied liegt in der Ermittelbarkeit des Eigentümers:

Bei einem Fund ist unter den gegebenen Umständen davon auszugehen, dass der Eigentümer oder rechtmäßige Besitzer ermittelt werden kann.
Bei einem Schatz kann unter denselben Umständen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass der Eigentümer nicht mehr ausfindig zu machen ist und somit auch keine Kette von Rechtsnachfolgern mehr feststellbar ist. Obwohl das BGB kein "Alter" des Schatzes als Voraussetzung nennt, ist dies dennoch ein Umstand, der auf die Unmöglichkeit der Identifizierung des Eigentümers oder Berechtigten schließen lässt.

Miteigentum: Leitprinzipien

Die relevanten Leitprinzipien des Miteigentums beziehen sich auf die römische Bruchteilsgemeinschaft, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) widergespiegelt wird. Die gesetzliche Regelung ist weitgehend dispositiv und kann durch ausdrückliche Vereinbarung geändert werden, ohne dass die Gemeinschaft ihre Eigenschaft als Miteigentum verliert. Die einzige Grenze sind die zwingenden Beschränkungen, die eine Nutzung des Gemeinschaftseigentums nach Art einer germanischen Gesamthandsgemeinschaft verhindern würden.

Prinzipien des Miteigentums

Die im BGB enthaltenen Prinzipien sind wie folgt:

Prävalenz der Privatautonomie: Obwohl es eine Pflicht zur Einhaltung der Grenzen gibt, die durch die zwingenden Vorschriften der römischen Bruchteilsgemeinschaft gesetzt sind.
Teilnahme an Lasten und Nutzen: Im Verhältnis zu den Quoten, die als gleich angenommen werden, es sei denn, es gibt Beweise für das Gegenteil.
Regelungen für die Verwaltung und bessere Nutzung der Sache: Werden mit der Mehrheit der Anteile oder Stimmen getroffen, nicht nach Köpfen oder genauen Miteigentümerzahlen.
Einstimmige Einigung bei "Veränderungen an der gemeinsamen Sache": In diese Kategorie fallen auch Verfeinerungen der Verfügungen über die gemeinsame Sache.
Individuelle Freiheit jedes Miteigentümers ohne Zustimmung der übrigen:
- Seinen Anteil zu veräußern, außer bei einem Vorkaufsrecht der Miteigentümer.
- Auf seine Anteile zu verzichten, um die Kosten der Erhaltung zu vermeiden.
- Die Teilung der Gemeinschaft zu fördern, entweder durch Realteilung der Sache nach Quoten oder durch Verkauf und anschließende Verteilung des Erlöses.

Aufteilung des Miteigentums

Die Aufteilung des Miteigentums, sei es durch Realteilung der gemeinsamen Sache oder durch Aufteilung des Erlöses aus deren Verkauf, wird als wesentliches Recht jedes Miteigentümers angesehen und ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Die einzige Ausnahme von diesem Recht ist der "Bund der ungeteilten Gemeinschaft" gemäß BGB, der einstimmig beschlossen werden muss und eine maximale Dauer von 10 Jahren hat, die durch neue Einigung verlängerbar ist. Die Teilung kann von den Miteigentümern selbst vorgenommen werden, durch von ihnen ernannte Schiedsrichter oder Schlichter, und wenn dies nicht möglich ist, durch die Gerichte.

Umgang mit unteilbaren Sachen

Die Tatsache, dass eine Sache wesentlich unteilbar ist, stellt kein Hindernis für die Aufhebung der Gemeinschaft dar. In diesem Fall wird die Teilung durch den Verkauf der Sache und die anschließende Verteilung des Erlöses vorgenommen. Gemäß § 753 BGB (analog zu 404 CC) wird in diesem Fall, wenn keine Einigung über die Zuweisung der Sache an einen der Miteigentümer gegen angemessene Ausgleichszahlung an die übrigen erzielt wird, die Veräußerung der gemeinsamen Sache und die anschließende Verteilung des Preises entsprechend den Anteilen erfolgen.

Auslegungsprobleme bei § 749 BGB (analog zu 401 CC)

Schwerwiegende Probleme ergeben sich aus der Auslegung des § 749 BGB, der der Aufhebung der Gemeinschaft entgegensteht, wenn diese die Sache für den vorgesehenen Gebrauch ungeeignet machen würde.

Einige Autoren vertreten die Ansicht, dass der Artikel die Realteilung der Gemeinschaft verhindert, wenn die Sache dadurch für den vorgesehenen Verwendungszweck unbrauchbar würde, aber nicht die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf der Sache und anschließende Verteilung des Preises, wie für die "wesentlich unteilbare" Sache in § 753 BGB vorgesehen.
Andere Autoren behaupten, dass der Artikel die Aufhebung der Gemeinschaft insgesamt verhindert, sei es durch Realteilung oder durch Verkauf. Dies wäre ein Ausschluss des Rechts auf Aufhebung der Gemeinschaft, basierend auf dem Nutzen, der aus der Gemeinschaft gezogen wird.

(Ein Beispiel wäre, wenn 4 Grundstückseigentümer ein 20-Stellen-Telefonkabel von 800 Metern Länge besitzen, das die Telefonleitung vom Hauptanschluss zu ihren jeweiligen Grundstücken verbindet. Obwohl eine Realteilung möglich wäre, würde § 749 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft verhindern, da die "gemeinsame Sache" für den vorgesehenen Gebrauch ungeeignet würde und somit jeder Miteigentümer ein Vetorecht gegen die Aufteilung der Gemeinschaft hätte.)

Wohnungseigentum: Konzept und Teilungserklärung

Konzept des Wohnungseigentums

Im Regime des Wohnungseigentums (WEG) entspricht dem Eigentümer der jeweiligen Wohnung oder Räumlichkeit das einzigartige und ausschließliche Eigentumsrecht an einem Raum, der zur unabhängigen Nutzung geeignet ist (Sondereigentum), sowie das Miteigentum mit den anderen Eigentümern der Wohnungen an den übrigen Elementen, Gegenständen und gemeinsamen Dienstleistungen (Gemeinschaftseigentum).

Teilungserklärung (Konstitutiver Titel)

Die Teilungserklärung ist das Dokument, das das Wohnungseigentumsregime begründet. Sie kann vom Bauträger vor Beginn des Verkaufs, durch einstimmigen Beschluss der Eigentümer oder durch Gerichtsbeschluss erteilt werden. Sie muss notwendigerweise die Beschreibung des gesamten Grundstücks sowie jeder einzelnen Wohnung oder Räumlichkeit enthalten, einschließlich des Miteigentumsanteils, der jedem dieser Sondereigentumseinheiten an den gemeinsamen Elementen des Grundstücks zusteht (§ 3 WEG). Die Teilungserklärung kann auch eine Gemeinschaftsordnung enthalten, die Regeln für die Rechte und die Nutzung des Gebäudes und der Sondereigentumseinheiten festlegt, sofern sie die Rechte anderer nicht beeinträchtigen und im Grundbuch eingetragen sind.

Regelungen im Wohnungseigentum

1. Regelungen im Sondereigentum

Sofern sie die Sicherheit, die gesamte Struktur oder die Konfiguration des Gebäudes nicht beeinträchtigen, können bauliche Veränderungen im Sondereigentum vom Eigentümer ohne vorherige Genehmigung des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft vorgenommen werden (§ 13 Abs. 2 WEG).

2. Regelungen im Gemeinschaftseigentum

2.1 Notwendige Erhaltungsmaßnahmen

Diese sind obligatorisch, und jeder Eigentümer kann ihre Durchführung verlangen. Alle Eigentümer müssen die Kosten im Verhältnis zu ihrem Anteil oder gemäß den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung tragen (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).

2.2 Neue Einrichtungen & Verbesserungen (ohne TE-Einfluss)

Diese können beschlossen werden und bedürfen eines Beschlusses, der mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen der anwesenden und vertretenen Eigentümer gefasst wird. Abweichende Eigentümer sind nicht für die Kosten haftbar, wenn der Betrag drei regelmäßige monatliche Hausgeldzahlungen übersteigt (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).

2.3 Neue Einrichtungen & Verbesserungen (mit TE-Einfluss)

Diese erfordern Einstimmigkeit, mit Ausnahme von Maßnahmen oder Arbeiten, die eine besondere gesetzliche Regelung haben (§ 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG).

Sonderregelungen für Barrierefreiheit und ältere Menschen

Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit oder zur Anpassung für ältere oder behinderte Menschen, die die Teilungserklärung nicht beeinflussen:

Wenn die Kosten nicht mehr als drei gewöhnliche monatliche Hausgeldzahlungen übersteigen: Es besteht eine Verpflichtung der Gemeinschaft, und alle Eigentümer müssen die Kosten im Verhältnis zu ihrem Anteil tragen (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG).
Wenn die Kosten drei gewöhnliche monatliche Hausgeldzahlungen übersteigen: Es bedarf eines Mehrheitsbeschlusses, der alle Eigentümer im Einklang mit ihren Anteilen bindet (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG).

Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit oder zur Anpassung für ältere oder behinderte Menschen, die die Teilungserklärung beeinflussen:

Diese erfordern einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer und Quoten, der alle Eigentümer im Einklang mit ihren Anteilen bindet. Stimmen von abwesenden Eigentümern, die ordnungsgemäß informiert und nach dem Gesetz zitiert wurden und ihren Widerspruch nicht innerhalb von 30 Kalendertagen nach der Mitteilung durch den Verwalter mit ordnungsgemäßem Empfangsnachweis äußern, können als zustimmende Stimmen gezählt werden. Gültig angenommene Vereinbarungen verpflichten alle Eigentümer zur Kostenbeteiligung (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG).

Weitere Sonderregelungen und bauliche Maßnahmen

1. Telekommunikation, Solarenergie & neue Energiequellen

Es bedarf der Zustimmung von einem Drittel der Eigentümer und Anteile. Andernfalls werden die Stimmen derjenigen, die nicht teilnehmen oder sich nicht innerhalb von 30 Werktagen nach der Mitteilung äußern, als zustimmend gezählt.
Die Kosten für die Installation und spätere Wartung können nicht denjenigen auferlegt werden, die nicht ausdrücklich zugestimmt haben, während die neue Infrastruktur von den übrigen gemeinsam genutzt wird.
Diejenigen, die sich später anschließen möchten, können dies tun, indem sie den Betrag zahlen, der ihnen ursprünglich zugerechnet worden wäre, aktualisiert mit den gesetzlichen Zinsen (§ 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG).

2. Energieeffizienz & Wasserverbrauch (weitere Systeme)

Es bedarf der Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile, was alle zur Kostenbeteiligung verpflichtet.
Wenn die Anlagen einen "eigenen Vorteil" haben, ist nur die Zustimmung von einem Drittel der Eigentümer und Anteile erforderlich, und die Systemkosten werden wie im vorherigen Fall behandelt (§ 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG).
Für die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge auf einem Garagenstellplatz ist lediglich eine rechtzeitige Mitteilung an die Gemeinschaft erforderlich; die Kosten trägt der Beteiligte (§ 20 Abs. 3 WEG).

3. Aufzüge, Hausmeister & weitere Gemeinschaftsdienste

Es erfordert die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile. Stimmen von abwesenden Eigentümern, die ordnungsgemäß zitiert und nach dem Gesetz benachrichtigt wurden und ihren Widerspruch nicht innerhalb von 30 Kalendertagen nach der Mitteilung durch den Verwalter mit ordnungsgemäßem Empfangsnachweis äußern, können als zustimmende Stimmen gezählt werden (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).

Beschlussfassung und Anfechtung im Wohnungseigentum

1. Vereinbarungen zu Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Generell gilt: Es ist Einstimmigkeit erforderlich. Stimmen von abwesenden Eigentümern, die ordnungsgemäß informiert und rechtlich zitiert wurden und ihren Widerspruch nicht innerhalb von 30 Tagen nach der Mitteilung durch den Verwalter mit Empfangsbestätigung äußern, können als zustimmende Stimmen gezählt werden.

Ausnahmen:

Arbeiten zur Erleichterung des Zugangs für ältere oder behinderte Menschen (Mehrheit der Eigentümer und Quoten, mit der Möglichkeit der Zählung von Stimmen Abwesender) (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG).
Vereinbarungen über gemeinsame Telekommunikationsinfrastruktur, Solarenergieanlagen oder den Zugang zu neuen kollektiven Energiequellen (Mehrheit von einem Drittel der Eigentümer und Anteile, ohne die Möglichkeit der Zählung von Stimmen Abwesender) (§ 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG).
Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz oder des Wasserverbrauchs (Mehrheit von drei Fünfteln oder einem Drittel der Eigentümer und Anteile, je nach Fall) (§ 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG).
Einführung oder Abschaffung von Aufzug, Portier, Concierge, Sicherheitsdienst oder anderen gemeinsamen Dienstleistungen von allgemeinem Interesse (drei Fünftel der Eigentümer und Anteile, mit der Möglichkeit der Zählung von Stimmen Abwesender) (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).

2. Sonstige Vereinbarungen (§ 25 Abs. 2 WEG)

Beim ersten Aufruf ist die Mehrheit der Eigentümer und Anteile erforderlich. Beim zweiten Aufruf ist die Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer und Anteile der Teilnehmer ausreichend. Sollte auch dann keine Mehrheit erreicht werden, kann der Richter auf Antrag eines Eigentümers im Monat nach der zweiten Versammlung über die Angelegenheit entscheiden.

3. Anfechtung von Beschlüssen (§ 44 WEG)

Beschlüsse können von Wohnungseigentümern angefochten werden, die gegen den Beschluss gestimmt haben, nicht anwesend waren oder die nicht ordnungsgemäß von ihrem Stimmrecht Gebrauch machen konnten (ausgenommen der Verwalter als Anfechtungsberechtigter).

Ist der Beschluss nichtig, weil er gegen zwingende Rechtsvorschriften verstößt oder verjährt ist (gemäß Rechtsprechung), kann er jederzeit angefochten werden.
Ist der Beschluss anfechtbar, weil er gegen eine nicht zwingende Rechtsvorschrift oder das Gesetz verstößt, beträgt die Anfechtungsfrist einen Monat (ab Beschlussfassung oder, wenn der Beschwerdeführer nicht an der Versammlung teilgenommen hat, ab der Mitteilung des Beschlusses gemäß WEG).
Ist der Beschluss schädlich für die Gemeinschaft oder einzelne Eigentümer, beträgt die Verjährungsfrist drei Monate.