Hypothekendarlehen in Spanien: Arten, Zinsen, Tilgung und Sicherheiten

Hypothekendarlehen in Spanien

Ein Hypothekendarlehen (préstamo hipotecario) ist in der Immobilienbranche eine Kreditsicherheit zugunsten der Einrichtung, die das Kapital (dinero) bereitstellt. Die Immobilie dient dem Kreditgeber als Sicherheit. Im Falle der Nichteinhaltung der vereinbarten Bedingungen durch den Eigentümer kann die Einrichtung auf die Immobilie zugreifen.

Arten von Hypothekendarlehen

Gesichertes Darlehen

Ein gesichertes Darlehen (préstamo con garantía hipotecaria) ist eine Art von Kredit, bei dem der Eigentümer ein Darlehen aufnimmt und als Sicherheit einen Teil oder die Gesamtheit seiner Immobilie (casa) als Hypothek oder Pfandrecht hinterlegt. Es handelt sich in der Regel um eine zweite Hypothek auf das Eigentum.

Tilgungsarten

Variables Darlehen (Amortización Variable)

Bei dieser Variante, die einen zeitlich variablen Zinssatz ermöglicht, bieten Finanzinstitute Darlehen mit Zinsanpassungen an, die sich an bestimmten Wirtschaftsindikatoren wie dem Euribor orientieren. Wenn sich der Zinssatz ändert, muss der neue Rückzahlungsbetrag berechnet werden. Bei der Formalisierung des Darlehens werden die verschiedenen Zinssätze und die Zeiträume, in denen diese gelten, vereinbart. Jeder Zeitraum hat einen im Voraus festgelegten Zinssatz.

Festes Darlehen (Amortización Fija)

Hier wird ein fester Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens vereinbart.

Revidierbares Darlehen (Amortización Revisable)

Hier wird der Zinssatz in regelmäßigen Abständen an den aktuellen Markt angepasst.

Kündigung des Darlehens

Vorgeschlagene Vorgehensweise für Kreditnehmer:

• Wenn Sie über Rücklagen verfügen: Prüfen Sie, inwieweit eine Entschädigung für die vorzeitige Kündigung unter Berücksichtigung der anfallenden Strafgebühr sinnvoll ist, da diese die jährlichen Kosten erhöhen kann.
• Wenn der Marktzinssatz niedriger ist als der für das Darlehen gezahlte Zinssatz und Sie keine Rücklagen zur Kompensation haben: Tilgen Sie das Darlehen und nehmen Sie ein neues Darlehen mit einem günstigeren Zinssatz auf, vorausgesetzt, die Stornogebühr und die Formalisierung des neuen Kredits absorbieren nicht die Differenz.
• Wenn der Marktzinssatz höher ist als der Zinssatz für das Darlehen und Sie über einen Liquiditätsüberschuss verfügen: Eine Kündigung ist nicht ratsam, da Sie Ihre überschüssige Liquidität am Markt investieren und einen höheren Zinssatz als den aktuellen erzielen können.

Steuerliche Aspekte der Hypothekentilgung

Die Entscheidung über eine Sondertilgung der Hypothek (Amortización anticipada de la hipoteca) wird in der Regel bis zum Jahresende aufgeschoben, wenn es um die Abwägung der Steuerschuld geht. Steuerzahler schätzen die Vorteile der monatlichen Ratenzahlung. Die Absetzbarkeit der Hypothekenzinsen von der Einkommensteuer ist ein Argument für diejenigen, die keine andere Wahl haben, als das Darlehen ratierlich zurückzuzahlen. Eine vorzeitige Tilgung hat jedoch klare Vorteile, so dass sie zu jeder Jahreszeit ratsam ist, auch über den Betrag hinaus, der in der Gewinn- und Verlustrechnung als Abzug zulässig ist. Tatsächlich gibt es bei Aufnahme einer Hypothek nur wenige Anlageoptionen, die sowohl finanziell als auch steuerlich attraktiver sind als eine vorzeitige Rückzahlung.

Kreditarten nach Sicherheiten

Kredite mit persönlicher Bürgschaft

Bei dieser Kreditart gewährt der Kreditgeber das Darlehen ausschließlich auf der Grundlage der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers nach einer detaillierten Prüfung. In diese Kategorie fallen auch Bürgschaften. Eine Bürgschaft ist die Verpflichtung eines Dritten, die Verpflichtungen zur Rückzahlung des Darlehens zu erfüllen, wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Ein Beispiel hierfür sind Darlehen, die Eltern für ihre Kinder aufnehmen.

Kredite mit Kreditsicherheiten

Die Garantie ist in diesem Fall eine dingliche oder persönliche Sicherheit, die den Erfolg der Transaktion gewährleistet. Wenn die Sicherheit beweglich ist, z. B. eine Aktie oder ein Wertpapier, spricht man von einem Lombardkredit. Wenn die Sicherheit eine Immobilie ist, spricht man von einem Hypothekendarlehen.

Kredite mit festem Zinssatz

Kredite mit einem garantierten Zinssatz: Diese Formel wird derzeit in Zeiten niedriger Zinsen verwendet. Das Darlehen wird zunächst mit einem variablen Zinssatz (Euribor plus einen Aufschlag) gewährt. Erreicht der Euribor einen bestimmten Wert, wird der Zinssatz auf einen vorher festgelegten Wert fixiert. Damit ist der Kreditnehmer gegen Zinserhöhungen abgesichert, die seine Rückzahlungsverpflichtungen erschweren könnten.

Kredite mit variablem Zinssatz

Variabel verzinsliche Anleihen sind heutzutage weit verbreitet. Der Zinssatz setzt sich aus einem Aufschlag auf den Interbankenzinssatz (in der Regel den Euribor) zusammen. Der für die Transaktion angewandte Zinssatz ist die Summe aus dem Euribor und einem Aufschlag, z. B. Euribor plus eins. Der Vertrag legt fest, wie oft der Euribor angepasst wird, was von der Laufzeit der Transaktion abhängt.