Immobilienbesteuerung: MwSt., ITP, Nießbrauch & Eigentum

Definition der Mehrwertsteuer (MwSt.)

Es besteht ein gegenseitiger Ausschluss zwischen der Grunderwerbsteuer (ITP) und der Mehrwertsteuer (MwSt.) bei Vermögenstransfers.

Lieferungen von Gegenständen durch Unternehmer im Rahmen ihres Unternehmens unterliegen grundsätzlich der Mehrwertsteuer. Im Bereich der Immobilientransaktionen gibt es jedoch Ausnahmen: Während die Übertragung, Vermietung und Nutzung von Immobilien in der Regel der Grunderwerbsteuer (ITP) unterliegen, können bestimmte Übertragungen, insbesondere Erstübertragungen von Neubauten, der Mehrwertsteuer unterliegen.

Anders als bei der Mehrwertsteuer gibt es bei der Grunderwerbsteuer keinen Vorsteuerabzug für zuvor gezahlte Steuern.

Beispiel: Kaufen Sie ein Auto von einem Händler, liefert dieser das Fahrzeug als Unternehmer, und der Kauf unterliegt somit der Mehrwertsteuer. Verkaufen Sie das Auto später an einen Freund, unterliegt dieser Verkauf der Grunderwerbsteuer (ITP), die vom Käufer (Ihrem Freund) zu entrichten ist.

Übertragung des Eigentums (Grunderwerbsteuer)

Die Unterscheidung zwischen Mehrwertsteuer (MwSt.) und Grunderwerbsteuer (ITP) ist entscheidend. Bei ländlichen Grundstücken unterliegen Übertragungen in der Regel der Grunderwerbsteuer. Bei Gebäuden unterliegt die erste Übertragung (z.B. Neubau vom Bauträger) der Mehrwertsteuer, während die zweite und alle weiteren Übertragungen der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Steuerliche Grundlagen der Eigentumsübertragung

• Der steuerpflichtige Vorgang ist die Übertragung des Eigentums.
• Der Steuerzahler ist der Käufer der Immobilie.
• Die Bemessungsgrundlage ist der reale Wert der Immobilie.
• Der Steuersatz liegt bei 7%.

Die Verwaltung kann den realen Wert der Immobilie ermitteln.

Nießbrauch (Nutzungsrecht) und bloßes Eigentum

Der steuerpflichtige Vorgang ist die Schaffung von Nutzungsrechten.

Hinsichtlich der Bemessungsgrundlage ist zu unterscheiden zwischen: zeitweiligem Nießbrauch und lebenslangem Nießbrauch.

Zeitweiliger Nießbrauch

Bei zeitweiligem Nießbrauch wird die Bemessungsgrundlage durch einen Prozentsatz des realen Wertes der Immobilie bestimmt. Dieser beträgt 2% für jedes Jahr des Nießbrauchs, begrenzt auf maximal 70%.

Beispiel: Ein Nießbrauch wird für 30 Jahre an einem Grundstück bestellt, dessen tatsächlicher Wert 1.000 € beträgt.

• Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage oder der Wert des Nießbrauchs?
• 2% x 30 Jahre = 60%. Der Wert des Nießbrauchs für die Steuer beträgt somit 60% von 1.000 € = 600 €.
• Wie hoch ist die zu zahlende Steuer?
• Der Steuersatz (ITP) liegt bei 7%. Der geschuldete Steuerbetrag beträgt somit 7% von 600 € = 42 €.

Lebenslanger Nießbrauch

Bei lebenslangem Nießbrauch wird die Bemessungsgrundlage ebenfalls durch einen Prozentsatz des realen Wertes der Immobilie bestimmt. Dieser Prozentsatz wird ermittelt, indem man von 70% für jedes Lebensjahr über 19 des Nießbrauchers 1% abzieht, wobei ein Mindestwert von 10% gilt.

Zur Veranschaulichung: Angenommen, der Nießbraucher ist 80 Jahre alt. Die Berechnung erfolgt wie folgt:

• 80 Jahre - 19 Jahre = 61 Jahre.
• 70% - 61% = 9%. Da jedoch ein Mindestwert von 10% gilt, wird dieser angewendet.

Beispiel: Ein lebenslanger Nießbrauch wird an einem Grundstück bestellt. Der reale Wert beträgt 1.000 €, und der Nießbraucher ist 49 Jahre alt.

• Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage oder der Wert des Nießbrauchs?
• 49 Jahre - 19 Jahre = 30 Jahre.
• 70% - 30% = 40%.
• 40% von 1.000 € = 400 € Bemessungsgrundlage.
• Wie hoch ist die zu zahlende Steuer?
• Der ITP-Steuersatz liegt bei 7%. Somit beträgt der geschuldete Steuerbetrag 7% von 400 € = 28 €.

Bloßes Eigentum

Bei bloßem Eigentum: Der Wert des bloßen Eigentums entspricht dem Gesamtwert der Immobilie abzüglich des Wertes des Nießbrauchs. Das Gesetz sieht vor, dass auch das bloße Eigentum übertragen werden kann und somit der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Übertragen wir die Daten aus dem vorherigen Beispiel:

• Gesamtwert der Immobilie: 1.000 €
• Wert des Nießbrauchs: 400 € (basierend auf dem lebenslangen Nießbrauch)

Wert des bloßen Eigentums: Gesamtwert der Immobilie (1.000 €) - Wert des Nießbrauchs (400 €) = 600 €. Der Steuersatz von 7% wird auf 600 € angewendet.

Zur Berechnung des Wertes des Nießbrauchs muss bekannt sein, ob es sich um einen zeitweiligen oder lebenslangen Nießbrauch handelt, um den entsprechenden Prozentsatz anzuwenden.