Immobilienbewertung & IAE-Steuer in Spanien: Grundlagen

Immobilienbewertung

Der Wert einer Immobilie setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen. Die Bewertung von städtischem Eigentum wird durch das Königliche Dekret 1020/1993 geregelt.

Bodenwert

Der Bodenwert wird in der Regel nach dem Residualwertverfahren ermittelt. Dabei wird vom gesamten Immobilienwert der volle Gebäudewert abgezogen. Das Ergebnis ist der Bodenwert, der oft in Euro pro Quadratmeter (m²) Baufläche ausgedrückt wird.

Diese Bewertungen beziehen sich auf einen Quadratmeter Baufläche. Der Bodenwertanteil stellt somit ein Verhältnis zwischen dem Bodenwert und dem Bauvolumen dar, bezogen auf einen Quadratmeter der Konstruktion.

Gebäudewert

Zur Ermittlung des Gebäudewerts wird häufig die Neuwertmethode (auch Sachwertverfahren) angewendet. Diese Methode ermittelt die aktuellen Kosten für die Errichtung eines vergleichbaren Neubaus. Sie berücksichtigt die aktuellen Baukosten, einschließlich Material- und Arbeitskosten nach heutigem Stand der Technik. Dieser Wert wird ebenfalls in Euro pro Quadratmeter (m²) gemessen.

Beispielrechnung

Annahmen:

• Immobilienpreis (Verkaufspreis): 3.000 €
• Gesamte Baukosten (Neuwert): 1.000 €
• Baufläche: 10 m²

Berechnung:

1. Verkaufspreis pro m² Baufläche: 3.000 € / 10 m² = 300 €/m²
2. Baukosten pro m² Baufläche: 1.000 € / 10 m² = 100 €/m²
3. Bodenwertanteil pro m² Baufläche (residual): 300 €/m² - 100 €/m² = 200 €/m²
4. Gesamter Bodenwert: 200 €/m² * 10 m² = 2.000 €

Steuer auf wirtschaftliche Aktivitäten (IAE)

Die Regelungen zur Steuer auf wirtschaftliche Aktivitäten (Impuesto sobre Actividades Económicas, IAE) finden sich im überarbeiteten Gesetz über die kommunale Finanzierung von 2004.

Steuertatbestand und Steuerpflichtige

Der Steuertatbestand ist die Ausübung einer geschäftlichen, beruflichen oder künstlerischen Tätigkeit innerhalb einer Gemeinde auf spanischem Territorium.

Konkret fallen darunter industrielle, kommerzielle und dienstleistungsbezogene Aktivitäten. Der Primärsektor (Landwirtschaft, Fischerei, Forstwirtschaft) ist in der Regel von der IAE ausgenommen.

Steuerpflichtiger ist jede natürliche oder juristische Person sowie jede Einheit ohne Rechtspersönlichkeit (wie z. B. eine Gütergemeinschaft), die eine steuerpflichtige wirtschaftliche Tätigkeit ausübt. Es gibt jedoch weitreichende Befreiungen von dieser Steuer.

Steuerperiode und Abgrenzung

Die Steuerperiode entspricht in der Regel dem Kalenderjahr. Die Steuer entsteht (Abgrenzung) am ersten Tag der Steuerperiode, also normalerweise am 1. Januar.

Beginnt oder endet die Tätigkeit während des Jahres, wird die Steuer anteilig für die vollen Quartale berechnet, in denen die Tätigkeit ausgeübt wurde. Bei Beendigung der Tätigkeit kann gegebenenfalls eine anteilige Rückerstattung der bereits gezahlten Steuer beantragt werden.