Der Kaufvertrag: Grundlagen und Immobilienrecht

Der Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag ist ein Vertrag, in dem sich eine Partei (der Verkäufer) verpflichtet, eine Sache zu übergeben, und die andere Partei (der Käufer) sich verpflichtet, dafür in bar zu bezahlen.

Art. 1793 CC

Klassifizierung von Verträgen

1. Es ist ein bilateraler Vertrag, bei dem sich beide Parteien darauf einigen, einander etwas zu geben und dafür eine angemessene Gegenleistung zu erhalten.
2. Es ist ein kommutativer Vertrag, bei dem die Verpflichtungen der Parteien als gleichwertig anzusehen sind.
3. Es ist ein Konsensualvertrag, der durch die Einigung der Parteien zustande kommt.
4. Es ist ein belastender Vertrag, bei dem sich die Parteien gegenseitig belasten (Leistungen und Gegenleistungen erbringen).
5. Es ist ein Hauptvertrag, der nicht von der Existenz eines anderen Vertrages abhängt.

Anforderungen an den allgemeinen Kaufvertrag

1. Eine ausdrückliche Zustimmung der Parteien (Willenserklärung).
2. Die Parteien müssen die Fähigkeit (Geschäftsfähigkeit) besitzen, den Vertrag abzuschließen.
3. Ein bestimmter oder bestimmbarer Vertragsgegenstand und ein Preis.
4. Die vom Gesetz vorgeschriebene Form (falls zutreffend).

Die verkaufte Sache muss marktfähig, real und konkret sein und darf nicht bereits Eigentum des Käufers sein.

Art. 1793 CC besagt in seinem letzten Absatz, dass der Preis das Geld ist, das der Käufer für die verkaufte Sache gibt.

Anforderungen an den Preis

Der Preis muss bestimmte Anforderungen erfüllen, damit der Vertrag wirksam ist:

1. Der Preis muss wahr sein, d.h. es muss ein Recht auf Forderung und eine Verpflichtung zur Zahlung bestehen.
2. Der genaue Geldbetrag muss bestimmt oder bestimmbar sein.
3. Der Preis muss in bar vereinbart werden (oder eine andere vereinbarte Zahlungsform).

Form und Zustandekommen des Kaufvertrages

Im Allgemeinen sind Kaufverträge konsensual, d.h. sie kommen durch die Einigung der Parteien über die Sache und den vereinbarten Preis zustande.

Es gibt auch andere Formvorschriften, die in gesetzliche und freiwillige unterteilt werden können.

Freiwillige Formvorschriften sind solche, bei denen die Parteien vereinbaren, dass der Verkauf erst als perfekt gilt, wenn eine bestimmte Form eingehalten wird.

Pflichten der Parteien eines Kaufvertrages

• Der Verkäufer hat die Pflicht, die verkaufte Sache zu übergeben und das Eigentum daran frei von Belastungen oder Beschränkungen zu übertragen.
• Der Käufer hat die Pflicht, den vereinbarten Preis zu zahlen und die gekaufte Sache entgegenzunehmen.

Wesentliche Elemente eines Immobilienkaufvertrages

Der Vertrag sollte in öffentlicher Form (notariell beurkundet) erfolgen.

Wesentliche Vertragsbestandteile:

1. Datum und Ort des Vertragsabschlusses.
2. Angaben zum Notar: Name, Anschrift und Identifikationsnummer.
3. Identifizierung von Käufer und Verkäufer: Vollständiger Name, Nationalität, Familienstand, Anschrift, RUT (Steuernummer). Alle diese Angaben sind in Worten und Zahlen zu schreiben.
4. Identifizierung der Immobilie: Lage, Erwerbsform (z.B. durch Kauf, Erbschaft) und Angaben zur Eintragung im Grundbuch (Grundbuchamt, Band, Blatt, Nummer).
5. Der Preis und die Zahlungsmodalitäten, wobei die Zahlungsart ausdrücklich anzugeben ist.
6. Zustand der Immobilie und der Liefertermin.
7. Angaben zu Belastungen der Immobilie (z.B. Hypotheken, Dienstbarkeiten), die von den Parteien offengelegt werden.
8. Erforderliche Genehmigungen für die Eintragung ins Grundbuch.
9. Die Unterschriften der Parteien und die notarielle Beglaubigung.
10. Bestätigung der Übergabe und des Erhaltungszustandes der Immobilie.
11. Notarielle Ermächtigung zur Durchführung und Eintragung des Vertrages.

Vertragsbeispiel

In Santiago, am 12. November 2009, vor mir, George Morand Orrego, Notar des dritten Notariats in Santiago, San Martin 320, Santiago, erschienen:

Herr Jorge Vargas Lopez, Chilene, verheiratet in Gütertrennung, Bauingenieur, RUT 3020540-4, wohnhaft in Santa Fe 1250, Quilicura, als Verkäufer, und auf der anderen Seite Herr Pedro Lira Barrera, Chilene, verheiratet in Gütergemeinschaft, Architekt, RUT 7528295-4, wohnhaft in Aldea 439, Las Condes, als Käufer. Beide Parteien sind mir persönlich bekannt und haben sich durch ihre Ausweisdokumente ausgewiesen.

Erstens: Herr Jorge Vargas Lopez ist Eigentümer der Immobilie unter der Hausnummer 250, Santa Fe, Gemeinde Quilicura. Erworben wurde diese durch Kauf von Israel Vergara, beurkundet vor Notar Raúl Hernández im Jahr 1980. Die Immobilie ist im Grundbuch von Santiago unter der Nummer 8320, Band 12540, Blatt CBRS von 1980 eingetragen.