Kaufvertrag: Rechtliche Aspekte und Klauseln

Kaufvertrag: Französisches und Deutsches System

Französisches System

Im französischen System überträgt der Kaufvertrag bereits das Eigentum. Die Übertragung des Eigentums erfolgt am selben Tag wie die Verpflichtung und die Verpflichtung zum Vertrag. Selbst vor der Zahlung und dem Erhalt der Ware gilt der Vertrag als unterzeichnet, da eine Eigentumsübertragung stattfindet und die Ware bereits verkauft ist.

Beispiel: Wenn eine Person bereits einen Kaufvertrag für ein Auto unterzeichnet hat, ist sie, unabhängig davon, ob sie bezahlt hat oder nicht, und auch wenn das Auto noch nicht geliefert wurde, Eigentümerin des Fahrzeugs. Wenn ein Baum auf das Auto fällt, trägt der neue Käufer den Schaden, auch wenn er es noch nicht erhalten oder bezahlt hat.

Deutsches System

Im deutschen System ist der Kaufvertrag nur erforderlich, um die Sache zu übergeben (oder zu liefern), und nicht, um das Eigentum zu übertragen. Der Käufer wird erst durch die Übergabe oder Lieferung der Ware durch den Verkäufer Eigentümer. Hier reicht der Vertrag oder der Kauf und Verkauf allein nicht aus. Die Eigentumsübertragung erfolgt durch die Übergabe bei beweglichen Sachen und durch die Eintragung im Grundbuch bei Grundstücken. Brasilien wendet das deutsche System an (Art. 481).

Beispiel: A verkauft ein Haus an B. A verkauft dasselbe Haus 5 Tage später erneut an C, und zwar 7 Tage nach dem ersten Verkauf. C ist schneller und trägt die Immobilie in seinem Namen im Grundbuch ein. Wenn B die Eintragung vornehmen will, wird er feststellen, dass es bereits einen neuen Eigentümer gibt. Wem gehört das Haus? Nach dem deutschen System gehört es C. B kann Schadensersatz verlangen, aber er kann das Eigentum nicht zurückfordern, da der Eigentümer nicht mehr A, sondern C ist. Nach dem französischen System wäre B der neue Eigentümer, da die Eigentumsübertragung mit der Unterzeichnung des Vertrags erfolgt ist, in diesem Fall mit B.

Rechtsnatur des Kaufvertrags

• Bilaterale: Begründet gegenseitige Verpflichtungen.
• Einvernehmlich (im Allgemeinen): Bildet sich durch die Willenserklärung der Parteien. Dies gilt nicht für Realkontrakte, bei denen die Sache übergeben werden muss.
• Entgeltlich: Beide Parteien haben einen Vorteil: Die eine zahlt, um die Ware zu erhalten, und die andere liefert die Ware und erhält die Zahlung.
• Kommutativ (in der Regel): Der Inhalt der Leistungen ist von Anfang an bekannt (wie viel zu zahlen ist und wie und wann zu erhalten ist). Eine Ausnahme bilden aleatorische Verträge, die sich auf zukünftige oder risikobehaftete Dinge beziehen: CC Art. 483: Empti spei (Hoffnungskauf) und Emptio rei esperatae (Kauf einer erhofften Sache). Ein aleatorischer Vertrag liegt vor, wenn die Parteien vereinbaren, dass für die Ernte gezahlt wird, unabhängig davon, ob sie anfällt oder nicht. Natürlich wird in diesem Fall ein niedrigerer Preis gezahlt. Der Käufer weiß, dass er, selbst wenn er einen geringeren Betrag erhält, diesen sicher erhält. Der Produzent ist ohne Risiko. Wenn es regnet, erhält er eine große Ernte und erhält trotzdem nichts.
• Einmalige Ausführung: Man kann sagen, dass der Vertrag zur sofortigen oder späteren Ausführung bestimmt ist (sofortige Zahlung oder spätere Zahlung). Es steht den Parteien jedoch frei, die Leistungen zeitlich zu verteilen, ohne dass der Kaufvertrag dadurch zu einem befristeten oder fortlaufenden Vertrag wird.

Elemente des Kaufvertrags

Zustimmung

Stellt das Willenselement dar, durch das sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an der Sache zu einem bestimmten Preis zu übertragen, während sich die andere verpflichtet, die Zahlung zu leisten, um das Eigentum zu erwerben. Die Parteien müssen zum Kauf oder Verkauf fähig sein, und die Zustimmung muss frei und spontan erfolgen, andernfalls ist der Vertrag nichtig. Die Zustimmung bezieht sich auf die Sache und den Preis, wobei der Verkäufer am Preis und der Käufer an der Sache interessiert ist.

Sache

Die Sache ist das Gut, dessen Eigentum der Verkäufer auf den Käufer zu übertragen verpflichtet ist. Die Sache muss drei Anforderungen erfüllen:

• Existenz: Die Sache muss existieren oder existieren können (Empti rei esperatae). Beispiel: Eine Sammlung.
• Individualisierung: Die Sache muss bestimmt oder bestimmbar sein (z. B. 5 Sack Kaffee).
• Verfügbarkeit: Gesetzlich unveräußerliche Sachen (z. B. Gegenstände in Gerichtsverfahren), Persönlichkeitsrechte und Körperteile können nicht verkauft werden.

Preis

Ein Verkauf ohne Preis ist nichtig. Der Preis wird in der Regel durch freie Verhandlung zwischen den Vertragsparteien nach den Gesetzen des Marktes bestimmt und wird daher als konventioneller Preis bezeichnet. Wenn er nicht sofort festgelegt wird, muss er zumindest anhand objektiver Kriterien bestimmbar sein, die von den Vertragsparteien selbst festgelegt werden.

Beschränkungen beim Kauf und Verkauf

• Verkauf von Aszendenten an Deszendenten (CC Art. 496).
• Erwerb von Eigentum durch Personen, die mit dem Schutz der Interessen des Verkäufers betraut sind (Art. 497).
• Verkauf von ungeteiltem Miteigentum (Art. 504).

Hinweis: Durch den Kaufvertrag allein wird das Eigentum an Immobilien nicht übertragen, hierfür ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich! Bei beweglichen Sachen erfolgt die Eigentumsübertragung durch die Übergabe.

Beendigung des Vertrags

Der Käufer gibt die Immobilie zurück und erhält sein Geld zurück.

Ad Corpus und Ad Mensuram

• Ad Corpus: Kauf einer Sache als Ganzes, ohne Angabe der Maße. Beispiel: Kauf der Fazenda Caminho Feliz. Es wurde festgelegt, wie im Film (ist es zulässig, die Eigenschaften in der privaten Urkunde anzugeben?), aber es wurde nicht festgelegt, wie groß das Grundstück ist. In diesem Fall besteht kein Anspruch auf eine bestimmte Größe.
• Ad Mensuram: Kauf einer Sache mit Angabe der Maße. In diesem Fall kann der Käufer die Auflösung des Vertrags oder den Rücktritt vom Vertrag verlangen, wenn die Maße nicht eingehalten werden.

Besondere Klauseln im Kaufvertrag

• Retrovenda (Rückkaufklausel)
• Verkauf unter Vorbehalt der Zufriedenheit
• Vorkaufsrecht (oder Präferenz)
• Verkauf unter Eigentumsvorbehalt
• Verkauf aufgrund von Dokumenten

Retrovenda (Art. 505 bis 508)

Im Falle der Retrovenda kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, da die Verjährungsfrist nicht gesetzlich festgelegt ist. Die Retrovenda-Klausel ist der Wille der Parteien, der auf vertraglichen Vereinbarungen und nicht auf dem Gesetz beruht. Auf diese Weise kann die Verjährungsfrist angewendet werden.

Bedeutung: Es handelt sich um eine Klausel, bei der sich der Verkäufer das Recht vorbehält, die verkaufte Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist zurückzufordern, wobei er den gezahlten Preis zuzüglich der dem Käufer entstandenen Kosten erstattet.

Rechtsnatur: Die Retrovenda ist eine akzessorische Klausel, daher führt die Nichtigkeit der Klausel nicht zur Nichtigkeit der Hauptverpflichtungen. Sie ist als aufschiebende Bedingung ausgestaltet, die zur Auflösung des Verkaufs und zur Rückkehr der Parteien in ihren vorherigen Zustand führt. Es handelt sich nicht um einen Wiederverkauf, daher hat sie keine Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer. Sie kann nur auf Immobilien angewendet werden, für bewegliche Sachen gibt es keine solche Regelung. Die maximale Frist beträgt 3 Jahre (die Frist, innerhalb derer der Verkäufer die Immobilie zurückfordern kann). Diese Frist läuft nicht gegen absolut Geschäftsunfähige, wohl aber gegen relativ Geschäftsunfähige.

Die Retrovenda-Klausel ist ein Institut, das heute nicht mehr angewendet wird. Früher verkaufte Terracap Immobilien am Lago Sul zu sehr niedrigen Preisen an abgelegenen Orten, da es kein Interesse der Bevölkerung gab. Daher gab es eine Klausel, die die Käufer zum Bauen verpflichtete. Wenn nicht gebaut wurde, konnte Terracap das Grundstück zurückfordern. Die Bedingung war also der Bau. Diese Häuser wurden als Retrovenda-Häuser bezeichnet. Drei Jahre sind eine angemessene Frist, danach gilt die Klausel nicht mehr.

Verkauf unter Vorbehalt der Zufriedenheit

Der Verkauf gilt erst dann als abgeschlossen, wenn der Käufer mit der Sache zufrieden ist. Beispiel: Beim Verkauf von Wein bietet der Kellner einer Person an, daran zu riechen und zu prüfen, ob sie zufrieden ist. Der Käufer kann den Wein ablehnen. Während des Prüfprozesses befindet sich der Kaufvertrag in einer aufschiebenden Bedingung. Erst nach der Annahme durch den Käufer kommt der Vertrag zustande.

Konzept: Es handelt sich um eine Klausel, die auf Kaufverträge über Lebensmittel, Getränke und maßgeschneiderte Kleidung angewendet wird. Es wird davon ausgegangen, dass der Verkauf erst dann perfekt ist, wenn der Käufer seine Zufriedenheit zum Ausdruck bringt. Die Übergabe überträgt also nicht das Eigentum, sondern nur den unmittelbaren Besitz, da sie unter einer aufschiebenden Bedingung erfolgt. Die Bedingung tritt erst ein, wenn der Käufer die Annahme der Ware erklärt.

Vorkaufsrecht

Konzept: Das Vorkaufsrecht ist eine Klausel neben dem Kaufvertrag, bei der sich der Käufer einer beweglichen oder unbeweglichen Sache verpflichtet, sie dem Verkäufer anzubieten, falls er sie in Zukunft verkaufen möchte. Das Vorkaufsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn der Käufer die Sache verkaufen will. Er kann nicht gezwungen werden, die Sache zu verkaufen. Die Frist beginnt ab dem Tag, an dem der ehemalige Verkäufer (der jetzige Käufer) die Mitteilung erhält.

Der Unterschied zur Retrovenda besteht darin, dass beim Vorkaufsrecht das Recht, die Sache zurückzukaufen, nur dann erfolgreich ist, wenn der Käufer die Absicht hat, sie zu verkaufen. Bei der Retrovenda hingegen hat der Verkäufer das Recht, die Sache zurückzufordern, auch wenn der Käufer sie nicht verkaufen will.

Retrovenda: Der Verkäufer hat das Recht, die Immobilie zurückzukaufen; der Preis richtet sich nach dem Wert der ursprünglichen Transaktion; es gibt keinen Ermessensspielraum; die Klausel gilt nur für Immobilien; eine Eintragung ist nicht erforderlich; die Frist ist bereits festgelegt; das Recht geht auf die Erben über.

Vorkaufsrecht: Das Vorkaufsrecht kann jeder Person eingeräumt werden; der Kaufpreis richtet sich nach dem neuen Geschäft; es besteht ein bloßes Vorkaufsrecht; das Recht geht nicht auf die Erben über; es ist eine Frist erforderlich, die ab der Eintragung des Vorkaufsrechts läuft; die Klausel gilt für bewegliche und unbewegliche Sachen.

Verkauf unter Eigentumsvorbehalt

Konzept: Es handelt sich um eine besondere Art des Verkaufs von beweglichen Sachen, bei der der Verkäufer das Eigentum an der verkauften Sache als Sicherheit für die Zahlung des Preises behält. Das Eigentum geht erst mit der vollständigen Zahlung auf den Käufer über, die Sache verbleibt jedoch im Besitz des Verkäufers.

Rechtsnatur: Es handelt sich um einen Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung: die Zahlung der letzten Rate. Der Verkauf unter Eigentumsvorbehalt unterscheidet sich von der treuhänderischen Veräußerung. Beim Eigentumsvorbehalt soll dem Händler eine größere Sicherheit geboten werden, während bei der treuhänderischen Veräußerung ein Finanzinstitut als Vermittler zwischen Verkäufer und Verbraucher eingeschaltet wird. Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass der Käufer beim Eigentumsvorbehalt die Sache nie in Besitz nimmt, während dies bei der treuhänderischen Veräußerung der Fall ist. Beispiel: Geschäfte, die Haushaltsgeräte in vielen Raten verkaufen.

Verkauf aufgrund von Dokumenten

Diese Art des Verkaufs wird häufig im internationalen Warenkauf verwendet. Ziel ist es, dem Handel mehr Flexibilität zu verleihen, und die bewegliche Sache kann durch Dokumente ersetzt werden. Es handelt sich um einen realen Ersatz für die symbolische Übergabe. Sobald der Verkäufer die ordnungsgemäßen Dokumente vorlegt, hat er seine Verpflichtung erfüllt, und der Käufer muss zahlen. Der Käufer kann nicht verlangen, die Ware zu prüfen. Es wird davon ausgegangen, dass die Ware ordnungsgemäß ist. Der Käufer erhält die Dokumente, die die Ware repräsentieren, und kann beim Verkäufer Mängel an der Sache geltend machen.

Tausch

Bedeutung: Es handelt sich um einen Vertrag, bei dem die Parteien vereinbaren, eine Sache gegen eine andere Sache zu tauschen, die kein Bargeld ist.