Kaufvertragsrecht: Gewährleistung, Immobilien- und Tierkauf

Rechtsmängelhaftung im Kaufvertrag

Der Verkäufer haftet für die Eviktion (Entzug der Kaufsache), wenn diese auf einem früheren Recht beruht. Der Käufer wird des Eigentums an der Kaufsache beraubt, weil ein Dritter ein höheres Recht geltend macht, das bereits vor Vertragsabschluss bestand (vgl. §§ 1461, 1474 BGB).

Anforderungen an die Rechtsmängelhaftung

• Dem Käufer muss ein Schaden entstanden sein; der Entzug muss endgültig und unumkehrbar sein.
• Der Entzug muss direkt auf einem vor dem Käufer bestehenden Recht beruhen.
• Die Eviktion muss irreversibel sein und gerichtlich, ganz oder teilweise, festgestellt werden (vgl. §§ 1475, 1480 BGB).
• Die Haftung des Verkäufers setzt voraus, dass der Käufer ihn über den Räumungsrechtsstreit informiert hat (Prozessverkündung).

Der Verkäufer ist für die Vertreibung verantwortlich. Gemäß § 1475 BGB wird die Eviktion vermutet, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt (§ 1478 BGB).

Auswirkungen der Eviktion

• Erstattung des Kaufpreises: Der Preis, den die Sache zum Zeitpunkt der Eviktion hatte, unabhängig davon, ob der Verkauf Haupt- oder Nebenbestandteil war.
• Ersatz der Erträge oder Einnahmen: Die dem Käufer bis zur Eviktion entgangenen Früchte oder Erträge.
• Kosten des Rechtsstreits: Die Kosten des Rechtsstreits, der zur Eviktion geführt hat.
• Vertragsaufwendungen: Erstattung der Aufwendungen für den Vertrag.
• Schadensersatz und Kosten: Wenn der Verkäufer die Sache bösgläubig verkauft hat.

Im Falle einer teilweisen Eviktion kann der Käufer die Aufhebung des Vertrages verlangen.

Gilt Eviktion auch bei gerichtlichen Verkäufen? Ja.

Verjährungsfrist der Klage: 15 Jahre (sehr persönlich).

Immobilienkauf: Fläche und Qualität

Regelungen zu Ort, Qualität und Preis bei Immobilienverkäufen (vgl. §§ 1469 bis 1472 BGB).

Abweichung der Fläche vom Vertrag

Weniger Fläche als vereinbart

Ist die tatsächliche Fläche geringer als im Vertrag angegeben, ist der Verkäufer verpflichtet, die vereinbarte Fläche zu liefern. Der Käufer hat die Wahl zwischen einer proportionalen Preisminderung oder der Vertragsauflösung, wenn die Abweichung einen bestimmten Prozentsatz (z.B. 10%) überschreitet. Bei geringeren Abweichungen ist in der Regel nur eine Preisminderung möglich.

Mehr Fläche als vereinbart

Umgekehrt: Bei einer übermäßigen Fläche (z.B. mehr als 20% über der vereinbarten Fläche) kann der Käufer wählen, ob er die gesamte Fläche zum höheren Preis kauft oder den Vertrag kündigt.

Pauschalpreis bei Immobilien

Wird eine Immobilie zu einem Pauschalpreis verkauft (vgl. § 1471 BGB), erhöht oder verringert sich der Preis nicht, unabhängig von der tatsächlichen Fläche. Dies gilt auch, wenn zwei oder mehr Grundstücke zu einem einzigen Pauschalpreis verkauft werden, sofern die Grenzen klar beschrieben sind.

Verjährungsfrist der Klage: 6 Monate.

Kauf von Tieren: Mängel und Gewährleistung

Regelungen für den Verkauf von Tieren bei Störungen oder versteckten Mängeln (vgl. §§ 1491-1499 BGB).

Voraussetzungen für Mängelhaftung bei Tieren

• Das Tier muss einen Mangel aufweisen.
• Der Mangel muss nach Gesetz oder lokalen Gebräuchen zur Haftung führen.
• Der Kauf darf nicht auf einer öffentlichen Versteigerung erfolgt sein.

Rücktrittsrecht: Innerhalb von 40 Tagen ab Lieferung.

Beendigung des Kaufvertrags

Allgemeine Gründe

• Nichtigkeit oder Anfechtung des Vertrages
• Einvernehmliche Aufhebung durch die Parteien
• Klageanspruch auf Auflösung
• Einseitiger Rücktritt
• Verlust der Kaufsache vor Übergabe

Spezifische Gründe (Privatrecht)

• Versteckte Lasten
• Vollständige oder teilweise Eviktion
• Versteckte Mängel
• Zu viel oder zu wenig Fläche bei Immobilien

Rücktrittsrechte des Verkäufers

Der Verkäufer kann unter bestimmten Umständen vom Vertrag zurücktreten (vgl. §§ 1503, 1504, 1505 BGB).

Weitere Rechte des Verkäufers: Z.B. bei Zahlungsverzug oder zur Sicherung des Eigentums (konventionell und gesetzlich, vgl. §§ 1300, 1255, 1124, 1182, 1483, 1479, 1486, 1469 BGB).