Ländliche Pachtverträge (LAR): Grundlagen, Dauer und Kündigung

Ländliche Pachtverträge (LAR): Grundlagen und Geltungsbereich

Die ländlichen Pachtverträge (LAR) regeln die Miete von Gewerberäumen, die vorübergehend für die landwirtschaftliche Nutzung oder Waldnutzung gegen eine pekuniäre Gegenleistung überlassen werden.

Was kein Pachtvertrag im Sinne des LAR ist

Folgende Vereinbarungen gelten nicht als Pachtverträge im Sinne des LAR:

• Ernte der Kulturen im Austausch für einen Anteil an den Produkten (Pachtzins in Form von Naturalien).
• Die Leistung einzelner landwirtschaftlicher Arbeitseinsätze.
• Mietverträge zwischen Verwandten, Partnern oder Ehegatten.
• Die Übertragung von Landnutzung im Austausch für erbrachte Dienstleistungen.
• Saisonarbeit in der Landwirtschaft, die zeitlich knapp unterhalb eines Jahres liegt.
• Ackerland, das vom Eigentümer für öffentliche Güter vorbereitet wurde.
• Flächen mit sekundärer Weidenutzung.
• Städtische Grundstücke oder Gebäude, die nicht als rustikal gelten oder deren Verkaufswert den Preis des reinen Anbaugebiets übersteigt.

Kapazität und Berechtigung

Um ländliche Objekte im Rahmen des LAR zu verpachten, ist die gleiche Fähigkeit zur Veräußerung erforderlich. Mieter können nur landwirtschaftliche Fachleute oder Untermieter der rustikalen Flächen sein.

Form des Vertrages

Es gilt die Formfreiheit. Die Parteien können jedoch die schriftliche Form für ihre Verträge verlangen und einander dazu zwingen. Eine Ausnahme von der Formfreiheit bilden langfristige Pachtverträge.

Dauer des Pachtverhältnisses

Die Mindestdauer beträgt fünf Jahre. Der Vermieter kann das Eigentum nicht vorzeitig zurückfordern, es sei denn, er unterrichtet den Mieter ein Jahr im Voraus und unterliegt keiner weiteren Verpflichtung. Wenn keine Kündigung erfolgt, wird der Vertrag um drei Jahre verlängert. Der Mieter trägt am Ende jeder Vertragsdauer ein Recht auf Wiedererlangung (Erholungsrecht).

Pachtzins (Renta)

Die Parteien können den Pachtzins, die Zahlungsjahre und den Zahlungsort frei vereinbaren. Falls kein Ort vereinbart wurde, erfolgt die Zahlung im Haus des Mieters. Jede Beeinträchtigung oder Beschädigung des Eigentums, die dessen Produktivität reduziert, berechtigt den Mieter zu einer anteiligen Mietminderung.

Ausgaben, Kosten und Verbesserungen

Dem Vermieter obliegen:

• Arbeiten, Verbesserungen und Investitionen, die durch Gesetz oder gerichtliche Entscheidung auferlegt werden.
• Die notwendigen Ausgaben, wobei er nicht berechtigt ist, ein höheres Einkommen zu verlangen.

Dem Mieter obliegen:

• Ausgaben, die dem landwirtschaftlichen Arbeitgeber auferlegt werden.

Es wird vermutet, dass Verbesserungen am Boden vom Mieter vorgenommen wurden, sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter jede Reform mitzuteilen.

Untervermietung, Abtretung und Forderungsübergang

Die Weitervermietung oder Abtretung der Rechte des Mieters ist grundsätzlich nichtig und kann ein Grund für die Zwangsräumung sein, wenn sie ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Ein Eintrittsrecht in den Vertrag ist genehmigt, sofern der Mieter seinen Ehepartner oder einen seiner Nachkommen, der ebenfalls Landwirtschaft betreibt und den gleichen beruflichen Status besitzt, fragt.

Zugangs- und Erwerbsrechte

Dem Mieter wird das Recht auf Zugang zum Objekt anerkannt. Das Recht des Vermieters auf Erwerb des Eigentums ist begrenzt: Er darf das Eigentum bis zu sechs Jahre ab dem Zeitpunkt des Erwerbs weder veräußern, verpachten noch in Partnerschaft geben. Die Verletzung dieser gesetzlichen Verbote durch den Vermieter berechtigt den Mieter, das Eigentum wiederzuerlangen.

Beendigung des Mietverhältnisses

Gründe für die Auflösung durch den Vermieter

Der Vermieter kann die Auflösung des Vertrages aus folgenden Gründen verlangen:

• Nichtzahlung der Miete.
• Verletzung der Verpflichtung zur Verbesserung oder Umwandlung des Betriebs.
• Nichtbetreiben des Betriebs oder Nutzung für andere Zwecke.
• Unerlaubte Untervermietung, Abtretung oder Lizenzierung.
• Schwere Schäden am Eigentum mit Absicht.

Der Vermieter kann die Auflösung auch aus Gründen des sozialen Interesses verlangen, wenn:

• Der Mieter die Eigenschaft als professionell betriebene Landwirtschaft verliert.
• Der Mieter die Grenzen oder Regeln zur Verbesserung oder Kultivierung bricht.

Gründe für die Beendigung (Extinction)

Das Pachtverhältnis endet durch:

• Ablauf der Vertragslaufzeit.
• Ablauf der gesetzlichen Nachfrist, sofern keine Enteignung vorlag.
• Ablauf der Zeit der taktischen Verlängerung oder Erneuerung.
• Nachfolge (unter bestimmten Bedingungen).