Leasingverträge verstehen: Merkmale, Dauer und Beendigung

Grundlagen des Leasingvertrags

In dieser Art von Verträgen gewährt der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Recht auf Gebrauch der Sache im Gegenzug für eine Gebühr. Das Eigentum an der Sache wird dabei nicht übertragen.

Der Vermieter (Leasingnehmer) verpflichtet sich, den im Mietvertrag festgelegten Preis zu bezahlen, und hat die Verpflichtung, die Sache bei Vertragsende zurückzugeben.

Diese Art von Vertrag kann sich auf bewegliche oder unbewegliche Güter beziehen. Bei Immobilien gibt es eine spezielle Gesetzgebung, abhängig davon, ob die Immobilie ländlich ist (Anwendung des Pachtgesetzes vom 31. Dezember 1980) oder städtisch (Anwendung des Mietgesetzes vom 23. November 1994). Letzteres wird hier behandelt.

Merkmale städtischer Immobilienmietverträge

Das Gesetz unterscheidet je nach Zweck des Vertrages, nämlich ob es sich um Wohnraum handelt (Grundstück wird zur Eigennutzung vermietet) oder um andere Zwecke als Wohnzwecke (Entwicklung eines Handels, Gewerbes oder Unternehmens im Allgemeinen).

Innerhalb dieser Verträge wird auch das Saison-Leasing sowie die Vermietung von Studentenwohnungen geregelt.

Einnahmen (Miete)

Sowohl beim Wohnraumvertrag als auch bei anderen Mietverträgen ist die zu zahlende Miete die im Vertrag vereinbarte.

Die Aktualisierung der Einnahmen erfolgt im Falle von Wohnraum entsprechend dem VPI-Anstieg. Bei Mietverträgen für andere Zwecke müssen die Vertragsparteien vereinbaren, wie die Aktualisierung der Einnahmen erfolgt (nicht zwingend nach dem CPI-Anstieg).

Wenn am Gebäude Verbesserungen vorgenommen wurden, kann der Vermieter eine Preiserhöhung der Einnahmen verlangen.

Dauer des Vertrages

Bei einem Mietvertrag über ein Gebäude für andere Zwecke wird die Dauer vertraglich vereinbart (Vertragsfreiheit).

Beim Wohnraum-Leasing sieht das Gesetz für den Mieter eine Mindestdauer von 5 Jahren vor und legt eine Verlängerungsfrist von drei Jahren fest, es sei denn, der Vermieter widerspricht dieser Verlängerung.

Beendigung des Vertrages

Ein Vertrag erlischt durch:

• Zeitablauf.
• Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter oder Untermieter.
• Belästigendes, schädliches, gefährliches oder illegales Verhalten durch den Mieter.

Im Mietvertrag ist die Abtretung oder Übertragung des Vertrages ohne Zustimmung des Vermieters geregelt. Die Forderungsübertragung tritt ein, wenn der Mieter stirbt und die Immobilie weiter genutzt wird, im Falle eines Wohnraumvertrages durch einen Verwandten, der mit dem Mieter zusammenwohnte, oder, im Falle eines nicht-wohnwirtschaftlichen Vertrages, nur durch einen Erben, der explizit die gleiche Tätigkeit während der verbleibenden Vertragszeit ausübt. Die Forderungsübertragung stellt keine Vertragsbeendigung dar. Siehe Artikel 16 LAU 94.