Leitfaden zur Bauphase und Bauleitung

Bauausführung und -management

Einführung: Entwicklungsstufen der Umsetzung

Für den Auftraggeber, der die Arbeiten in Auftrag gibt, stellt das Bauvorhaben eine Investition dar, von der er eine Rendite erwartet. Für den Auftragnehmer besteht die Aufgabe darin, den Vertrag durch Optimierung von Qualität, Kosten und Zeit auszuführen.

Baustellenmanagement und -kontrolle

Regelmäßige Baustellenbesuche

Es werden regelmäßige institutionelle Treffen vereinbart, an denen die gesetzlichen Vertreter der technischen Abteilung des Auftraggebers und des Bauunternehmers teilnehmen. Ziel ist es, den Fortschritt der Arbeiten zu verfolgen, zufriedenstellend ausgeführte Arbeiten zu genehmigen, Vorschläge für neue Aufgaben zu unterbreiten, neue Lösungen für Probleme zu finden und alle Arten von Vorfällen zu behandeln.

Die zu behandelnden Themen umfassen:

• Stand der Arbeiten: Überprüfung dessen, was seit dem letzten Besuch ausgeführt wurde.
• Besondere Ereignisse: Unfälle, Witterungseinflüsse (Regen, Wind), Diebstahl.
• Mängel und Korrekturen: Es wird unterschieden zwischen Mängeln, die die Sicherheit oder den späteren Betrieb nicht beeinträchtigen, und solchen, die dies tun.
• Materialkontrolle: Überprüfung von Beständigkeit, Abmessungen, Eigenschaften usw. der verwendeten Materialien.
• Kontrolle des Baufortschritts: Dieser hängt von den Personalressourcen und den für den Bau des Werkes verfügbaren Materialien ab.
• Problemlösungen: Es gibt Probleme, die direkt vor Ort (auf der Baustelle) gelöst werden können, und solche, die im Büro geklärt werden müssen.
• Freigabe nachfolgender Arbeiten: Die Bauleitung legt den Beginn bestimmter Arbeitsschritte fest, nachdem vorherige Arbeiten geprüft und abgenommen wurden.
• Nachtragspositionen und widersprüchliche Preise: Häufig treten Positionen auf, die nicht im ursprünglichen Leistungsverzeichnis enthalten sind oder deren Preise strittig sind. Dies kann folgende Ursachen haben:
  • Neues Material
  • Änderung der Bauweise
  • Auftreten von Elementen, die im ursprünglichen Projekt nicht vorgesehen waren
• Eintragungen in das Bautagebuch: Hier werden alle relevanten Vorfälle, Feststellungen und Vereinbarungen dokumentiert, die während der Baustellenbesichtigung gemacht wurden.

Zertifizierung und Abnahme von Bauleistungen

Definition der Bauzertifizierung

Ein Dokument, in dem die Bauleitung die bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ausgeführten Arbeiten bestätigt. Diese können somit vom Auftraggeber gemäß den im Vertrag und in der Leistungsbeschreibung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbarten wirtschaftlichen Konditionen vergütet werden. Dies erfolgt oft in Form von Abschlagszahlungen.

Kostenermittlung und Zahlungsmodalitäten

Bei der Überprüfung der Budgetumsetzung und der Erstellung von Zahlungsanforderungen (Zertifizierungen) ist zu beachten, dass die Kosten der Arbeiten nicht nur direkte Material- und Lohnkosten umfassen. Folgende Posten sind ebenfalls zu berücksichtigen:

• Indirekte Kosten (z.B. ca. 4%)
• Allgemeine Geschäftskosten des Bauunternehmens (z.B. ca. 10%)
• Unternehmergewinn (Wagnis und Gewinn, z.B. ca. 6-9%)
• Mehrwertsteuer (MwSt., z.B. aktueller gesetzlicher Satz)
• Nachlässe (Skonti): In der Regel gering, außer bei öffentlichen Aufträgen oder speziellen Vereinbarungen.
• Sicherheitseinbehalte (z.B. ca. 5-10%): Dienen als Sicherheit für die Gewährleistungsansprüche und werden bei jeder Abschlagszahlung oder Zertifizierung berücksichtigt.

Protokoll der vorläufigen Bauabnahme

Ein von den beteiligten Parteien (Auftraggeber, Auftragnehmer und ggf. Bauleitung/Architekt) unterzeichnetes Dokument, das den offiziellen Abschluss der Bauarbeiten festhält. Bei der vorläufigen Abnahme sind folgende Punkte wesentlich:

• Festlegung des Datums, an dem die Gewährleistungsfrist für die ausgeführten Arbeiten beginnt.
• Regelung der Schlusszahlung durch den Auftraggeber für die gesamten Arbeiten (abzüglich vereinbarter Sicherheitseinbehalte).
• Festlegung der Maßnahmen und Fristen zur Beseitigung festgestellter Mängel an fehlerhaften Bauteilen.
• Regelung der Rückgabe (sofern vertraglich vereinbart) von Teilen der Sicherheitseinbehalte oder anderer gestellter Sicherheiten nach Ablauf bestimmter Fristen oder Erfüllung von Bedingungen.