Leitfaden zur Gebäudesanierung und Bautechnik

Grundbegriffe und Definitionen

Stellungnahme: Ein schriftliches Dokument, in dem ein technisches Gutachten über den Zweck einer Untersuchung auf Basis eines vorherigen Berichts diskutiert wird.

Berichte: Ein technisches Dokument, in dem lediglich dargelegt wird, was bei der vorläufigen Besichtigung oder am Gebäude beobachtet wurde (Pathologien, technische Dokumentationen, Pläne, Ansichten, Schnitte).

Preise/Wertermittlung: Festlegung des Preises für ein Objekt, in der Regel durch einen Gutachter (den Techniker, der den festen Wert bestimmt). Da dies schwierig ist, setzen wir oft eine Spanne an (von € --- bis € ---).

Angemessene Entschädigung (Justiprecio): Dieser Begriff wird in Fällen von Enteignung und Entschädigung durch die Verwaltung verwendet, um den Wert des zu enteignenden Gutes festzulegen. Es besteht eine Frist von mindestens zwei Jahren für eine objektive und aktuelle Neubewertung.

Expertise oder Gutachten: Schriftliche und mündliche Präsentation (vor Gericht), in der ein Experte seine Meinung äußert (in der Regel in einem Gerichtsverfahren). Es dient als Beweis für die durchgeführte Analyse.

Prüfzertifikat: Dokument im Anschluss an eine vorherige Bewertung für Hypothekarkredite.

Schiedsverfahren (Arbitration): Mündliche oder schriftliche Lösung technischer Fragen, die einer Prüfung unterzogen wurden. Es unterliegt dem Recht der Schiedsgerichtsbarkeit im Privatrecht.

Verfahren zur Bewertung von Sanierungen

Die Arbeiten für die Verwaltung an Immobilien unterscheiden sich vom Rest, da sie von der Politik abhängen. Sie folgen jedoch den gleichen Marktrichtlinien. Der Wert wird durch die Angabe des Preises des Gebäudes oder eines Teils davon ermittelt. Annahmen: Marktwert, funktionaler Wert, Verkaufswert, Eigenwert und Austauschwert. Es gibt zwei Arten der Bewertung:

Analytische Bewertung

1) V = S + (C · G)
V = Aktueller Wert.
S = Bodenwert (Kosten für Grund und Boden).
C = Wert des Gebäudes.
G = Koeffizient nach Abnutzung oder Zustand des Gebäudes.

• Guter Zustand: Wert 1,00.
• Regulärer Zustand: Wert 0,85.
• Schlechter Zustand: Wert 0,70.
• Sehr schlechter Zustand: Wert 0,55.

2) V = (S + A) - (D + M + G)
V = Zu erreichender Wert.
S = Bodenwert.
A = Wert des Abbruchmaterials.
D = Abbruchkosten (Projekt und Durchführung).
M = Wert der Materialien, die durch Verkauf oder Wiederverwendung gewonnen werden.
G = Kosten für den Schutttransport zur Deponie.

Ertragswertmethode:
Rl = Rt - G · Kapital (beurteilt nicht nur die Gebäudesubstanz, sondern das Ertragspotenzial).
Rl = Nettoeinkommen.
Rt = Gesamteinnahmen.
G = Jährliche Kosten der Immobilie.

Synthetische Bewertung

Hierbei setzen wir Kosten pro m² oder m³ an. Der Raum wird durch die Anlagenbauweise gemessen und ein Marktpreis pro m² angewendet. Dies kann durch die Gebäudehülle oder die Bewertung der Lebensräume erfolgen. Hinweis: Das Erdgeschoss hat nicht denselben Wert wie die erste Etage. Es können kurz-, mittel- und langfristige Prognosen erstellt werden.

• Initialphase: Bei hoher Unsicherheit erfolgt eine Budgetanalyse, um Überraschungen zu vermeiden.
• Kostensteigerung: Erhöhung der Kosten pro m² für Berufsberatung (standortabhängig).
• Material- und Prozesskosten: Zum Beispiel bei Problemen mit den Fundamenten.

Ansätze der Sanierung

Je nach Bereich kann ein aufgeklärter Ansatz (Geschichte und Kultur), ein Abbau-Ansatz (Vermeidung von sozialem Ungleichgewicht) oder ein rationaler Ansatz (Stadtinfrastruktur) gewählt werden.

Die Kosten für eine Sanierung liegen oft 20 % über den Kosten eines Neubaus pro m², abhängig vom Gebäudetyp. In urbanen Gebieten können jedoch Entwicklungskosten gespart werden.

Gentrification (Gentrifizierung)

Phänomene, die ab 1963 auftraten: Menschen mit größerer wirtschaftlicher Macht eigneten sich Teile der Altstädte an. In Madrid lebten früher über 70 % der Menschen zur Miete. 1986 waren bereits 3 von 4 Bewohnern Eigentümer. Dieses Phänomen trat auch in New York, Paris und London auf. Die Sanierungspolitik liegt bei den Gemeinden; Beihilfen hängen von den Behörden ab und fördern meist die Gemeinschaft, nicht den einzelnen Nutzer.

Trends in der Sanierung

Es begann mit spezifischen Maßnahmen, gefolgt von Interventionen auf Straßenebene (städtische Texturen) bis hin zu Projekten für ganze Stadtteile. Die Zuschussmodelle sind in fast allen Gemeinden ähnlich. Berücksichtigt werden:

• Art der durchzuführenden Arbeiten.
• Familientypen und Mitgliederzahl.
• Beihilfen von bis zu 40 % der Kosten sind möglich.

Recht des Mäzenatentums (Schirmherrschaft)

Ziel ist die Förderung wirtschaftlicher Investitionen in die Restaurierung und Erhaltung des beweglichen und unbeweglichen Erbes. Es gibt drei Bereiche:

1. UNESCO-Weltkulturerbe.
2. Kathedralen und Kirchen (z. B. San Miguel de Lillo), die aufgrund ihres Reichtums geschützt sind.
3. Kulturell repräsentative Objekte der autonomen Regionen.

Steuervorteile

Einzelpersonen (Einkommensteuer): 25 % der gespendeten Beträge sind abziehbar, wenn sie an staatliche Institutionen, öffentliche Universitäten, die katholische Kirche, offizielle Akademien (RAE), das Rote Kreuz oder die ONCE gehen.

Gesellschaften: Abzug von bis zu 15 % der Steuerbemessungsgrundlage möglich. Dies gilt für Objekte wie die Casa Milà, den Park Güell, die Kathedrale von Burgos oder die Alhambra.

Technische Diagnose

Unkenntnis über den Zustand ist ein Risiko. Informationen über das Umfeld und die Nutzung sind notwendig. Es gibt drei Phasen: Vordiagnose, Vorstudien und Diagnose. Schnelle Systeme sind MORA (UK) und MER (Frankreich).

• Zerlegung des Gebäudes in Bauelemente.
• Untersuchung des Abbaus.
• Kostenermittlung der Sanierung.
• Angabe von Material und Schutt.

Ein Beispiel für ein Prüfsystem ist der Housing Test des COA, der technische Daten und Berichtsaufforderungen (z. B. Untergrundfeuchtigkeit, Fassadenstruktur) enthält.

Gutachten und Expertenberichte

Diese Aufgaben sind wichtig aufgrund des Rufs des Experten und der rechtlichen Verantwortung (rechtsgültiger Vertrag).

• Der Experte muss nach geltendem Recht qualifiziert sein.
• Ethik und Objektivität zwischen Eigentümer und Profi.
• Klare, einwandfreie Sprache für die Verwendung vor Gericht.
• Darstellung aller wirtschaftlichen, politischen und technischen Annahmen.

Struktur eines Berichts (Script)

• Überschrift: Fakten und Geschichte.
• Berichtsteil: Darstellung von Tatsachen und rechtlichen/technischen Zusammenhängen.
• Stellungnahme: Technische Bewertung, Verteidigung der Fakten und Schlussfolgerungen (Datum, Unterschrift).
• Anlagen: Pläne, Skizzen, Fotos, Messungen, Auswertungen.

Methodik der Dokumentation

• Deduktive Methoden: Interpretativ (Klärung technischer Fragen), fundiert (Gesetze, Verordnungen) oder integrativ (Argumente bei Gesetzeslücken).
• Zertifikat: Bestätigung der Wahrheit einer Tatsache nach Analyse.
• Bescheinigung: Schriftliches Dokument über bereits geschehene Fakten („nach bestem Wissen und Gewissen“).
• Gebäudebuch (Libro del Edificio): Dokumentation der Archivdaten, Baujahr, Oberflächen, Kellerzustand, technische Daten der Konstruktion und Pathologie-Analyse.

Bautechniken des 19. und 20. Jahrhunderts

In Spanien wurden Steine (Granit, Kalkstein, Sandstein) für repräsentative Gebäude genutzt. In Altstädten wie Madrid wurde oft Mauerwerk (Mampostería) mit Sichtziegeln kombiniert. Stein wurde für Stürze, Ecken und Gesimse verwendet. Innenwände bestanden oft aus Schuttfüllungen oder Backstein.

Konstruktionsmerkmale:

• Tonnengewölbe im Keller.
• Holzbalkendecken mit Schuttfüllung.
• Böden aus Granit, Keramik oder Holz auf Latten.
• Dächer aus Kiefernholz (Satteldach).
• Lehmwände (Tapial) in 10-cm-Schichten, bis zu 80 cm hoch.
• Standardisierung der Ziegelmaße (25x12,5 cm) um 1920.
• Mörtel aus Kalk und Flusssand.

Während der Regierungszeit von Isabella II. (1833–1868) entstanden große Eisenbahnwerke und die erste Architekturschule (1844). Neue Materialien und Eklektizismus prägten die Fassaden. Der katalanische Modernismus nutzte Stein und Keramik.

Moderne Entwicklungen:

• 1889: Eiffel und Metallstrukturen (Palacio de Cristal, Atocha).
• Stahlbeton: Erste Gebäude in Paris (1903). In Spanien: Plaza de Toros de Pamplona.
• Ab 1936: Stahlbeton wird zum Standard-Strukturelement.
• Einsatz von Terrazzo, katalanischen Gewölben und Aufzügen.

Wohnungstypen

• Corrales (19. Jh.): Unterschicht-Wohnungen mit Innenhof, oft in U- oder L-Form. Holzkonstruktionen, gemauerte Fassaden, Gemeinschaftsbäder.
• Neomudéjar: Backsteinstil (z. B. Stierkampfarena Las Ventas). Handwerklich geprägt, ökonomisch in den Materialien, oft für Schulen oder Krankenhäuser genutzt.
• Bürgerhäuser: Imposante Fassaden (Neoklassizismus), Stuck, Marmorportale, verglaste Balkone, erste elektrische Leitungen.
• Rationalismus und Funktionalismus: Bauhaus-Einfluss, offene Fenster, Dachgärten (z. B. Telefónica-Gebäude 1936).

Methodik der Sanierungsstudie

Die Studie umfasst: Analyse vor der Diagnose, Ursachenanalyse, Projektdurchführung und Instandhaltung. Datenquellen sind historische Archive, Planungsämter und Architektenkammern.

Untersuchungstechniken

• Zerstörungsfreie Prüfung: Sklerometer (Betonwiderstand), Phenolphthalein-Test (Karbonisierung), Thermografie (Feuchtigkeit, Wärmebrücken), Ultraschall, Endoskopie, Magnetometrie.
• Zerstörende Prüfung: Probenentnahme für Laboranalysen.

Sklerometer: Misst den Rückprallwert zur Bestimmung der Betonfestigkeit (12 Messungen pro Bereich).
Karbonisierung: Phenolphthalein färbt Beton bei pH > 9,5 rot. Bleibt er farblos (pH < 8), ist die Bewehrung durch Korrosion gefährdet.

Aktionsplan und Dokumentation

1. Allgemeiner Bericht: Beschreibung, Planungseinschränkungen, Methoden.
2. Beschreibende Informationen: Pläne der Pathologien (Ursachen, Auswirkungen, Lösungen).
3. Berechnungsbericht: Hypothesen zur Korrektur, Qualitätskontrolle.
4. Spezifikationen: Gesetzgebung, Materialprüfung, Sicherheitsplan.
5. Wirtschaftlicher Teil: Bewertungsmethoden, monatliche Zertifizierungen.
6. Rechtlicher Teil: Verträge, Aufgaben der Unterauftragnehmer.
7. Gebäudebuch: Abnahmeprotokolle, Wartungshandbuch.

Grafische Symbole in der Sanierung

Zur Kennzeichnung von Schäden werden Symbole verwendet:

• Risse in Wänden/Decken oder Böden.
• Pfeile für Einsturzgefahr oder Deformationen.
• Symbole für Materialverlust, Pilzbefall, Feuchtigkeit (Wetlands) oder Vegetation.
• Kennzeichnung von Schutt, starkem Geruch oder defekten Fliesen.

Entwicklung der Fundamente

Historisch wurden Gräben mit Kalk und Sand gefüllt. Es folgten Mauerwerksschichten, Zyklopenbeton, Holzpfähle (Eiche) für schlechten Boden und schließlich moderne Betonfundamente mit Bewehrung.