Preisermittlung im Bauwesen & Immobilienbewertung

Preisermittlung: Analyse der Einzelpreise

Die Begründung für den Preis der einzelnen Elemente bildet die Grundlage für das Budget einer Arbeit.

Der Preis setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen:

• Materialkosten: Einkaufspreis oder Kosten für die Anwendung
• Arbeitskosten
• Gemeinkosten
• Gewinnmarge
• Steuern
• Finanzierungskosten
• Sonstige Kosten
• Eventualverbindlichkeiten
• Sicherheitskosten
• Gebühren

Beispiel: Material- und Arbeitskosten

Weitere Kostenfaktoren und Bedingungen

(Hinweis: Die folgende Liste scheint unvollständig oder beispielhaft zu sein.)

• A, wenn...
• B, wenn...
• C, wenn...
• D, wenn...
• E, wenn...
• F, keine...
• G, wenn...
• H, wenn...

Der Endpreis ergibt sich aus der Summe der Kosten (Material, Arbeit), Gemeinkosten, Gewinn und Finanzaufwendungen.

Finanzielle Sicherheiten (z.B. Ausgleichskasse)

• Nach Abschluss der Arbeiten relevant.
• Diese Kosten liegen zwischen 0,75% und 1,5% des vierteljährlichen Werts der Sicherheiten.
• Die Höhe hängt von der Größe des Unternehmens, seiner Bonitätshistorie und den angebotenen Sicherheiten ab.
• Weniger riskante Angebote sind für den Sicherheiten-Gebenden günstiger.

Grundlagen der Immobilienbewertung

Für eine Bewertung sind folgende Punkte entscheidend:

• Das Bewertungsobjekt: Das zu bewertende Gut.
• Der Markt: Für den der Wert oder Preis prognostiziert wird.
• Das Datum: Der Stichtag, an dem die Bewertung durchgeführt wird.

Abschreibung: Wertminderung von Vermögenswerten

• Beschreibt den Rückgang des wirtschaftlichen Werts eines Vermögenswertes.

Eine Wertminderung, ausgedrückt in Geldeinheiten, resultiert aus der Verschlechterung materieller Güter durch: Verschleiß, Alterung, physischen Verfall, Ineffizienz, Überalterung oder mangelnde Instandhaltung.

Methoden zur Abschreibungsberechnung

Die Abschreibung wird durch verschiedene Methoden bestimmt, z.B.:

• Lineare Abschreibung
• Kuentzle-Formel
• Ross-Heidecke-Formel

Ermittlung des Einheitswerts (€/m²)

Der Einheitswert (z.B. in €/m²) ergibt sich oft aus dem Vergleich von Verkaufspreisen ähnlicher Objekte geteilt durch deren homogenisierte Fläche. Um einen vergleichbaren Wert zu prognostizieren, geht man wie folgt vor:

1. Ermittlung von Vergleichsobjekten und deren Preisen.
2. Bereinigung der Preise um Sondereinflüsse und Homogenisierung der Flächen.
3. Bildung eines Durchschnitts- oder Mittelwerts aus den bereinigten Vergleichswerten pro Quadratmeter.
4. Anwendung des ermittelten Einheitswerts auf die homogenisierte Fläche des Bewertungsobjekts.

Vergleichswertmethode mit Homogenisierung

Verbreitete Bewertungsmethoden: In Deutschland ist die Vergleichswertmethode weit verbreitet.

• Sie basiert auf dem direkten Vergleich von Hintergrunddaten: Grundstücke, Gebäude und Ensembles.
• Dies ermöglicht die Ermittlung eines Werts oder Preises durch Bezugnahme auf vergleichbare Objekte, unter Berücksichtigung der Eigenschaften des Gutes und basierend auf dem Substitutionsprinzip.

Die Methode des Marktwertvergleichs unter Homogenisierung von Hintergrunddaten:

1. Eignet sich am besten für die Bewertung von: Immobilien.
2. Der Vorteil dieser Methode ist: Die strukturierte Informationsverarbeitung durch den Vergleich von Gütern gleicher Art und die Berücksichtigung der tatsächlichen Eigenschaften des Objekts, was den Wert des Gutachtens erhöht.
3. Sie besteht aus: Der Verwendung eines Tabellenkalkulationsprogramms zur Verarbeitung von Informationen über Vergleichsimmobilien. Die Informationen werden genutzt, um durch Anwendung von Homogenisierungskoeffizienten (als Multiplikatoren) einen Einheitswert pro Fläche zu ermitteln. Alle Koeffizienten werden multipliziert, um einen Gesamtkoeffizienten zu erhalten. Dieser wird mit dem jeweiligen Wert pro Einheit multipliziert. Anschließend werden die Einheitswerte gemittelt, um den endgültigen Einheitswert zu erhalten.

Was ist die Homogenisierung von Flächen?

Eine funktionale Einheit (z.B. eine Wohnung) hat in der Regel verschiedene Flächenarten: überdachte Fläche, teilüberdachte Fläche (z.B. Loggia), Balkon, Freifläche (z.B. Terrasse).

Eine überdachte Fläche kann nicht denselben Wertansatz haben wie ein Balkon oder eine Terrasse. Da die Wertanteile dieser Flächen unterschiedlich sind, werden für den Vergleich verschiedener funktionaler Einheiten im Bewertungsprozess Homogenisierungskoeffizienten festgelegt. Ziel ist es, alle diese Flächen auf den Wert einer Bezugsfläche (oft die überdachte Wohnfläche) umzurechnen.