Rechtliche Grundlagen: Nießbrauch, Oberflächenrecht und Sicherungsrechte

Das Recht des Nießbrauchs

Regelung von Reparaturen und Verbesserungen am Nießbrauch

Reparaturen:

Ordentliche Reparaturen:

Diese beziehen sich auf Schäden, die durch den natürlichen Gebrauch der Sache entstehen und für deren Erhaltung notwendig sind (z. B. Glühlampen austauschen, Heizungswartung). Der Nießbraucher ist zur Vornahme dieser Reparaturen verpflichtet (Art. 500 CC). Er haftet jedoch nicht für Schäden, die aus dem normalen Gebrauch resultieren und durch Reparaturen nicht vermieden werden können (Art. 481 CC).

Außerordentliche Reparaturen:

Diese entstehen nicht durch den natürlichen Gebrauch, stellen aber die Sache nicht in ernsthafte Gefahr der Zerstörung (z. B. ein Riss in einer tragenden Wand). Sie sind vom Eigentümer vorzunehmen. Falls der Nießbraucher sie vornimmt, kann er vom Eigentümer die gesetzlichen Zinsen auf den investierten Betrag verlangen. Unterlässt der Eigentümer die notwendigen Reparaturen, kann der Nießbraucher sie selbst vornehmen. Er hat dann das Recht, am Ende des Nießbrauchs vom Eigentümer den Wertzuwachs der Sache zu verlangen (denn dieser wäre entstanden, wenn die Reparaturen nicht durchgeführt worden wären). Weigert sich der Eigentümer zu zahlen, ist der Nießbraucher berechtigt, die Sache bis zur Erstattung der Kosten zurückzubehalten (Art. 501 und 502 CC).

Verbesserungen ("nützlich oder zur Erholung"):

Dies betrifft sowohl die Verbesserung selbst als auch Ausgaben für reinen Luxus, Vergnügen oder Schmuck. Sowohl der Nießbraucher als auch der Eigentümer können solche Verbesserungen vornehmen, um die Sache in gutem Zustand zu halten und ihren Wert zu erhalten, ohne die Rechte der anderen Partei zu beeinträchtigen (Art. 487 und 503 CC). Es besteht jedoch kein Anspruch auf Entschädigung für denjenigen, der sie vornimmt, weshalb es keinen Anreiz zur Verbesserung gibt. Der Nießbraucher kann lediglich die Elemente der Verbesserung am Ende des Nießbrauchs entfernen, sofern dies ohne Beeinträchtigung der Sache geschehen kann (Art. 487 CC, letzter Absatz). Diese Verbesserungen können auch mit Mängeln verrechnet werden, für die der Nießbraucher aufgrund einer Verletzung seiner Sorgfaltspflichten gemäß den Artikeln 481, 497 und 498 CC verantwortlich ist (Art. 488 CC).

Zerstörung von Gebäuden: Entschädigung & Versicherung

Grundstück primär, Gebäude Zubehör: Nießbrauch bleibt

Der Nießbrauch bleibt auf dem Grundstück und den verbleibenden Trümmern bestehen (Art. 517 Abs. 1 CC).

Grundstück nur Unterstützung des Hauptgebäudes: Regelung

Die Regelung ist dieselbe. Wenn der Eigentümer jedoch wieder aufbauen möchte, ist er berechtigt, das Grundstück und die Materialien zu nutzen. Der Nießbraucher muss während der Dauer des Nießbrauchs die Zinsen auf den Wert dieser Elemente zahlen. Der Nießbraucher hat kein Recht auf das wiederaufgebaute Gebäude und Grundstück (Art. 517 Abs. 2 CC). Es besteht kein Zweifel, dass der Gesetzgeber das wirtschaftliche Interesse am Wiederaufbau berücksichtigt hat und dass weder der Eigentümer noch der Nießbraucher diesen als Verbesserung ansehen würden, wenn der Anreiz darin bestünde, dass der Nießbrauch auf dem Grundstück und den Materialien verbleibt (man erinnere sich an die Regelung der Verbesserungen: Art. 487, 488 und 503 CC).

Haftpflichtversicherung des Gebäudes (Art. 518 CC):

Prämie von Eigentümer und Nießbraucher bezahlt:

Die Entschädigung geht an den Eigentümer, aber der Nießbraucher hat das Recht, das neue Gebäude zu nutzen, wenn es wiederaufgebaut wird, oder Zinsen auf die Entschädigung zu erhalten, wenn der Eigentümer beschließt, es nicht wiederaufzubauen (solange der Nießbrauch besteht).

Wenn nur der Eigentümer die Versicherungskosten trägt:

Er hat Anspruch auf die Entschädigung, ist aber verpflichtet, diese in den Wiederaufbau zu investieren, wenn dies im Interesse des Eigentümers liegt (natürlich), und der Nießbraucher hat das Recht, das neu aufgebaute Gebäude weiterhin zu nutzen (sofern es dem zerstörten Gebäude entspricht und keine höheren Kosten für den Eigentümer verursacht).

Wenn die Versicherung nur der Eigentümer bezahlt:

Der Nießbraucher hat kein Recht auf Entschädigung, sondern nur die Rechte gemäß Artikel 517 CC (der Nießbrauch bleibt auf dem Grundstück und den Materialien bestehen, oder er erhält Zinsen auf den Wert dieser Vermögenswerte, wenn der Eigentümer sich für den Wiederaufbau entscheidet).

Gründe für das Erlöschen des Nießbrauchs (Art. 513 CC)

• Tod des Nießbrauchers.
• Rücktritt des Nießbrauchers.
• Vollständiger Verlust der Nießbrauchssache.
• Ablauf der Frist oder Erfüllung der auflösenden Bedingung im konstituierenden Titel.
• Verjährung.
• Vereinigung von Nießbrauch und Eigentum in einer Person.

Einheit 17: Das Recht der Oberfläche

Konzept des Oberflächenrechts

Art. 40.1 TRLS: "Das Recht der realen Oberfläche verleiht dem Oberflächenberechtigten das Recht, Bauwerke oder Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu errichten, sei es auf oder unter der Oberfläche, und das vorübergehende Eigentum an dem Bauwerk oder Gebäude zu erwerben. Es kann auch das Recht an bereits fertiggestellten Bauwerken oder Gebäuden oder an Wohnungen, Geschäftsräumen oder privaten Elementen von Bauwerken oder Gebäuden begründen, wobei dem Oberflächenberechtigten das vorübergehende Eigentum an diesen zugeschrieben wird, unbeschadet des Eigentums des Grundstückseigentümers."

Hierarchie: Konstituierender Titel & Gesetzliche Regelung

Gemäß Art. 40.4 TRLS werden Oberflächenrechte durch die Bestimmungen des Kapitels II des Titels V des Gesetzes selbst, subsidiär durch das Zivilrecht in nicht geregelten Angelegenheiten und durch die konstituierende Urkunde geregelt.

Voraussetzungen für die Anerkennung des Rechts:

Gemäß Art. 40.2 TRLS erfordert die Wirksamkeit des Rechts die tatsächliche Fertigstellung des Bauwerks und dessen Eintragung im Grundbuch.

Maximale Dauer:

Gemäß Art. 40.2 TRLS beträgt sie 99 Jahre.

Ausdrücklich genannte Erlöschensgründe:

Mangelnde Bebauung gemäß den regionalen und städtebaulichen Vorschriften innerhalb der im konstituierenden Titel genannten Frist sowie das Ende der Laufzeit des Rechts (Art. 41.5 TRLS).

Einheit 18: Sicherungsrechte und das Pfandrecht

Gemeinsame Merkmale von Hypothek und Pfandrecht

Akzessorietät:

Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (CC) müssen sie zur Sicherung einer Hauptverpflichtung bestehen.

Unteilbarkeit:

Sie bleiben ungeteilt, auch wenn die Schuld oder der Kredit geteilt wird (CC), oder aber durch die Garantie (Art. 123 LH).

Dingliche Rechte vs. Versprechen der Begründung:

Letzteres erzeugt nur eine persönliche Wirkung zwischen den Vertragsparteien (CC).

Nichtigkeit der Verfallsklausel (Pacto Comisorio):

Es ist nicht zulässig zu vereinbaren, dass der Gläubiger bei Verstoß gegen die gesicherte Verpflichtung automatisch Eigentümer der durch die Garantie gesicherten Sache wird (CC).

Gläubigerrecht: Zwangsversteigerung & bevorzugte Befriedigung

Dem Inhaber wird die Möglichkeit eingeräumt, die Zwangsversteigerung der Sache zu betreiben und das Privileg zu erhalten, seine Forderung vor anderen Gläubigern des Schuldners zu befriedigen (LECI und DC).

61 BIS. Unterschiede: Pfandrecht und Hypothek

• Das Objekt der Hypothek ist eine Immobilie, während das Objekt des Pfandrechts eine bewegliche Sache ist (vgl. Art. 1874 und 1864 CC).
• Die Begründung einer Hypothek erfordert eine öffentliche Urkunde und die Eintragung im Grundbuch. Die Begründung eines Pfandrechts erfordert die Übergabe der Sache an den Gläubiger oder einen Dritten durch Vereinbarung zwischen Gläubiger und Eigentümer der verpfändeten Sache (vgl. Art. 1875 und 1863 CC).
• Ohne ausdrückliche Vereinbarung kann die Vollstreckung der Hypothek nicht außergerichtlich erfolgen, im Gegensatz zum Pfandrecht (vgl. Art. 129 LH und Art. 1872 CC).

Unregelmäßiges Pfandrecht: Eigentumsübergang?

Das unregelmäßige Pfandrecht bezieht sich auf eine vertretbare Sache, wobei ein besonderes Interesse an einer Geldsumme (Kaution) besteht. Die Besonderheit liegt darin, dass zur Erfüllung der Pflicht der Zwangsverkauf des verpfändeten Betrags keinen Sinn ergibt. Die Verrechnung erfolgt durch die Forderung des Gläubigers, indem der verpfändete Betrag mit der Forderung des Eigentümers verrechnet wird. Allerdings enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (CC) keine Bestimmung, die darauf hinweist, dass in diesem Fall das Eigentum an dem verpfändeten Betrag auf den gesicherten Gläubiger übergeht, es sei denn, es gibt Ausnahmen von den Bestimmungen des Artikels 1859 CC, der dem Pfandgläubiger die Aneignung oder Veräußerung der als Pfand gegebenen Sache verbietet. Es könnte auch nicht geltend gemacht werden, dass die Macht in der Betrachtung des Gläubigers als Verwahrer liegt, da die Analogie zu Artikel 1859 CC selbst unhaltbar ist und weil die Artikel des CC das Verbot der Nutzung der hinterlegten Sachen durch den Verwahrer ohne Erlaubnis des Hinterlegers absolut festlegen.