Spanisches Baurecht: Dienstbarkeiten, Verträge und Haftung (SEO-optimiert)

(4) Dienstbarkeit des Lichts

Die Dienstbarkeit des Lichts regelt das Recht, Lichtöffnungen in einer Wand zu erhalten, die an ein angrenzendes Grundstück grenzt. Der Besitzer einer Trennwand darf keine Fenster oder Öffnungen schaffen, um Licht zu erhalten, es sei denn, folgende Bedingungen werden erfüllt:

• Sie müssen sich auf Höhe der Deckenbalken oder nahe der Decke befinden.
• Ihre Größe darf 30 x 30 cm nicht überschreiten.
• Der Besitzer des geschützten Eigentums muss sie mit Eisenstangen und Draht sichern.

Der Eigentümer des angrenzenden Grundstücks kann die Öffnung schließen, wenn er die Trennwand erwirbt und nichts anderes vereinbart wurde oder sich auf seine Grundstücksgrenze bezieht.

(4) Dienstbarkeit der Aussicht

Ziel ist es, Mindestabstände für Aussichten zu gewährleisten, um die Privatsphäre der Personen zu schützen. Um ein Fenster oder einen Balkon mit geradem Blick zu öffnen, müssen 60 Meter Abstand eingehalten werden. Bei schrägem Blick sind zwei Meter erforderlich. Die geraden Sichtlinien werden von der Außenwand und der äußeren Fensterlinie gemessen, falls ein Überhang vorhanden ist. Bei der schrägen Linie zwischen Grundstücken gilt dies entsprechend. Wenn das Recht auf Aussicht erworben wurde, darf der dienende Grundbesitzer nicht innerhalb von drei Metern bauen.

(5) Dienstbarkeit der Kosten (Öffentlicher Bereich)

Entlang der gesamten spanischen Küste gibt es zwei Bereiche der öffentlichen Strandzone des Staates: das Meeresufer und das Küstenmeer sowie die inneren Flussmündungen (Rías).

Eigentümerbereich

Es gibt folgende fortlaufende Bereiche:

• Gebundener Transit: Nimmt eine Breite von sechs Metern ein, die an schwierigen oder gefährlichen Orten auf zwanzig Meter ausgedehnt werden kann.
• Schutzstreifen: Befindet sich in einem Streifen von hundert Metern. Hier dürfen Kulturen und Plantagen angelegt werden. In den ersten 20 Metern dürfen keine Mauern oder Gebäude errichtet werden, wie zum Beispiel: Wohngebäude, Straßen mit intensivem Verkehr, Aktivitäten, die zur Ablagerung von Abfällen führen.
• Meeresablagerungen: Werbung.
• Zugang zum Meer: Ziel ist es, den Zugang zum Meer durch Straßen und Fußgängerwege zu gewährleisten. Die Zufahrtsstraße muss alle 500 m und der Fußgängerweg alle 200 m vorhanden sein. Sie erstreckt sich über eine Breite von 500 m. Die Gebäude müssen sich an die Bestimmungen der Planungsgesetzgebung, architektonische Abschirmungen und die Vermeidung von Volumenansammlungen anpassen.

(5) Dienstbarkeit der Kraft (Energie)

Das Gesetz unterscheidet zwei Dienstbarkeiten:

• Luft-Stromleitung: Unterstützt die elektrische Leitung.
• Unterirdische elektrische Leitung: Umfasst die Besetzung des Geländes durch Kabel in der erforderlichen Tiefe.

Bei diesen beiden Dienstbarkeiten gelten Vorrangrechte für die Einrichtung, Überwachung, Wartung und Reparatur der Leitung, einschließlich der vorübergehenden Inanspruchnahme von Grundstücken. Die Dienstbarkeit hindert den Besitzer des dienenden Grundstücks nicht daran, Zäune zu errichten, zu pflanzen oder zu bauen, sofern die Leitung respektiert wird. Die Besitzer des dienenden Grundstücks können den Weg unter seiner Obhut ändern, sofern dies technisch machbar ist.

Ursachen des Erlöschens

Ursachen für das Erlöschen sind: Rückzug der Installation, Nichtnutzung für 9 ununterbrochene Jahre ohne Rechtfertigung oder Widerruf der Genehmigung.

(6) Vertrag oder Pauschalvergütung (Festpreis)

Hier wird eine vorherige globale Preisgestaltung für die gesamte Bauleistung festgelegt. Anpassung: Dies ist vorgesehen, wenn Mengen geändert oder Preise angepasst werden sollen. Die Anpassung des Festpreises kann aufgrund einer Erhöhung oder Verringerung der ausgeführten Mengen oder weil der Vertrag das Recht vorsieht, die Pläne zu ändern, erfolgen. Der Hauptvorteil ist, dass der Preis im Voraus bekannt ist, wodurch das gesamte finanzielle Risiko auf den Bauunternehmer verlagert wird. Der Bauunternehmer legt einen höheren Preis fest, um dieses Risiko auszugleichen.

(6) Auftrag nach Maßeinheit (Stückpreise)

Stückpreise werden für einzelne Posten oder Einheiten festgelegt. Die Anpassung an die Realität erfolgt durch:

• Festsetzung der Einheit und der Menge: Der Bauherr legt die Einheitspreise und die auszuführenden Mengeneinheiten fest, sodass der Auftragnehmer diese Arbeitsmenge erhöhen oder verringern kann.
• Keine Mengenfestsetzung: Es werden nur die Preise für die Arbeitseinheit festgelegt. Niemand kennt die Arbeitsmenge und den Endpreis. Nach der Ausführung der Arbeit werden die tatsächlich geleisteten Beträge bezahlt.

(6) Vertragsverwaltung (Kostenersatz)

Der Auftragnehmer ist verpflichtet, Materialien zu kaufen und öffentlich auszuschreiben. Dies ist für den Bauherrn sicherer bei Sanierungen aufgrund der Besonderheiten des Eigentümers. Der Bauherr ist verpflichtet, die Kosten für Arbeit, Materialien und sonstige Ausgaben zu tragen. Die Schätzung der Arbeit wird am Ende der Arbeit auf der Grundlage des Wertes der Materialien und der Arbeit vorgenommen. Es können Vorschüsse auf den Preis der Arbeit geleistet werden. Die Vergütung des Bauunternehmers ist normalerweise ein vertraglich festgelegter Prozentsatz des Gesamtbetrags der Arbeit. Der Vorteil dieser Art ist, dass der Bauherr kein Risiko hinsichtlich der Arbeitskosten trägt, aber den Endpreis der Arbeit nicht kennt.

(7) Verfahren für die Vergabe öffentlicher Bauaufträge

Es gibt drei Arten von Vergabeverfahren: offen, nicht offen und Verhandlungsverfahren.

• Offen: Jeder Arbeitgeber kann sich bewerben.
• Beschränkt: Nur ausgewählte Unternehmer können sich nach der Bekanntmachung des Auftrags bewerben oder diejenigen, die von der Verwaltung per Schreiben eingeladen werden.
• Verhandlungsverfahren: Der Auftrag wird direkt vom Vorstand nach Rücksprache mit Unternehmern und Vergabe nach Rücksprache über die Bedingungen des Vertrags vergeben.

Sowohl bei der offenen als auch bei der beschränkten Vergabe erfolgt die Ausschreibung durch Versteigerung oder Auktion. Der Preis wird durch das wirtschaftlich günstigste Angebot bestimmt. Bei einem Wettbewerb (Concurso) wird der Auftrag dem Vorschlag erteilt, der als Ganzes vorteilhafter ist, nicht nur auf den Preis fixiert.

(7) Die Abnahme von Bauleistungen

Sie findet am Ende der Arbeiten statt, optional auch mit dem Auftragnehmer. Wenn die Unternehmensleitung und der Betriebsrat in einwandfreiem Zustand sind, wird die Verwaltung die Abnahme bestätigen, ein Protokoll erstellen und die Garantiezeit von nicht weniger als einem Jahr beginnt. Wenn die Abnahme nicht erfolgen kann, werden die festgestellten Mängel im Protokoll festgehalten, und es werden genaue Anweisungen mit einer Frist zur Behebung der Mängel erteilt. Wenn die Frist nicht eingehalten wird, wird eine neue, nicht verlängerbare Frist gesetzt, andernfalls wird der Vertrag aufgelöst. Eine teilweise Abnahme der Arbeiten ist möglich, wenn nur ein Teil der Arbeiten abgeschlossen ist. Nach Unterzeichnung der Abnahmebestätigung hat die Verwaltung sechs Monate Zeit, um die endgültige Abrechnung der Arbeiten vorzunehmen. Wenn die Abrechnung nach Ablauf der Garantiezeit für versteckte Mängel erfolgt, weil das Bauwerk aufgrund eines Vertragsbruchs des Auftragnehmers eingestürzt ist, haftet dieser für Schäden während der 15-jährigen Frist.

(8) Bescheinigung der Bewohnbarkeit

Dies ist das verwaltungsrechtliche Dokument, das die Einhaltung der technischen Normen bescheinigt und bestätigt, dass das Gebäude die vorgeschriebenen Mindestanforderungen für die Eignung als Wohnraum für Menschen erfüllt. Vor dem Bezug einer Wohnung ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung erforderlich, außer bei der Erstbelegung von Sozial- oder sanierten Wohnungen, für die die Abschlussbescheinigung des Hauses erforderlich ist. Die Gültigkeitsdauer der Bewohnbarkeitsbescheinigung beträgt 5 Jahre. Die Verträge für Wasser, Strom, Gas und Telefon können ohne die Bewohnbarkeitskarte formalisiert werden. Beim Verkauf einer Wohnung ist die Bewohnbarkeitskarte zwingend erforderlich. Um die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu erhalten, sind folgende Anforderungen zu erfüllen: Nachweis der Identität des Bauträgers, Abschlusszertifizierung der Arbeiten, Grundsteuerbescheinigung, Eigentumsnachweis des Hauses und Bescheinigung über die Installation der Hauptantenne für das Fernsehen.

(8) Wohnraumförderung: Konzept, Zähler, Module, Mietpreis, Verkaufspreis, Budget: Unterkunft

Neubau unter öffentlichem Schutz, d.h. „Wohnraum“, der für den regelmäßigen und dauerhaften Aufenthalt vorgesehen ist (keine Zweitwohnungen). Nettowohnfläche von höchstens oder gleich 90 m². Die Voraussetzungen für Preis und Qualität werden von den zuständigen Behörden festgelegt.

(10) Gesundheit und Sicherheit auf Baustellen

Der Bauträger muss eine Studie über Gesundheit und Sicherheit erstellen, wenn folgende Schritte anstehen:

• Budgetierung von Bauaufträgen über 450.000 € mit einer Dauer von mehr als 30 Tagen und mehr als 20 gleichzeitig anwesenden Arbeitnehmern.
• Die Gesamtzahl der von allen Arbeitnehmern geleisteten Arbeitstage übersteigt 500.
• Bau von Tunneln, Galerien, unterirdischen Leitungen und Dämmen.

In den anderen Fällen ist die Erstellung einer grundlegenden Sicherheits- und Gesundheitsstudie erforderlich. Der Auftragnehmer muss einen Sicherheits- und Gesundheitsplan für den Arbeitsplatz erstellen. Dieser Plan muss vor Beginn der Arbeiten genehmigt werden. An jedem Arbeitsplatz muss ein Logbuch geführt werden. Bei einem Eintrag in das Buch muss innerhalb von 24 Stunden eine Kopie an die Arbeits- und Sozialversicherungsinspektion gesendet werden.

(10) Zivilrechtliche Haftung nach dem LOE (Ley de Ordenación de la Edificación)

Gebäudeakteure haften:

• 10 Jahre: Wenn sie die bauliche Struktur beeinflussen.
• 3 Jahre: Für Elemente der Fertigstellung und Einrichtungen oder wenn die Bewohnbarkeit beeinträchtigt wird.
• 1 Jahr: Der Auftragnehmer haftet für Ausführungsmängel, die die Fertigstellung betreffen.

Die für die Berechnungen beauftragten Planer haften. Der Bauherr ist für die Subunternehmer und die erworbenen Produkte verantwortlich. Die Bauleiter und die für die Ausführung Verantwortlichen haften für die Richtigkeit der Abschlussbescheinigung. Der Projektleiter übernimmt die Verantwortung für Versäumnisse, Mängel und Unzulänglichkeiten des Projekts.