Wichtige Vertragsarten: Immobilien, Ratenkauf, Leasing & Franchising

Immobilienkaufverträge

Ein Immobilienkaufvertrag ist ein Dokument, mit dem eine Person zustimmt, das Eigentum an eine andere Person zu übertragen, im Austausch für einen vereinbarten Preis.

Konzept und Klassifikation von Immobilien

Immobilien sind Güter, die nicht beweglich sind. Sie werden klassifiziert nach:

• Nach Natur: Grundstücke und Boden.
• Durch Einbau: Bestandteile eines Gebäudes.
• Nach Bestimmung: Zum Beispiel eine Statue, die fest mit einem Grundstück verbunden ist.
• Ähnliche Güter.

Man kann diese Gegenstände erwerben und somit einen Vertrag über den Verkauf von Immobilien abschließen.

Beteiligte Parteien und Elemente im Immobilienkaufvertrag

• Der Verkäufer: Die natürliche oder juristische Person, die die Immobilie übergibt.
• Der Käufer: Die natürliche oder juristische Person, die die vereinbarte Zahlung an den Verkäufer leistet und das Eigentum erhält.
• Die Eigentumsregistrierung: Der Käufer überprüft die Rechtmäßigkeit des Dokuments und veranlasst die Eintragung des Eigentums im Grundbuch.
• Der Notar: Er beurkundet den Kaufvertrag.
• Der Verwaltungsmanager/Immobilienmakler: Ein freiberuflicher Experte, der die Abwicklung des Verkaufs unterstützen kann.

Kosten beim Immobilienverkauf

Diese Kosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an.

a) Erwerb von Neubauten:

• Mehrwertsteuer (MwSt.): Vom Käufer direkt an den Verkäufer zu zahlen.
• IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Stempelsteuer.
• Notarkosten: Der Verkäufer trägt die Kosten für die Urschrift der Dokumente, während der Käufer die Kosten für die erste und nachfolgende Formalisierung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses trägt.
• Grundbucheintragung: Diese Kosten basieren auf dem Wert der Immobilie und fallen bei der Eintragung an.
• Plusvalía (städtische Wertzuwachssteuer): Eine kommunale Steuer, die auf den Wertzuwachs eines städtischen Grundstücks gezahlt wird.

b) Verkauf von Gebrauchtimmobilien:

Die Kosten sind grundsätzlich dieselben wie beim Neubau. Der Unterschied besteht darin, dass Gebrauchtimmobilien von der Mehrwertsteuer befreit sind, aber der Grunderwerbsteuer (ITP) unterliegen. Diese zahlt der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufvertrags an die Staatskasse. Anschließend wird der Kaufvertrag schriftlich vor einem Notar beurkundet und die Immobilie im Grundbuch eingetragen.

Ratenkaufverträge

Konzept des Ratenkaufs

Ein Ratenkaufvertrag ist ein Vertrag, bei dem eine Partei der anderen einen beweglichen Gegenstand liefert, im Austausch für einen bestimmten Preis, der vollständig oder teilweise in mehreren Raten gezahlt wird. Dazu müssen folgende Umstände gegeben sein:

• Der Preis wird für mehr als drei Monate gestundet.
• Der Betrag ist nicht geringer als der durch die Verordnung festgelegte.
• Es handelt sich um den Kauf von Sachanlagen, nicht um Verbrauchsgüter, die anhand von Marke, Seriennummer oder Herstellungskosten identifiziert werden können.

Ausschlüsse vom Ratenkauf

• Verkäufe oder Käufe von beweglichen Sachen zum Weiterverkauf an die Öffentlichkeit sowie Darlehen zur Finanzierung dieser Operationen.
• Vertriebs- und Gelegenheitsdarlehen, die an gemeinnützige Organisationen vergeben werden.
• Darlehen und Hypotheken, die durch den Verkauf oder die Verpfändung von Waren ohne physische Übergabe im Rahmen des Auftrags gesichert sind.
• Ratenkaufverträge oder Finanzierungsdarlehen, deren Höhe unter 1800 € liegt, sofern die Parteien dem zustimmen.

Form und Inhalt des Ratenkaufvertrags

Der Vertrag muss schriftlich in so vielen Exemplaren formalisiert werden, wie Personen an der Transaktion beteiligt sind, sodass jeder eine ordnungsgemäß unterzeichnete Kopie erhält.

Er muss zwingend folgende Angaben enthalten:

1. Datum und Ort des Vertragsabschlusses.
2. Identifizierung der Vertragsparteien.
3. Beschreibung der zu erwerbenden Waren.
4. Der zu zahlende Kaufpreis.
5. Die Höhe der Anzahlung (falls zutreffend).
6. Anzahl und Häufigkeit der Ratenzahlungen.
7. Nominalzinssatz.
8. Effektiver Jahreszins (APR).
9. Aufschlüsselung der Elemente, aus denen die Gesamtkosten des Kredits bestehen, unter Angabe derer, die in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einfließen.
10. Die Möglichkeit der Abtretung der Rechte des Verkäufers an eine dritte Person, falls dies vereinbart wurde.
11. Verbot der Veräußerung des Gegenstands ohne schriftliche Genehmigung des Verkäufers, bis der volle Preis bezahlt wurde.
12. Adresse für die Registrierung und Zahlung.
13. Bewertung der Eigenschaft als Referenz für eine mögliche Auktion.

Rechte des Käufers beim Ratenkauf

• Anspruch auf angemessene Information.
• Rückgabe des Gegenstands innerhalb von sieben Werktagen nach Lieferung, sofern er nicht genutzt wurde.
• Vorzeitige vollständige oder teilweise Zahlung des ausstehenden Preises ohne Anspruch auf bereits verdiente Zinsen.

Rechte des Verkäufers beim Ratenkauf

• Rücktritt vom Vertrag bei Nichtzahlung durch den Käufer und Geltendmachung einer Entschädigung aus diesem Grund.
• Einleitung eines Gerichtsverfahrens bezüglich des Vermögens des Käufers, wenn der Kaufvertrag schriftlich formalisiert und veröffentlicht wurde, sei es durch eine Maklerpolice oder auf dem amtlichen Formular im Register für Ratenkäufe von beweglichen Sachen.

Lieferverträge

Konzept des Liefervertrags

Ein Liefervertrag ist ein Vertrag, bei dem sich der Lieferant verpflichtet, bestimmte Leistungen oder Güter regelmäßig und fortlaufend im Austausch für einen Festpreis zu erbringen. Dies kann verschiedene Produkte wie Rohstoffe, Strom, Wasser usw. umfassen.

Arten von Lieferverträgen

• Öffentliche Lieferverträge: Dies sind entgeltliche Verträge, die schriftlich zwischen einem Verkäufer und einem öffentlichen Auftraggeber geschlossen werden und den Kauf von Gütern oder Dienstleistungen zum Ziel haben.
• Private Lieferverträge: Dies sind entgeltliche Verträge, die schriftlich zwischen privaten Parteien geschlossen werden.

Form und Inhalt des Liefervertrags

Der Vertrag muss schriftlich formalisiert werden. Er sollte den Kaufpreis des vertraglich vereinbarten Produkts, den Lieferzeitraum sowie das Abrechnungssystem festlegen.

Der Leasingvertrag

Konzept des Leasingvertrags

Ein Leasingvertrag ist ein Finanzierungsvertrag mit einer Kaufoption, die oft durch Zahlung des Restwerts (der letzten Rate) am Ende der Vertragslaufzeit ausgeübt wird. Der Vertrag kann sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen betreffen.

Vorteile und Nachteile des Leasings

Vorteile:

• Finanzierung von Vermögenswerten ohne hohe Anfangsinvestitionen.
• Erhöhte Liquidität, da keine großen Einmalzahlungen erforderlich sind.
• Möglichkeit der häufigen Erneuerung von Anlagen, wodurch das Risiko der Veraltung minimiert wird.
• Leasingraten sind steuerlich absetzbar.

Nachteile:

• Mögliche rechtliche Probleme, wenn nicht derselbe professionelle Berater verwendet wird.
• Der Vertrag kann nicht vorzeitig gekündigt werden wie ein gewöhnliches Darlehen.
• Der Leasingnehmer trägt in der Regel die Wartungskosten.

Nach Ablauf der Vertragslaufzeit hat der Leasingnehmer folgende Optionen:

• Ausübung der Kaufoption durch Zahlung des Restwerts.
• Nichtausübung der Kaufoption und Rückgabe des Leasinggegenstands.
• Verlängerung des Leasingvertrags.

Beteiligte Parteien im Leasingvertrag

• Der Verkäufer der Immobilie/des Gegenstands: Die Partei, die den Gegenstand an die Leasinggesellschaft verkauft.
• Die Leasinggesellschaft: Die Finanzierungsgesellschaft, die den Gegenstand erwirbt und an den Leasingnehmer verleast.
• Der Leasingnehmer: Die Partei, die den Gegenstand mit Kaufoption mietet.

Arten von Leasingverträgen

• Finanzierungsleasing: Ein unwiderruflicher Vertrag, bei dem der Leasingnehmer die Raten auch dann zahlen muss, wenn er den Leasinggegenstand zurückgeben möchte.
• Operatives Leasing (Operating Lease): Ein widerruflicher Vertrag, bei dem der Leasingnehmer den Gegenstand zurückgeben und weitere Zahlungen vermeiden kann.
• Sale-and-Lease-Back: Eine Vereinbarung, bei der ein Unternehmen eine Immobilie verkauft und sie dann mit der Option zum Rückkauf zurückleast.

Leasing und steuerliche Aspekte

Die Steuern werden als Prozentsatz der vom Unternehmen erzielten Gewinne berechnet. Daher ist es wichtig, die steuerliche Behandlung von Leasingtransaktionen in diesem Zusammenhang zu kennen.

Mietvertrag (ohne Kaufoption)

Dies ist die Vermietung eines Grundstücks ohne Kaufoption. Obwohl er manchmal als Variante des Finanzierungsleasings angesehen wird, sind die Unterschiede auffallend, weshalb er als eigenständige Vertragsform betrachtet wird.

Das Franchising

Konzept des Franchising

Franchising ist ein Vertrag, durch den der Franchisegeber (der Waren oder Dienstleistungen liefert) dem Franchisenehmer Marken, Handelsnamen usw. zur Nutzung überlässt. Im Gegenzug leistet der Franchisenehmer eine Zahlung für dieses Nutzungsrecht und akzeptiert die auferlegten Bedingungen.

Beteiligte Elemente im Franchising

• Der Franchisegeber: Die natürliche oder juristische Person, die ihren Unternehmensnamen und ihr Geschäftskonzept zur Verfügung stellt.
• Der Franchisenehmer: Die natürliche oder juristische Person, die Teil der Kette wird und das Geschäftskonzept des Franchisegebers nutzt.
• Markenzeichen und Logo: Die visuellen Mittel, die das Franchise kennzeichnen und von anderen unterscheiden.
• Das Know-how: Die Übertragung des Fachwissens und der Geschäftspraktiken vom Franchisegeber an den Franchisenehmer.

Arten von Franchising

• Vertriebs-Franchise: Der Franchisegeber stellt seine Produkte zur Verfügung, und der Franchisenehmer vertreibt diese unter der Marke.
• Produktions-Franchise: Der Franchisegeber überlässt dem Franchisenehmer einen Teil seiner Formel oder seines Herstellungsverfahrens und bietet Schulungen an, um die Vertriebsbedingungen einzuhalten.
• Dienstleistungs-Franchise: Der Franchisegeber überlässt dem Franchisenehmer Verfahren und Methoden zur Erbringung von Dienstleistungen.

Form und Inhalt des Franchisevertrags

Vor dem Abschluss des Franchisevertrags ist in der Regel ein Vorvertrag zu formalisieren, der den Parteien eine Bedenkzeit von mindestens zwanzig Tagen einräumt, um die Aufnahme der Vertragsbeziehung zu prüfen.

Der Vorvertrag muss enthalten:

1. Daten zur Identifizierung des Franchisegebers.
2. Nachweis der Genehmigung für den Betrieb in Spanien.
3. Allgemeine Beschreibung des Wirtschaftssektors, der durch die Franchiseaktivität abgedeckt wird.
4. Erfahrungen des Franchisegebers.
5. Aufbau und Erweiterung des Netzwerks in Spanien.
6. Rechte und Pflichten der Parteien.
7. Dauer des Vertrages.
8. Bedingungen für die Beendigung oder Verlängerung des Vertrags.

Der Hauptvertrag sollte Folgendes regeln:

1. Art der gewährten Franchises.
2. Operationsbereich des Franchises.
3. Vertragsdauer.
4. Professionelle Verbindung zwischen Franchisegeber und Franchisenehmer.
5. Liefergrenzen für Produkte, Preise usw.
6. Vom Franchisegeber vorgeschlagene Merchandising-Maßnahmen.
7. Schulung des Personals.
8. Management-Unterstützung.
9. Werbeunterstützung.
10. Ein Wettbewerbsverbot für den Franchisenehmer, das ihn daran hindert, eine ähnliche Tätigkeit in anderen Gebieten auszuüben, in denen bereits Franchisenehmer tätig sind.

Rechte und Pflichten im Franchising

A) Pflichten des Franchisegebers:

• Dem Franchisenehmer die Nutzung der Kennzeichen ermöglichen.
• Technische Unterstützung leisten.
• Qualitätskontrolle der Aktivitäten des Franchisenehmers durchführen.
• Franchisenehmer und Mitarbeiter schulen.
• Produkte an den Franchisenehmer liefern.
• Dem Franchisenehmer den Verkauf seiner Bestände im Falle einer Vertragsauflösung gestatten.
• Keine weiteren Franchises in dem vom Franchisenehmer abgedeckten Gebiet vergeben, sofern eine Exklusivitätsklausel besteht.

B) Pflichten des Franchisenehmers:

• Vertraulichkeit der vom Franchisegeber erhaltenen Informationen wahren.
• Alle mit dem Franchisegeber vereinbarten Bedingungen bei der Ausübung der Tätigkeit einhalten.

Gründe für die Kündigung des Franchisevertrags

• Verletzung der vereinbarten Bedingungen durch eine der Parteien.
• Einvernehmliche Vereinbarung zwischen den Parteien.
• Tod, Invalidität oder Insolvenz einer der Parteien.