Die wichtigsten Dienstbarkeiten im Grundstücksrecht: Wegerecht, Wasser & Abstände

Wegerecht: Durchfahrt und Notweg

Der Eigentümer eines eingebetteten landwirtschaftlichen Betriebes, der keinen direkten Zugang zur öffentlichen Straße hat, ist berechtigt, die Durchfahrt durch benachbarte Grundstücke zu verlangen, nachdem eine entsprechende Entschädigung gezahlt wurde. Die Wegführung muss so gewählt werden, dass sie die geringstmögliche Beeinträchtigung für das dienende Grundstück darstellt und die kürzeste Entfernung zur öffentlichen Straße gewährleistet. Die Breite dieses Weges muss ausreichend sein.

Materialtransport und Baurecht

Wenn für den Bau oder die Reparatur eines Gebäudes Materialien über ein fremdes Grundstück transportiert werden müssen, ist der Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet, dies gegen eine Entschädigung zu gestatten.

Natürliche Wasser-Dienstbarkeit (Abfluss)

Die Grundstücke gelten als vorbehaltlich der aufzunehmenden Gewässer, die natürlich und ohne menschliches Zutun von höher gelegenen Grundstücken abfließen (z. B. über Geest, Erde oder Stein). Weder der Eigentümer des tiefer gelegenen Grundstücks darf Werke errichten, um diese Dienstbarkeit zu verhindern, noch darf der Eigentümer des höher gelegenen Grundstücks Werke ausführen, die den Abfluss noch verschärfen.

Dienstbarkeit an Flussufern und Gewässern

Uferzonen und Nutzungseinschränkungen

• Gebundene Zone (Öffentliche Nutzung): 5 Fuß breit.
• Polizeizone (Eingeschränkte Nutzung): 100 Meter breit. Hier gelten bedingte Nutzungsbeschränkungen für Landnutzung und Aktivitäten.

Die Ausführung von Bau- oder Erdarbeiten in diesen Zonen erfordert eine vorherige Genehmigung der zuständigen Gewässer- oder Beckenorganisation.

Aquädukt-Dienstbarkeit (Wasserleitung)

Um Wasser nutzen zu können, sind Sie berechtigt, Leitungen (Aquädukte) durch dazwischenliegende Grundstücke zu führen. Dies verpflichtet zur Entschädigung der Eigentümer sowie zur Entschädigung für den Rückgang der landwirtschaftlichen Nutzung, die durch Filter oder fallendes Wasser entsteht.

• Die Breite des beanspruchten Landes muss angegeben werden.
• Die Trassenführung muss die geringstmögliche Schädigung für die dienenden Grundstücke darstellen.
• Entstandene Schäden müssen entschädigt werden.

Entwässerungsdienstbarkeit (Abwasser/Sturmflut)

Wenn der Hof oder das Grundstück eines Hauses eingeschlossen ist und gesammeltes Regenwasser (Sturmwasser) nicht selbst entsorgt werden kann, kann die Verpflichtung zur Schaffung einer Entwässerungsdienstbarkeit entstehen. Das Wasser muss zum nächstgelegenen Punkt auf angrenzenden Objekten abgeleitet werden, wobei der einfachste Weg und die geringstmögliche Schädigung des dienenden Grundstücks zu wählen sind, gegen Zahlung der fälligen Entschädigung.

Dienstbarkeit für Dammbau und Widerlager

Wenn zur Nutzung von Leitungswasser, eines Flusses, Baches oder eines anderen kontinuierlichen oder diskontinuierlichen Wasserflusses die Errichtung eines Dammes notwendig ist, und der Bauherr nicht Eigentümer der Ufer oder Grundstücke ist, die zur Abstützung benötigt werden, kann die Dienstbarkeit zum Dammbau gegen Ausgleichsansprüche festgelegt werden.

Medianería: Gemeinschaftsmauern und Miteigentum

Definitionen im Baurecht

• Gemeinschaftsmauer (Medianera): Eine Wand, die auf der Achse zwischen zwei Grundstücken errichtet wird und beiden Eigentümern gehört, die gemeinsam für die Verantwortung aufkommen.
• Angrenzende Wand: Eine Mauer, die vollständig auf dem Boden eines Eigentümers errichtet wurde und deren Kosten nur dieser trägt.
• Gemeinsame Wand (Party Wall): Eine weniger dicke Wand, die nur kleinere Lasten aufnimmt.

Miteigentum: Die rechtliche Situation, die besteht, wenn zwei Grundstücke durch ein gemeinsames Element getrennt sind, das beiden Eigentümern gehört. Die Miteigentümer sind verpflichtet, die Kosten für Wartung, Instandsetzung und Neubau des gemeinsamen Elements im richtigen Verhältnis zu tragen.

Lichtdienstbarkeit und Fensteröffnungen

Der Eigentümer einer nicht gemeinschaftlichen Wand, die an das Eigentum eines anderen angrenzt, darf Fenster oder Öffnungen einbauen, um Licht zu erhalten. Diese müssen sich auf Höhe des Daches oder unmittelbar darunter befinden und dürfen eine Größe von 30x30 cm nicht überschreiten. Sie müssen zudem mit in die Wand eingelassenen Eisenstangen oder einem Drahtnetz gesichert sein. Dennoch kann der Eigentümer des Nachbargrundstücks die Öffnungen auf seinem Land schließen oder eine angrenzende Wand direkt unterhalb des Loches oder Fensters errichten.

Abstandsregeln und Aussichtsdienstbarkeit

Es dürfen keine Fenster, Balkone oder ähnliche Überhänge direkt auf das benachbarte Grundstück geöffnet werden, wenn der gesetzlich vorgeschriebene Abstand zwischen der errichteten Wand und dem Nachbargrundstück nicht eingehalten wird. Auch seitliche oder schräge Öffnungen zum selben Grundstück sind untersagt, wenn der Abstand von 60 cm nicht eingehalten wird.

Berechnung der Abstände

Diese Abstände werden wie folgt gemessen:

• Direkte Ansicht: Gemessen von der Amtsleitung an der Wand in die Lücken, wo es keinen Überhang gibt. Bei Überhängen wird von der Linie des Überhangs gemessen.
• Schräge Ansicht: Gemessen von der Linie zwischen den beiden Grundstücken.