Bauparameter und Flächenberechnung im Städtebau

Grundlagen der Bauparameter

Neben allgemeinen Bauparametern spielen spezifische Definitionen für die Flächennutzung eine entscheidende Rolle bei der Planung von Bauvorhaben.

Die bebaute Fläche und das Belegungsverhältnis

Das besetzte Gebiet ist die Fläche, die durch die Projektion der Fassadenebenen auf eine horizontale Fläche entsteht. Zur Bestimmung der maximalen Ausnutzung eines Grundstücks wird das Belegungsverhältnis herangezogen. Es definiert das Verhältnis zwischen der maximal bebauten Fläche und der Gesamtfläche des Baugrundstücks, meist ausgedrückt in Prozent.

Ist die Bewegungsfläche größer als die bebaute Fläche, kann der Standort des Gebäudes innerhalb dieser Zone flexibel gewählt werden. Ziel der Regelungen ist es meist, eine bestimmte freie Fläche auf dem Grundstück zu erhalten, sofern keine Ausnahmen (z. B. für Unterkellerungen) vorliegen.

Gebaute Umwelt und Nutzungsbedingungen

Während sich städtebauliche Bedingungen oft auf die Beziehung zu öffentlichen Plätzen oder Nachbargebäuden beziehen, definieren Aufbau- und Nutzungsparameter die Dimensionen des Gebäudes selbst.

• Gesamte Bodenfläche: Die Summe der bebauten Flächen aller Etagen.
• Baugebiet: Der von der Gemeinde festgelegte Wert zur Begrenzung der bebaubaren Fläche.
• Bebaubarkeitskoeffizient: Das Verhältnis zwischen der gesamten bebaubaren Fläche und der Grundstücksfläche.

Unterschieden wird hierbei oft zwischen der NGF-Ratio (Netto-Grundfläche) und der BGF-Ratio (Brutto-Grundfläche).

Arten von Oberflächen in einem Gebäude

Die Berechnung der Flächen erfolgt nach verschiedenen Kriterien:

1. Nutzfläche

Die Fläche, die tatsächlich bewohnbar oder nutzbar ist (z. B. Wohnzimmer, Bäder, Büros). Voraussetzung ist eine Raumhöhe von mindestens 1,50 Metern. Wände und Säulen werden hierbei nicht mitgerechnet.

2. Bebaute Fläche

Diese wird durch die Außenwände des Gebäudes definiert (inklusive Innenwände und Trennwände). Terrassen werden unter bestimmten Bedingungen (Überdachung, Offenheit zu den Seiten) anteilig oder vollständig angerechnet.

3. Berechenbare Fläche

Diese Fläche ist für die Berechnung der baulichen Ausnutzung (Edificabilidad) relevant. Je nach Bauvorschrift werden bestimmte Bereiche, wie etwa technische Einrichtungen, nicht mitgezählt.

Gebäudehöhe

Die vertikale Dimension wird in Metern oder durch die Anzahl der Stockwerke definiert. Hierbei ist der Bezugspunkt für die Messung entscheidend:

• Gesimshöhe: Gemessen von der Fassadenebene bis zur Unterkante der Dachplatte des obersten Stockwerks.