Baurechtliche Grundlagen: Begriffe und Parameter der Bauplanung

Grundlagen des Bauens auf dem Grundstück

Hinsichtlich der beruflichen Position und des Berufs gilt: Fast immer ist die Freiheit der Lage eines Gebäudes durch Bauvorschriften eingeschränkt. Diese hängen von bestimmten Parametern ab, wie planimetrischen und altimetrischen Referenzen sowie gebäudeeigenen Referenzen, die das Bauen im Vergleich zu anderen Gebäuden begrenzen können.

Planimetrische Referenzen

1. Grenzen: Die Trennung zwischen Grundstücken.

2. Äußere Ausrichtung: Die Linie der Stadtplanung, die das private Baugrundstück von öffentlichen Flächen wie Autobahnen oder Freiflächen trennt. Sie markiert die Grenze zwischen öffentlichem und privatem Raum in der Stadt.

3. Innere Fluchtlinie: Kennzeichnet die Trennung zwischen dem bebaubaren Teil des Grundstücks und den Freiflächen. Sie zeigt den Teil der Handlung an, der mindestens frei bleiben muss. Das Gebäude wird zwischen dieser Ausrichtung und der externen Ausrichtung platziert. Diese Ausrichtung ist auch als bebaubarer Bereich bekannt.

Altimetrische Referenzen

Die wichtigste Referenz ist der Begriff der Bezugshöhe (Rasante): Das Längsprofil der öffentlichen Straße ist eine wesentliche Bezugsgröße. Sie erlaubt es, von der eigentlichen Entwicklung wichtiger Konzepte zu sprechen, wie etwa Gebäudeteile unterirdisch oder oberirdisch sowie die Tiefe der städtischen Versorgungsleitungen. Die Vorgaben enthalten die Basis für die Messung der maximal erlaubten Gebäudehöhe.

Referenzen des eigenen Gebäudes

• Fassadenebene: Vertikale Ebenen über dem Boden, die die bebaute Fläche von der nicht bebauten Fläche trennen. Alle Elemente der Gebäudehöhe, mit Ausnahme der zugelassenen Vorsprünge (Balkone, Terrassen, Vordächer, Gesimse etc.), sind hier enthalten.
• Brandwand (Mediatrix): Gemeinsame Parameter eines Gebäudes mit einem angrenzenden Gebäude oder freistehenden Gebäude. Wenn Fassaden nicht vollständig symmetrisch sind, sollten sie unter Berücksichtigung der Ästhetik behandelt werden.
• Hauslinie: Schnittpunkt der Ebenen im Erdgeschoss der Fassade.
• Virtuelle Rechtsangleichung: In höheren Etagen definiert als die Linie, welche die Position der Fassade in den Stockwerken über dem Erdgeschoss markiert.
• Rückschlag (Abstand): Die Entfernung oder Breite des Landstreifens zwischen der Baulinie und der externen Ausrichtung. Dies wird oft als Grenzabstand bezeichnet und erfordert die Erfüllung bestimmter Minimalwerte.

Als Folge dieser Konzepte ergibt sich die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück, die sogenannte Bewegungsfläche. Die Grundfläche (Fußabdruck) ist das Gebiet innerhalb der Projektion der Fassadenebenen auf eine horizontale Ebene.

Flächenberechnung und Bebauungsparameter

Die bebaubare Fläche ist die Fläche des Grundstücks, die durch das Gebäude besetzt werden könnte. Oft wird das maximale Belegungsverhältnis als Quotient zwischen der maximal genutzten Fläche und der Gesamtfläche des Grundstücks definiert (meist in Prozent).

Wenn die Bewegungsfläche größer als die bebaubare Fläche ist, kann gewählt werden, wo genau gebaut wird. Die Grundfläche kann an jeder Stelle der bebaubaren Fläche platziert werden. Diese Parameter sichern eine bestimmte freie Oberfläche des Grundstücks, sofern keine Ausnahmen (z. B. Tiefgaragen) vorliegen.

Bau- und Nutzungskennwerte

Bau und Nutzung sind Parameter, welche die Größe der Gebäude begrenzen. Die Geschossfläche (BGF) umfasst die gesamte bebaute Fläche der einzelnen Etagen. Die kommunale Verordnung begrenzt die bebaute Fläche, die auf einem Grundstück realisiert werden darf. Dies wird oft über das Verhältnis der Grundfläche (GFZ) zur Grundstücksfläche definiert.

Arten von Oberflächen in einem Gebäude

1. Nutzfläche (Util): Die Fläche, auf der man tatsächlich leben oder arbeiten kann. In Wohngebieten gilt eine Fläche als nützlich, wenn die Wandhöhe mindestens 1,50 m beträgt. Beispiele: Wohnzimmer, Bäder, Büros (ohne Wände und Säulen).
2. Bebaute Fläche: Definiert durch die äußere Begrenzung des Gebäudes (inklusive Wänden). Eine nicht überdachte Terrasse ist Nutzfläche, aber kein Teil der Wohnfläche. Schächte über 0,25 m² werden mitgerechnet. Wenn eine Veranda an drei Seiten offen ist, zählt sie zu 50 %, sofern sie überdacht ist. Bei weniger als drei offenen Seiten zählt sie zu 100 %.
3. Anrechenbare Fläche: Jene Flächen, die für die Berechnung der zulässigen Bebauung (GFZ) zählen. Technikräume oder Keller zählen oft nicht zur anrechenbaren Fläche.

Gebäudehöhe und vertikale Dimensionen

Die vertikale Dimension wird in Metern oder der Anzahl der Etagen ausgedrückt. In den Rechtsvorschriften muss die Bezugshöhe genau bestimmt sein.

• Gesimshöhe: Gemessen bis zur Schnittstelle der Dachplatte mit der Fassade.
• Firsthöhe (Coronacion): Die Höhe bis zum höchsten Punkt des Daches oder der Attika.
• Gesamthöhe: Die maximale Höhe inklusive Schornsteinen oder Solaranlagen.
• Etagenanzahl: Bestimmt die Höhe in Abhängigkeit von der Anzahl der Geschosse gemäß kommunaler Planung.
• Lichte Höhe: Der vertikale Abstand zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterkante der Decke.

Definition der Geschosse

1. Keller: Ein Geschoss, bei dem mehr als 50 % der Fläche unter der Geländehöhe liegen.
2. Souterrain (Semisotano): Ein Geschoss, bei dem die Grundplatte unter dem Boden, aber die Decke über der Geländehöhe liegt.
3. Erdgeschoss: Das Geschoss, das leicht über oder auf der Geländehöhe liegt.
4. Zwischengeschoss (Mezzanin): Eine Ebene zwischen dem Boden und der Decke des Erdgeschosses.
5. Obergeschoss: Jede Etage oberhalb des Erdgeschosses.
6. Penthouse (Attika): Die oberste Etage, deren Fassaden gegenüber den unteren Etagen zurückgesetzt sind.
7. Dachgeschoss (Bajo cubierta): Eventuell ausgebauter Raum zwischen der letzten Decke und dem geneigten Dach.

Nutzungsarten (Usos)

• Wohnnutzung: Bestimmt für Wohnzwecke.
• Tertiäre Nutzung: Umfasst Dienstleistungsgebäude. Dazu gehören Büros (in Wohngebäuden oder separat) und Handel (erfordert oft gute Verkehrsanbindung).
• Gemeinbedarfsflächen: Schulen, Krankenhäuser und öffentliche Einrichtungen. Diese Räume werden oft durch das Landesrecht geprägt und müssen vom Entwickler für die öffentliche Nutzung bereitgestellt werden.
• Industrienutzung: Geplant in Bereichen, in denen industrielle Tätigkeit die Stadtentwicklung so wenig wie möglich stört.
• Grünflächen: Haben meist lokalen Charakter und werden der Gemeinde kostenlos zur Verfügung gestellt.

Innenhöfe (Patio)

Ein Innenhof ist jeder Raum innerhalb der Gebäudeaußenwände, der nicht überbaut ist. Die Abmessungen hängen oft von der Höhe des Gebäudes und der Anzahl der Fenster ab, die zum Hof führen. Man unterscheidet zwischen Gartenhöfen, Terrassen und englischen Höfen.