Grundlagen des Immobilienrechts: Hypothek, Pfand und Eigentum

Hypothek

Eine Hypothek ist ein dingliches Sicherungsrecht für einen Barkredit, das auf dem Grundstück des Schuldners lastet. Sie dient als Garantie. Es gibt keine Hypothek ohne eine zugrunde liegende Liegenschaft.

Eigenschaften der Hypothek

• Akzessorietät: Wenn die zugrunde liegende Forderung erlischt, erlischt auch die Hypothek.
• Unteilbarkeit: Die Hypothek lastet auf dem gesamten Grundstück; bei einer Teilung des Grundstücks bleibt die gesamte Schuld bestehen.
• Konventionell: Sie entsteht durch vertragliche Vereinbarung.
• Formvorschrift: Sie muss öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Wirkung der Hypothek

Der Eigentümer bleibt im Besitz der Immobilie, darf jedoch keine rechtlichen oder physischen Handlungen vornehmen, die den Wert der Immobilie mindern. Der Hypothekengläubiger hat ein Vorzugsrecht bei der Befriedigung seiner Forderung gegenüber anderen Gläubigern und kann im Falle der Nichtzahlung den gerichtlichen Verkauf der Immobilie verlangen. Die Wirkung gegenüber Dritten tritt ab dem Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch ein.

Pfandrecht (Versprechen)

Beim Pfandrecht verpflichtet sich der Schuldner, dem Gläubiger eine bewegliche Sache als Sicherheit für eine gegenwärtige oder zukünftige Verpflichtung zu übergeben. Im Gegensatz zur Hypothek wird bei der Verpfändung das Objekt physisch an den Gläubiger übergeben. Nur der Eigentümer, der über die Sache verfügen darf, kann diese als Pfand einsetzen.

Stockwerkeigentum

Jeder Eigentümer ist Alleineigentümer seiner Wohnung und Miteigentümer am Grundstück sowie an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes, die für die Sicherheit oder Nutzung wesentlich sind.

Pflichten des Eigentümers

• Zahlung der gemeinschaftlichen Ausgaben im Verhältnis zu seinem Anteil.
• Zahlung von außerordentlichen Aufwendungen.
• Vollständige Zahlung der Steuern und Kosten für die eigene Einheit.
• Verbot, die Einheit in einer Weise zu nutzen oder zu verändern, die die Sicherheit oder Ästhetik des Gebäudes beeinträchtigt.

Die Miteigentümergemeinschaft unterliegt einer Verwaltung und einer Hausordnung, die das Zusammenleben regelt, den Verwalter bestimmt und die Nutzung der Gemeinschaftsflächen festlegt.

Nutzpfand (Antichrese)

Beim Nutzpfand erhält der Gläubiger den Besitz an einer Immobilie des Schuldners oder eines Dritten, um die Erträge daraus zur Tilgung der Schuld zu verwenden. Diese Form ist heute im Vergleich zur Hypothek nur noch selten gebräuchlich.

Dienstbarkeiten

Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einem fremden Grundstück, das dem Berechtigten die Nutzung oder bestimmte Befugnisse einräumt.

• Grunddienstbarkeit: Wird zugunsten des Eigentümers eines Grundstücks (herrschendes Grundstück) an einem anderen Grundstück (dienendes Grundstück) zum Nutzen des ersten eingerichtet.
• Persönliche Dienstbarkeit: Dient dem Nutzen einer bestimmten Person, unabhängig vom Besitz eines Grundstücks.