Kapitalerträge und Immobilienrenditen: Steuerliche Regeln

1. Renditen aus Kapitalvermögen

Gemäß Artikel 21 des Gesetzes gelten als Gesamtertrag aller Kapitalerträge jene Bestandteile, die aus Aktiva und Passiva, Vermögenswerten oder Rechten – unabhängig von ihrer Bezeichnung oder Art – als Geld- oder Sachleistungen direkt oder indirekt abgeleitet werden. Voraussetzung ist, dass das Eigentum dem Steuerpflichtigen entspricht und die Werte nicht in dessen geschäftliche Aktivitäten einbezogen sind.

Dazu gehören:

• a) Erträge aus Immobilien (ländlicher und städtischer Wohnraum).
• b) Erträge aus beweglichem Kapitalvermögen.

12.1. Erträge aus Immobilienvermögen

Die Erträge aus dem Besitz von Immobilien (ländlich oder städtisch) oder dinglichen Rechten, die darauf entfallen, entstehen durch:

• a) Den Mietvertrag von Eigentum oder dinglichen Rechten.
• b) Die Begründung oder Übertragung von Rechten oder Befugnissen zur Nutzung oder zum Genuss derselben.

Ausgenommen ist der Begriff des Hauptwohnsitzes.

A) Integrierte Einkünfte

Der anzurechnende Betrag umfasst alle Einnahmen, die vom Mieter der Immobilie (oder dem Käufer bzw. einer Forderung) erhalten wurden. Dies schließt gegebenenfalls mitverkaufte Gegenstände ein, jedoch ohne Mehrwertsteuer.

B) Abzugsfähige Aufwendungen

Hierzu zählen alle Aufwendungen zur Erzielung von Einkommen und zur Abdeckung der Wertminderung des Vermögens:

• Staatliche Steuern und Gebühren
• Persönliche Dienstleistungen
• Instandhaltung und Reparaturen
• Versicherungsprämien
• Kosten der Formalisierung
• Abschreibungen

C) Nettogewinn

Dies ist die Differenz zwischen den Bruttoeinnahmen und den abzugsfähigen Aufwendungen. Seit 2007 kann diese Leistung negativ ausfallen. Sie wird für die gesamte Vermögenslage des Steuerpflichtigen berechnet.

D) Sonderregelungen und Kürzungen

Sofern zutreffend, kann die Nettorendite um folgende Beträge gekürzt werden:

• 50 % Reduktion der Nettorendite bei Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken. Diese kann in bestimmten Situationen (z. B. junge Mieter, bestimmte Einkommensgrenzen) auf 100 % erhöht werden.
• 40 % Reduktion bei Erträgen mit einem Generierungszeitraum von über zwei Jahren.

12.2. Erträge aus beweglichem Kapitalvermögen

Diese Renditen stammen aus beweglichem Vermögen des Steuerpflichtigen. Sie können in einer der folgenden Kategorien enthalten sein:

1. Erträge aus Kapitalanlagen: Beteiligungen an Eigenkapital jeder Art (Dividenden, Gewinnbeteiligungen, Prämien etc.).
2. Erlöse aus der Überlassung an Dritte: Zinsen und ähnliche Kapitalerträge aus Fremdkapital.
3. Versicherungsleistungen: Leistungen aus Invaliditäts- und Lebensversicherungen.
4. Sonstige Erträge: Einkünfte aus geistigem oder gewerblichem Eigentum, Übertragung von Bildrechten etc.

Abzugsfähig sind Aufwendungen für die Verwaltung und Verwahrung von Wertpapieren. Daraus ergibt sich die Nettorendite, wobei Kürzungen für Erträge mit einer Generierungsdauer von mehr als zwei Jahren möglich sind.